Immobilier en San Francisco :
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El mercado de compra residencial en San Francisco está fuertemente segmentado por barrio. Los precios, los tipos de inmuebles y los perfiles de compradores varían considerablemente según los diez distritos inmobiliarios de la ciudad.

• Pacific Heights / Presidio Heights: Entre los barrios más prestigiosos y caros de la ciudad. Se caracterizan por grandes viviendas unifamiliares victorianas y eduardianas, así como pisos de lujo. Atrae a compradores adinerados, en particular altos ejecutivos del sector tecnológico y familias consolidadas. El precio por pie cuadrado se encuentra entre los más altos de San Francisco, y algunos inmuebles superan los 1.500 USD por pie cuadrado (Vanguard Properties, T3 2025).
• Noe Valley: Un barrio muy codiciado, con ambiente de pueblo, especialmente apreciado por las familias. Predominan las viviendas unifamiliares y los pequeños edificios de alquiler. Fuerte demanda por parte de profesionales del sector tecnológico y familias. Registra con regularidad precios medianos de venta elevados y pocos días en el mercado.
• Mission District / Dolores Heights: Un barrio culturalmente animado, que combina casas victorianas, pisos y TIC (unidades en copropiedad indivisa). Popular entre compradores jóvenes e inversores. Los precios son inferiores a los de Pacific Heights, pero han aumentado de forma constante.
• Sunset District (Inner y Outer): Una amplia zona predominantemente residencial, con una alta concentración de viviendas unifamiliares. Más asequible que los barrios del norte de la ciudad. Conocido por la competitividad de las ofertas de compra. Apreciado por familias y compradores primerizos.
• Richmond District (Inner y Outer): Perfil similar al de Sunset: viviendas unifamiliares, precios relativamente más asequibles, fuerte carácter de barrio. Atrae a familias y compradores que buscan más espacio.
• SoMa / Mission Bay / South Beach: Predominan los pisos y las construcciones nuevas. Popular entre jóvenes profesionales e inversores. El mercado de pisos registró un repunte de precios del 9,13% en abril de 2025 (Kinoko Real Estate, mayo de 2025). Mayor margen de negociación que en los barrios de viviendas unifamiliares.
• Russian Hill / Nob Hill: Barrios urbanos densos que ofrecen una mezcla de pisos, cooperativas y algunas viviendas unifamiliares. Fuerte demanda por parte de compradores que buscan comodidad peatonal y vistas a la ciudad. Precios premium.
• Barrios del norte (Marina, Cow Hollow, Hayes Valley): Registraron el crecimiento más significativo en el volumen de ventas en 2024, impulsado por compradores de lujo que regresaron al mercado con una confianza renovada (Salma Company Real Estate, 2024).

En el conjunto de los barrios, el precio mediano de venta de las viviendas unifamiliares en 2024 se situó en 1,8 millones de USD, mientras que el mercado de pisos se negocia con un descuento significativo respecto a las casas (Salma Company Real Estate, 2024).

1. Evaluación financiera y preaprobación: Los compradores empiezan evaluando su presupuesto y obteniendo una carta de preaprobación hipotecaria de un prestamista autorizado en Estados Unidos. Este paso es indispensable antes de visitar inmuebles en el mercado tan competitivo de San Francisco.
2. Búsqueda del inmueble: Los compradores trabajan con un agente comprador autorizado para identificar inmuebles adecuados a través del MLS, las jornadas de puertas abiertas y las oportunidades fuera de mercado. San Francisco está dividida en diez distritos inmobiliarios, cada uno con niveles de precios y tipos de inmuebles diferentes.
3. Revisión del expediente de divulgación: En San Francisco, los vendedores suelen preparar un expediente de divulgación completo antes de poner el inmueble a la venta. Los compradores revisan el TDS, el SPQ, el NHD, el informe 3R, así como cualquier informe de inspección previo a la venta, antes de formular una oferta.
4. Formulación de una oferta: Las ofertas se presentan mediante el California Residential Purchase Agreement (RPA). En los barrios muy demandados, los compradores suelen ofrecer un precio superior al solicitado y pueden renunciar a ciertas condiciones suspensivas. La oferta especifica el precio de adquisición, el depósito de garantía, los plazos de las condiciones suspensivas y la fecha de cierre propuesta.
5. Aceptación de la oferta y apertura del depósito en garantía: Una vez que el vendedor acepta la oferta, se abre un depósito en garantía (escrow) con una empresa tercera y neutral. El comprador deposita el importe de garantía (generalmente el 3% del precio de adquisición) en dicho depósito.
6. Inspecciones: El comprador programa una inspección general del inmueble, una inspección de plagas, una inspección de la cubierta y una inspección de las tuberías durante el periodo de condición suspensiva de inspección (generalmente 17 días según el RPA estándar). También pueden encargarse inspecciones especializadas (cimientos, chimenea, por ejemplo).
7. Tramitación del préstamo y tasación: El prestamista encarga una tasación del inmueble y tramita el expediente del préstamo. El comprador aporta toda la documentación financiera requerida. El prestamista emite una estimación de préstamo y, cerca del cierre, una declaración de cierre.
8. Búsqueda y revisión del título de propiedad: La empresa de títulos emite un informe de título preliminar. El comprador y su agente lo revisan para identificar cualquier gravamen, servidumbre o defecto de título que deba resolverse antes del cierre.
9. Levantamiento de las condiciones suspensivas: Una vez que las inspecciones, la financiación y la revisión del título se consideran satisfactorias, el comprador levanta las condiciones suspensivas por escrito, haciendo que el contrato sea definitivo y vinculante.
10. Visita final: En las 24 horas previas al cierre, el comprador realiza una visita final para comprobar el estado del inmueble y asegurarse de que las reparaciones negociadas se hayan realizado correctamente.
11. Cierre (financiación e inscripción): El comprador transfiere el saldo de los fondos (aportación propia y gastos de cierre) a la empresa de depósito en garantía al menos dos días hábiles antes del cierre. El agente del depósito procede al desembolso de los fondos, y la escritura de propiedad se inscribe en la Oficina de Registro del condado de San Francisco. El comprador recibe las llaves.

El periodo habitual de depósito en garantía en San Francisco es de 21 a 30 días entre la aceptación de la oferta y el cierre, aunque este plazo puede variar según la financiación y la negociación.

Los no residentes estadounidenses y los ciudadanos extranjeros pueden obtener financiación hipotecaria para adquirir una vivienda en San Francisco, aunque el proceso difiere de una solicitud de préstamo hipotecario estándar en Estados Unidos.

• Préstamos para ciudadanos extranjeros: Los prestamistas estadounidenses ofrecen productos hipotecarios especializados —conocidos como préstamos para ciudadanos extranjeros o hipotecas para extranjeros no residentes— a compradores que no son ciudadanos estadounidenses ni residentes permanentes. Estos préstamos no requieren necesariamente un número de la seguridad social estadounidense, historial crediticio estadounidense ni verificación de ingresos tradicional en todos los casos (Griffin Funding; Ameritrust Mortgage).
• Préstamos ITIN: Los compradores que no disponen de número de la seguridad social pueden solicitar un préstamo utilizando un número de identificación fiscal individual (ITIN). Varios prestamistas ofrecen programas de préstamos ITIN en California.
• Entrada inicial requerida: Los préstamos para ciudadanos extranjeros suelen exigir una entrada más elevada que los préstamos convencionales —habitualmente entre el 25 % y el 40 % del precio de compra— para compensar el riesgo adicional asumido por el prestamista.
• Documentos requeridos: Los prestamistas suelen solicitar justificación de ingresos y activos procedentes del país de origen del comprador, extractos bancarios, un pasaporte en vigor y una justificación del origen de los fondos. Algunos prestamistas aceptan documentos alternativos, como declaraciones fiscales extranjeras o cálculos de depreciación de activos.
• Tipos de interés: Los tipos aplicados a los préstamos para ciudadanos extranjeros suelen ser más elevados que los de los préstamos convencionales conformes, debido a la mayor complejidad del análisis del expediente.
• Compras al contado: Muchos compradores no residentes en San Francisco compran al contado, lo que simplifica la transacción y refuerza la oferta en situaciones competitivas con varias ofertas. La disponibilidad de fondos debe quedar documentada y el origen de los fondos claramente acreditado.
• Retención FIRPTA: Cuando una persona extranjera vende un inmueble situado en Estados Unidos, el comprador está obligado a retener una parte del importe de la venta en aplicación de la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Los compradores que adquieran a un vendedor extranjero deben consultar a un asesor fiscal estadounidense antes de la firma definitiva.
• Sin restricciones de propiedad: California no impone ninguna restricción basada en la nacionalidad en materia de propiedad inmobiliaria. Los compradores extranjeros disponen de los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos estadounidenses.

Los honorarios de los agentes inmobiliarios en San Francisco se negocian por separado entre cada parte y su respectivo agente, a raíz del acuerdo de 2024 de la National Association of Realtors (NAR), que modificó la estructura de remuneración del agente del comprador.

• Comisión del agente del vendedor: Suele situarse entre el 2,5 % y el 3 % del precio de venta, abonada por el vendedor con cargo al importe de la venta.
• Comisión del agente del comprador: Desde el acuerdo de la NAR de agosto de 2024, los compradores deben firmar un contrato de representación por escrito que especifique los honorarios antes de visitar cualquier inmueble. La comisión del agente del comprador —históricamente entre el 2,5 % y el 3 %— se negocia ahora directamente entre el comprador y su agente, aunque el vendedor puede seguir ofreciendo una concesión para cubrirla. Los compradores deben aclarar este acuerdo antes de formular una oferta.
• Alcance del servicio del agente del comprador: Un agente del comprador en San Francisco se encarga generalmente de: la búsqueda de inmuebles y el acceso al MLS; el análisis de ventas comparables y de valoración; la revisión del expediente de divulgación del vendedor; la coordinación de las inspecciones; la estrategia de oferta y la redacción del California Residential Purchase Agreement (RPA); la negociación del precio, las reparaciones y las condiciones suspensivas; la coordinación del depósito en garantía (escrow); y el acompañamiento hasta la finalización de la compra.
• Gastos de depósito en garantía y título de propiedad: Los gastos de depósito en garantía suelen repartirse entre comprador y vendedor según los usos locales, aunque esto es negociable. El seguro de título (pólizas del prestamista y del propietario) es un gasto de cierre habitual.
• Sin obligación de recurrir a un abogado: California no es un estado donde el cierre deba realizarlo un abogado. Las compañías de depósito en garantía gestionan el proceso de cierre; recurrir a un abogado no es obligatorio, pero puede considerarse en transacciones complejas.
• Gastos del prestamista: Las comisiones de apertura suelen situarse entre el 0,5 % y el 1,5 % del importe del préstamo, a las que se añaden gastos fijos de tramitación y análisis del expediente (The Lederer Team, 2024).

Se recomienda a los compradores solicitar una estimación de préstamo (Loan Estimate) a su prestamista, así como un estado de cierre preliminar al responsable del depósito en garantía, para conocer el conjunto de los gastos antes de finalizar la compra.