Immobilier à San Francisco :
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Le marché de l'achat résidentiel à San Francisco est fortement segmenté par quartier. Les prix, les types de biens et les profils d'acquéreurs varient considérablement selon les dix districts immobiliers de la ville.

• Pacific Heights / Presidio Heights : Parmi les quartiers les plus prestigieux et les plus chers de la ville. Caractérisés par de grandes maisons individuelles victoriennes et édouardiennes ainsi que des condos de luxe. Attire des acquéreurs fortunés, notamment des cadres dirigeants de la tech et des familles établies. Le prix au pied carré y est parmi les plus élevés de San Francisco, certains biens dépassant 1 500 USD par pied carré (Vanguard Properties, T3 2025).
• Noe Valley : Un quartier très prisé, à l'atmosphère de village, particulièrement apprécié des familles. Dominé par des maisons individuelles et de petits immeubles de rapport. Forte demande de la part des professionnels de la tech et des familles. Affiche régulièrement des prix médians de vente élevés et un faible nombre de jours sur le marché.
• Mission District / Dolores Heights : Un quartier culturellement animé, mêlant maisons victoriennes, condos et TIC (unités en copropriété indivise). Populaire auprès des jeunes acquéreurs et des investisseurs. Les prix sont inférieurs à ceux de Pacific Heights, mais ont progressé régulièrement.
• Sunset District (Inner et Outer) : Un vaste secteur à dominante résidentielle, avec une forte concentration de maisons individuelles. Plus accessible que les quartiers du nord de la ville. Connu pour la compétitivité des offres d'achat. Prisé des familles et des primo-accédants.
• Richmond District (Inner et Outer) : Profil similaire au Sunset — maisons individuelles, prix relativement plus accessibles, fort caractère de quartier. Attire les familles et les acquéreurs en quête de plus d'espace.
• SoMa / Mission Bay / South Beach : Dominé par les condos et les constructions neuves. Populaire auprès des jeunes actifs et des investisseurs. Le marché des condos a enregistré un rebond des prix de 9,13 % en avril 2025 (Kinoko Real Estate, mai 2025). Plus de marge de négociation que dans les quartiers de maisons individuelles.
• Russian Hill / Nob Hill : Quartiers urbains denses proposant un mix de condos, de coopératives et quelques maisons individuelles. Forte demande de la part d'acquéreurs recherchant la praticité piétonne et les vues sur la ville. Tarifs premium.
• Quartiers nord (Marina, Cow Hollow, Hayes Valley) : Ont enregistré la croissance du volume de ventes la plus significative en 2024, portée par des acquéreurs de luxe revenant sur le marché avec une confiance renouvelée (Salma Company Real Estate, 2024).

Dans l'ensemble des quartiers, le prix médian de vente des maisons individuelles en 2024 s'établissait à 1,8 million USD, tandis que le marché des condos se négocie avec une décote significative par rapport aux maisons (Salma Company Real Estate, 2024).

1. Évaluation financière et pré-approbation : Les acheteurs commencent par évaluer leur budget et obtenir une lettre de pré-approbation hypothécaire auprès d'un prêteur agréé aux États-Unis. Cette étape est indispensable avant de visiter des biens dans le marché très concurrentiel de San Francisco.
2. Recherche du bien : Les acheteurs travaillent avec un agent acheteur agréé pour identifier des biens adaptés via le MLS, les journées portes ouvertes et les opportunités hors marché. San Francisco est divisée en dix districts immobiliers, chacun présentant des niveaux de prix et des types de biens distincts.
3. Examen du dossier de divulgation : À San Francisco, les vendeurs préparent généralement un dossier de divulgation complet avant la mise en vente. Les acheteurs examinent le TDS, le SPQ, le NHD, le rapport 3R ainsi que tout rapport d'inspection préalable à la vente avant de formuler une offre.
4. Formulation d'une offre : Les offres sont soumises à l'aide du California Residential Purchase Agreement (RPA). Dans les quartiers très demandés, les acheteurs proposent souvent un prix supérieur au prix demandé et peuvent renoncer à certaines conditions suspensives. L'offre précise le prix d'acquisition, le dépôt de garantie, les délais des conditions suspensives et la date de clôture proposée.
5. Acceptation de l'offre et ouverture du séquestre : Une fois l'offre acceptée par le vendeur, un séquestre est ouvert auprès d'une société de séquestre tierce et neutre. L'acheteur dépose le montant de garantie (généralement 3 % du prix d'acquisition) en séquestre.
6. Inspections : L'acheteur planifie une inspection générale du bien, une inspection parasitaire, une inspection de la toiture et une inspection des canalisations durant la période de condition suspensive d'inspection (généralement 17 jours selon le RPA standard). Des inspections spécialisées (fondations, cheminée, par exemple) peuvent également être commandées.
7. Traitement du prêt et évaluation : Le prêteur commande une évaluation du bien et traite le dossier de prêt. L'acheteur fournit l'ensemble des documents financiers requis. Le prêteur émet une estimation de prêt puis, à l'approche de la clôture, une déclaration de clôture.
8. Recherche et examen du titre de propriété : La société de titre émet un rapport de titre préliminaire. L'acheteur et son agent l'examinent afin d'identifier tout privilège, servitude ou défaut de titre devant être résolu avant la clôture.
9. Levée des conditions suspensives : Une fois les inspections, le financement et l'examen du titre jugés satisfaisants, l'acheteur lève les conditions suspensives par écrit, rendant le contrat définitif et contraignant.
10. Visite finale : Dans les 24 heures précédant la clôture, l'acheteur effectue une visite finale pour vérifier l'état du bien et s'assurer que les réparations négociées ont bien été réalisées.
11. Clôture (financement et enregistrement) : L'acheteur vire le solde des fonds (apport personnel et frais de clôture) à la société de séquestre au moins deux jours ouvrables avant la clôture. L'officier de séquestre procède au décaissement des fonds, et l'acte de propriété est enregistré auprès du Bureau de l'enregistrement du comté de San Francisco. L'acheteur reçoit les clés.

La période de séquestre habituelle à San Francisco est de 21 à 30 jours entre l'acceptation de l'offre et la clôture, bien que ce délai puisse varier selon le financement et la négociation.

Les non-résidents américains et les ressortissants étrangers peuvent obtenir un financement hypothécaire pour acquérir un bien immobilier à San Francisco, bien que le processus diffère d'une demande de prêt immobilier standard aux États-Unis.

• Prêts pour ressortissants étrangers : Des produits hypothécaires spécialisés — connus sous le nom de prêts pour ressortissants étrangers ou prêts hypothécaires pour étrangers non-résidents — sont proposés par des prêteurs américains aux acquéreurs qui ne sont ni citoyens américains ni résidents permanents. Ces prêts ne requièrent pas nécessairement de numéro de sécurité sociale américain, d'historique de crédit américain ni de vérification de revenus traditionnelle dans tous les cas (Griffin Funding ; Ameritrust Mortgage).
• Prêts ITIN : Les acquéreurs ne disposant pas de numéro de sécurité sociale peuvent déposer une demande en utilisant un numéro d'identification fiscale individuel (ITIN). Plusieurs prêteurs proposent des programmes de prêt ITIN en Californie.
• Apport personnel requis : Les prêts pour ressortissants étrangers exigent généralement un apport personnel plus élevé que les prêts conventionnels — couramment entre 25 % et 40 % du prix d'acquisition — afin de compenser le risque supplémentaire supporté par le prêteur.
• Documents requis : Les prêteurs demandent généralement une preuve de revenus et d'actifs provenant du pays d'origine de l'acquéreur, des relevés bancaires, un passeport en cours de validité ainsi qu'une justification de l'origine des fonds. Certains prêteurs acceptent des documents alternatifs tels que des déclarations fiscales étrangères ou des calculs de dépréciation d'actifs.
• Taux d'intérêt : Les taux appliqués aux prêts pour ressortissants étrangers sont généralement plus élevés que ceux des prêts conventionnels conformes, en raison de la complexité accrue de l'analyse du dossier.
• Achats en numéraire : De nombreux acquéreurs non-résidents à San Francisco achètent en numéraire, ce qui simplifie la transaction et renforce l'offre dans les situations concurrentielles à offres multiples. La preuve de disponibilité des fonds doit être documentée et l'origine des fonds clairement établie.
• Retenue FIRPTA : Lorsqu'une personne étrangère vend un bien immobilier situé aux États-Unis, l'acquéreur est tenu de retenir une partie du produit de la vente en application du Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Les acquéreurs achetant auprès d'un vendeur étranger doivent consulter un conseiller fiscal américain avant la signature définitive.
• Aucune restriction de propriété : La Californie n'impose aucune restriction fondée sur la nationalité en matière de propriété immobilière. Les acquéreurs étrangers disposent des mêmes droits de propriété que les citoyens américains.

Les honoraires des agents immobiliers à San Francisco sont négociés séparément entre chaque partie et son agent respectif, à la suite de l'accord de 2024 de la National Association of Realtors (NAR), qui a modifié la structure de la rémunération de l'agent de l'acheteur.

• Commission de l'agent vendeur : Elle se situe généralement entre 2,5 % et 3 % du prix de vente, réglée par le vendeur sur le produit de la vente.
• Commission de l'agent de l'acheteur : Depuis l'accord NAR d'août 2024, les acheteurs doivent signer un mandat de représentation écrit précisant les honoraires avant toute visite de bien. La commission de l'agent de l'acheteur — historiquement comprise entre 2,5 % et 3 % — est désormais négociée directement entre l'acheteur et son agent, même si le vendeur peut toujours proposer une concession pour la couvrir. Les acheteurs doivent clarifier cet arrangement avant de formuler une offre.
• Étendue de la prestation de l'agent de l'acheteur : Un agent de l'acheteur à San Francisco assure généralement : la recherche de biens et l'accès au MLS ; l'analyse des ventes comparables et de la valorisation ; l'examen du dossier de divulgation du vendeur ; la coordination des inspections ; la stratégie d'offre et la rédaction du California Residential Purchase Agreement (RPA) ; la négociation du prix, des réparations et des conditions suspensives ; la coordination du séquestre (escrow) ; et l'accompagnement jusqu'à la finalisation de l'acquisition.
• Frais de séquestre et de titre de propriété : Les frais de séquestre sont généralement partagés entre l'acheteur et le vendeur selon les usages locaux, bien que cela soit négociable. L'assurance titre (polices du prêteur et du propriétaire) constitue un frais de clôture standard.
• Pas d'obligation de recourir à un avocat : La Californie n'est pas un État où la clôture est réalisée par un avocat. Les sociétés de séquestre gèrent le processus de clôture ; le recours à un avocat n'est pas obligatoire, mais peut être envisagé pour les transactions complexes.
• Frais de prêteur : Les frais d'origination se situent généralement entre 0,5 % et 1,5 % du montant du prêt, auxquels s'ajoutent des frais forfaitaires de traitement et d'analyse du dossier (The Lederer Team, 2024).

Les acheteurs sont invités à demander une estimation de prêt (Loan Estimate) à leur prêteur ainsi qu'un état de clôture préliminaire auprès du responsable du séquestre afin de connaître l'ensemble des frais avant la finalisation de l'acquisition.