Immobilier à Madrid :
Nous sommes 100% du côté de l'acheteur

Les prix d'acquisition immobilière à Madrid varient considérablement selon les quartiers, en fonction de leur emplacement, de leur prestige, de leurs infrastructures et du profil des acheteurs.

• Salamanca : le quartier le plus cher de Madrid, avec un prix d'achat moyen d'environ 9 417 €/m² en avril 2025 (source : Investropa, avril 2025). Il abrite des boutiques de luxe, des ambassades et des immeubles résidentiels haut de gamme. Il attire des acheteurs fortunés, aussi bien espagnols qu'internationaux.
• Chamberí : un quartier résidentiel prestigieux avec des prix compris entre environ 6 200 et 7 000 €/m². Prisé par les professionnels et les familles en quête d'une atmosphère centrale et villageoise.
• Retiro : bordant le parc emblématique de Madrid, avec des prix d'environ 6 500 à 7 500 €/m². Recherché pour ses espaces verts et son architecture élégante.
• Centro : le cœur historique de Madrid, avec des prix d'environ 6 500 à 7 000 €/m². Attire les acheteurs en quête de biens de caractère et de proximité avec les sites culturels.
• Chamartín : un quartier d'affaires et résidentiel au nord du centre, avec des prix généralement compris entre 5 000 et 7 000 €/m². Populaire auprès des acheteurs du secteur corporate et des familles.
• Carabanchel, Usera, Puente de Vallecas, Villaverde : des quartiers périphériques au sud offrant les points d'entrée les plus accessibles sur le marché de l'acquisition à Madrid. Les prix varient d'environ 2 400 à 3 800 €/m², Villaverde figurant parmi les plus abordables avec environ 2 750 €/m² (source : Investropa, début 2026). Ces secteurs attirent les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendements plus élevés.

Le prix d'acquisition moyen à l'échelle de la ville s'établissait à environ 6 021 €/m² en avril 2025 (source : Investropa, avril 2025), avec des écarts significatifs entre l'almendra central premium et la couronne périphérique plus accessible.

1. Obtenir votre NIE : Faites une demande de numéro d'identification d'étranger espagnol avant de formuler toute offre. La procédure peut prendre plusieurs semaines et est obligatoire pour signer l'acte de vente.
2. Recherche de bien et visites : Identifiez des biens via des agents locaux, des portails en ligne (Idealista, Fotocasa) ou un chasseur immobilier. Effectuez des visites et établissez une sélection de candidats.
3. Due diligence juridique : Mandatez un avocat spécialisé en immobilier pour obtenir la nota simple auprès du registre foncier, vérifier la propriété, contrôler l'existence d'hypothèques, de charges, de dettes et confirmer la conformité urbanistique.
4. Contrat de réservation : Une fois le bien sélectionné, un contrat de réservation et un dépôt de garantie (généralement entre 3 000 EUR et 6 000 EUR) sont signés afin de retirer le bien du marché le temps que la due diligence soit finalisée.
5. Contrato de Arras (avant-contrat de vente) : Un accord préliminaire contraignant est signé par les deux parties. L'acheteur verse un acompte — généralement 10 % du prix d'acquisition. Si l'acheteur se rétracte, l'acompte est perdu ; si le vendeur se rétracte, il doit restituer le double de l'acompte (source : droit immobilier espagnol).
6. Demande de prêt immobilier (le cas échéant) : Déposez la demande de prêt auprès d'une banque espagnole. La banque commandera une expertise officielle du bien.
7. Signature de l'Escritura Pública (acte authentique) : Les deux parties signent l'acte de propriété devant notaire. Le notaire vérifie la transaction mais n'agit pas en tant que conseiller juridique de l'acheteur. Le solde du prix d'acquisition est réglé à cette étape.
8. Paiement des taxes : L'ITP (bien en revente) ou la TVA + AJD (bien neuf) doivent être réglés dans les 30 jours suivant la signature de l'acte, via un formulaire d'auto-liquidation déposé auprès du bureau des impôts régional.
9. Inscription au registre foncier : L'acte est enregistré au Registro de la Propiedad, ce qui transfère officiellement la propriété à l'acheteur.
10. Transfert des contrats de services : Les contrats d'eau, d'électricité et de gaz sont transférés au nom du nouveau propriétaire.

Une transaction en revente prend généralement entre 6 et 10 semaines de l'offre à la finalisation (source : guide du droit immobilier espagnol, 2026).

Les acheteurs non-résidents peuvent accéder à un financement hypothécaire auprès de banques espagnoles pour acquérir un bien immobilier à Madrid, bien que les conditions diffèrent de celles proposées aux résidents.

• Quotité de financement (LTV) : Les banques espagnoles prêtent généralement entre 60 % et 70 % de la valeur expertisée du bien aux non-résidents, contre jusqu'à 80 % pour les résidents. Les acheteurs doivent donc disposer d'un apport minimum de 30 % à 40 % du prix d'acquisition (source : plusieurs banques espagnoles, 2025).
• Frais supplémentaires : En plus de l'apport, les acheteurs doivent prévoir 10 % à 13 % supplémentaires du prix d'achat pour couvrir les taxes, les frais de notaire et les frais d'enregistrement — ce qui signifie que les fonds propres totaux requis représentent généralement 40 % à 53 % du prix d'acquisition.
• Durée du prêt : Les prêts hypothécaires pour non-résidents sont généralement accordés sur 20 à 25 ans, avec un remboursement intégral exigé avant que l'emprunteur n'atteigne l'âge de 75 ans.
• Taux d'intérêt : Des prêts à taux fixe et à taux variable (indexés sur l'Euribor) sont disponibles. Les taux indicatifs pour les non-résidents se situaient entre environ 3 % et 5 % selon le profil, le pays d'origine et la devise des revenus (source : plusieurs établissements prêteurs, juillet 2025).
• Documents requis : Passeport, NIE, justificatifs de revenus (bulletins de salaire ou déclarations fiscales sur 2 à 3 ans), relevés bancaires, contrat de travail ou bilans comptables pour les travailleurs indépendants, ainsi que le détail des engagements financiers existants.
• Expertise bancaire : La banque prêteuse commandera une expertise officielle (tasación) du bien avant d'approuver le prêt hypothécaire.

Il est vivement recommandé de faire appel à un courtier en crédit immobilier indépendant, expérimenté dans le financement espagnol pour non-résidents, afin de comparer les offres de plusieurs établissements et d'obtenir les conditions les plus adaptées à votre situation.

Lors de l'achat d'un bien immobilier à Madrid, les acquéreurs font généralement appel à plusieurs professionnels dont les honoraires font partie du coût total d'acquisition.

• Agent immobilier (mandataire du vendeur) : En Espagne, la commission de l'agent du vendeur est généralement réglée par le vendeur, et non par l'acheteur. Les taux de commission se situent typiquement entre 3 % et 5 % du prix de vente. Les acquéreurs sont invités à confirmer cet arrangement par écrit avant de poursuivre.
• Agent de l'acheteur / chasseur immobilier : Certains acquéreurs internationaux font appel à un agent dédié pour rechercher, présélectionner et négocier en leur nom. Les honoraires varient, mais se situent généralement entre 1 % et 3 % du prix d'achat, à la charge de l'acheteur.
• Avocat immobilier (abogado) : Vivement recommandé pour tous les acquéreurs, en particulier les non-résidents. Les honoraires juridiques se situent généralement entre 1 % et 1,5 % du prix d'achat (plus 21 % de TVA). Les prestations comprennent la due diligence, la vérification des contrats, l'assistance à l'obtention du NIE, les déclarations fiscales et la coordination de l'acte notarié.
• Frais de notaire : Fixés selon un barème réglementé, ils se situent généralement entre 0,5 % et 1 % du prix d'achat. Le notaire rédige et authentifie l'acte public de vente.
• Frais d'inscription au registre foncier : Environ 0,1 % à 0,25 % du prix d'achat pour l'enregistrement du titre de propriété au nom de l'acquéreur.
• Courtier en crédit immobilier (le cas échéant) : Les honoraires varient ; certains courtiers facturent un forfait fixe, d'autres un pourcentage du montant du prêt. Il convient de clarifier la structure tarifaire à l'avance.
• Agence administrative (gestoría) : Souvent mandatée pour gérer les déclarations fiscales et les dépôts au registre au nom de l'acquéreur ; les honoraires s'élèvent généralement à quelques centaines d'euros.

Tous les honoraires professionnels doivent être convenus par écrit avant toute prestation de service. Il est conseillé aux acquéreurs de demander des devis détaillés à chaque prestataire.