Immobilier à Mexico :
Nous sommes 100% du côté de l'acheteur

Le marché immobilier de Mexico est fortement segmenté par quartier (colonia et alcaldía). Les prix d'acquisition varient considérablement selon la localisation, avec un rapport supérieur à 10:1 entre les zones les plus chères et les plus abordables. (Source : TheLatinvestor, 2025)

• Polanco (Miguel Hidalgo) : L'adresse la plus prestigieuse de la ville. Les prix d'achat oscillent entre environ 4 500 USD/m² et 5 500 USD/m², avec des biens de luxe dépassant 10 millions USD. Ce quartier se distingue par ses boutiques haut de gamme, ses ambassades et ses restaurants gastronomiques. La délégation Miguel Hidalgo a enregistré en 2024 un prix moyen d'environ 439 000 USD pour un appartement deux chambres, et de plus de 918 000 USD pour un appartement trois chambres. (Source : Statista, 2024 ; TheLatinvestor, 2025)
• Roma Norte / Roma Sur : Un quartier très prisé, avec ses rues bordées d'arbres, ses cafés et ses galeries d'art. Les prix d'acquisition se situent généralement entre 4 000 USD/m² et 5 000 USD/m². La demande des acheteurs étrangers et des jeunes actifs y est soutenue.
• Condesa : Voisine de Roma, connue pour son architecture Art déco et ses parcs. La fourchette de prix est similaire à celle de Roma : environ 4 000 USD/m² à 5 000 USD/m². L'offre limitée et la forte demande maintiennent les prix à ce niveau.
• Lomas de Chapultepec : L'un des secteurs résidentiels les plus exclusifs de la ville. Les prix varient entre environ 95 000 MXN/m² et 170 000 MXN/m². (Source : TheLatinvestor, 2026)
• Santa Fe : Un quartier d'affaires moderne situé à l'ouest de la ville, prisé des acquéreurs du secteur corporate. Les prix y sont élevés, mais restent inférieurs à ceux de Polanco.
• Narvarte / Del Valle (Benito Juárez) : Des quartiers bien desservis et adaptés aux familles, offrant un bon rapport qualité-prix par rapport à Roma et Condesa. Les prix sont plus accessibles tout en bénéficiant d'infrastructures centrales de qualité.
• Coyoacán : Une délégation historique et culturellement riche, située au sud de la ville. Elle figure parmi les options centrales les plus abordables, avec des prix inférieurs à ceux de Roma et Condesa.
• Iztapalapa / Tláhuac : Des délégations périphériques affichant les prix d'achat les plus bas de la ville, généralement compris entre 20 000 MXN/m² et 25 000 MXN/m². (Source : TheLatinvestor, 2025)

Le prix moyen de mise en vente à l'échelle de la ville s'établissait à environ 50 116 MXN/m² (soit environ 2 473 USD/m²) en septembre 2025. (Source : TheLatinvestor, septembre 2025)

1. Recherche de biens et visites : Identifiez des biens par l'intermédiaire d'agents immobiliers locaux, de portails en ligne (Inmuebles24, Lamudi, Vivanuncios) ou de showrooms de promoteurs. Visitez les biens en personne et comparez les prix au mètre carré par quartier.
2. Offre écrite : Soumettez une offre écrite au vendeur précisant le prix d'achat proposé, les modalités de paiement et les éventuelles conditions. La négociation aboutit généralement à une remise de 5 à 12 % sur le prix demandé. (Source : TheLatinvestor, septembre 2025)
3. Choix du notario público : L'acheteur choisit et rémunère généralement le notario público — un officier public nommé par l'État, seul habilité à authentifier les actes de propriété au Mexique. Les deux parties font appel au même notario.
4. Due diligence : Le notario vérifie l'acte de propriété (escritura), contrôle l'absence de charges au Registre public de la propriété, confirme que les taxes foncières (predial) et les factures de services sont à jour, et examine le zonage (uso de suelo). L'acheteur devrait également faire réaliser une inspection structurelle indépendante.
5. Promesa de Compraventa (avant-contrat de vente) : Contrat privé formel signé par les deux parties, précisant le prix convenu, le calendrier de paiement, la date de signature définitive et les clauses pénales. Un acompte représentant généralement 10 % à 30 % du prix d'achat est versé à ce stade.
6. Obtention du RFC : Les acheteurs étrangers doivent s'enregistrer auprès du SAT pour obtenir un numéro d'identification fiscale mexicain (RFC) avant la signature de l'acte.
7. Financement (le cas échéant) : Finalisez l'obtention du prêt immobilier ou les arrangements de financement transfrontalier. La plupart des acquisitions à Mexico City sont réalisées au comptant ou avec un financement promoteur.
8. Signature de l'acte (Escritura Pública) : Les deux parties signent l'acte définitif devant le notario público. Le notario calcule, collecte et reverse aux autorités l'ensemble des taxes (ISAI) et frais applicables.
9. Enregistrement : Le notario dépose l'acte signé au Registro Público de la Propiedad. L'enregistrement prend généralement quelques semaines supplémentaires après la signature. L'ensemble du processus, de l'offre au titre enregistré, dure en général 4 à 12 semaines. (Source : pratique notariale, 2024)
10. Remise des clés : Une fois l'enregistrement effectué, l'acheteur reçoit les clés ainsi qu'une copie certifiée de l'acte enregistré.

Financer l'achat d'un bien immobilier à Mexico en tant que non-résident est possible, mais plus complexe que pour les ressortissants mexicains ou les résidents permanents. La majorité des achats résidentiels au Mexique — estimée à plus de 90 % — sont réalisés sans emprunt, en numéraire ou via un financement promoteur. (Source : Mexperience, 2024)

• Prêts hypothécaires auprès des banques mexicaines : La plupart des banques commerciales mexicaines (BBVA, Santander, Banorte, HSBC) exigent le statut de Residente Permanente pour accorder un prêt hypothécaire à un ressortissant étranger. Les résidents temporaires (Residente Temporal) peuvent être éligibles auprès de certains établissements sous des conditions plus strictes. Les non-résidents ne sont généralement pas éligibles aux prêts hypothécaires bancaires mexicains standard. (Source : TheLatinvestor, 2025)
• Prêts transfrontaliers : Des prêteurs spécialisés — notamment des filiales de banques américaines et canadiennes — proposent des prêts hypothécaires transfrontaliers libellés en USD, garantis par les revenus étrangers de l'acquéreur. Ces prêts sont conçus spécifiquement pour les acheteurs non-résidents de biens immobiliers mexicains. Leurs caractéristiques habituelles comprennent des apports personnels plus élevés (35 % à 50 % du prix d'acquisition), des durées de remboursement plus courtes et des taux d'intérêt indexés sur les références USD. (Source : Mexperience, 2024)
• Financement promoteur : De nombreux projets neufs et en état futur d'achèvement à Mexico proposent des plans de paiement échelonné directement auprès du promoteur, requérant généralement un dépôt de 20 à 30 % du prix et des versements progressifs pendant la construction. Il s'agit d'une voie couramment empruntée par les acheteurs étrangers.
• Financement vendeur : Dans certains cas, le vendeur peut accepter un arrangement privé de paiement échelonné, bien que cette option soit moins fréquente et nécessite une structuration juridique rigoureuse.
• Contexte des taux d'intérêt : Les taux hypothécaires fixes pour les emprunteurs mexicains se situent autour de 11 à 12 % par an en 2025, le TAEG approchant 15 % une fois les frais inclus. La Banque du Mexique a abaissé son taux directeur à 7 % en décembre 2025, après un cycle de resserrement ayant culminé à 11,25 % en 2023. (Source : TheLatinvestor / Banxico, 2025)
• Apport personnel requis : Les acheteurs non-résidents faisant appel à des prêteurs spécialisés doivent généralement disposer d'un apport personnel de 35 % à 50 % du prix d'acquisition. (Source : TheLatinvestor, 2025)

Tout acquéreur — quel que soit son statut de résidence — doit obtenir un RFC mexicain (numéro d'identification fiscale) avant la signature de l'acte de propriété.

Lors de l'achat d'un bien immobilier à Mexico, l'acquéreur fait appel à plusieurs professionnels dont les honoraires font partie du coût total d'acquisition. Il est essentiel de comprendre qui paie quoi avant de signer tout accord.

• Commission de l'agent immobilier : À Mexico, la commission de l'agent est le plus souvent réglée par le vendeur, car c'est lui qui mandate l'agent pour commercialiser le bien. En tant qu'acheteur, vous ne payez généralement pas de frais d'agent, sauf si vous faites appel à un agent représentant exclusivement vos intérêts. La commission standard se situe entre 4 % et 6 % du prix de vente, majorée de la TVA mexicaine (IVA) à 16 % sur la prestation. (Source : TheLatinvestor, début 2026)
• Honoraires du notario público : Le notario público est obligatoire pour tout transfert de propriété au Mexique. Ses honoraires sont encadrés par les autorités locales et représentent généralement entre 0,5 % et 1,5 % de la valeur de la transaction. C'est l'acheteur qui prend en charge ces frais. Le notario vérifie le titre de propriété, contrôle l'absence de charges ou d'hypothèques, calcule et verse les taxes, rédige l'acte authentique (escritura pública) et enregistre le transfert auprès du Registre public de la propriété. (Source : TheLatinvestor, 2025)
• Conseil juridique indépendant : Bien que non obligatoire légalement, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier (abogado) pour examiner la promesa de compraventa ainsi que le projet d'acte, en particulier pour les acquéreurs étrangers. Les honoraires varient selon le cabinet et l'étendue de la mission.
• Inspection structurelle : Mexico ne dispose pas d'un régime d'inspection obligatoire standardisé. Il est conseillé aux acheteurs de commander un diagnostic structurel et technique indépendant avant de signer le compromis préliminaire.
• Expertise certifiée (avalúo) : Exigée par le notario et, en cas de financement, par l'établissement prêteur. Son coût dépend de la superficie et du type de bien.
• Enregistrement au RFC : L'obtention d'un numéro d'identification fiscale mexicain (RFC) auprès du SAT entraîne un coût direct minime, mais nécessite du temps et la fourniture de documents.

En règle générale, les frais d'acquisition totaux à la charge de l'acheteur (taxes + notaire + enregistrement + frais annexes) représentent entre 6 % et 10 % du prix d'achat, selon la valeur du bien et la complexité de la transaction. (Source : TheLatinvestor, 2025)