Immobilier à Marbella :
Nous sommes 100% du côté de l'acheteur

Le marché d'achat immobilier à Marbella est fortement segmenté par quartier, avec des prix et des profils d'acquéreurs qui varient considérablement à travers la municipalité.

• Golden Mile (Milla de Oro) : L'adresse la plus prestigieuse de Marbella, s'étendant sur 6,4 km entre Puerto Banús et le centre-ville. Les prix d'acquisition moyens atteignent environ 6 329 €/m² (+10,4 % en 2024), les villas en bord de mer et les programmes emblématiques dépassant largement ce seuil (source : SpainHouses.net ; Engel & Völkers). Les acquéreurs sont principalement des particuliers internationaux fortunés à la recherche de biens d'exception.
• Puerto Banús : Quartier portuaire iconique, synonyme de style de vie luxueux. L'offre est dominée par les appartements et les penthouses. La demande internationale est soutenue, notamment en provenance d'Europe du Nord et du Moyen-Orient.
• Nueva Andalucía : Connue sous le nom de Vallée du Golf, cette zone propose une large gamme de biens allant des appartements aux grandes villas, à des prix généralement inférieurs à ceux de la Golden Mile. Les prix moyens dans les sous-secteurs premium peuvent atteindre 28 600 €/m² pour des biens rénovés ou neufs (source : Merlis Homes, 2024). Ce quartier est prisé des familles et des amateurs de golf.
• Sierra Blanca / Nagüeles : Enclave résidentielle en hauteur surplombant la Golden Mile, offrant des vues panoramiques sur la mer et un haut niveau de sécurité. L'un des secteurs résidentiels les plus exclusifs de Marbella, avec des prix de vente moyens à Nagüeles-Milla de Oro atteignant environ 8 151 €/m² (source : SpainHouses.net).
• Vieille ville de Marbella (Casco Antiguo) : Charmant centre historique proposant des maisons de ville, des appartements rénovés et des biens de caractère. Les prix moyens s'établissent autour de 5 000 €/m² (source : SpainHouses.net). Ce secteur attire les acquéreurs en quête d'authenticité andalouse.
• Marbella Est (Elviria, Cabopino, Las Chapas) : Atmosphère résidentielle plus détendue, avec un mélange de villas, de maisons de ville et d'appartements. Les prix sont généralement plus accessibles que sur la Golden Mile, bien que les nouveaux programmes haut de gamme tirent les tarifs à la hausse.
• San Pedro de Alcántara : Quartier résidentiel en plein essor à l'ouest de Marbella, apprécié des familles et des résidents de longue date. Il offre un bon rapport qualité-prix par rapport à la Golden Mile, avec une forte vie de quartier locale.

1. Recherche et sélection du bien : Définissez vos critères (emplacement, budget, type de bien) et visitez des propriétés avec un agent local. Le marché de Marbella évolue rapidement, en particulier dans les secteurs les plus prisés.
2. Obtention du numéro NIE : Faites la demande le plus tôt possible, car les délais de traitement peuvent varier. Votre avocat peut effectuer cette démarche en votre nom (source : Marbella Mundo, 2025).
3. Désignation d'un avocat indépendant : Faites appel à un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol avant de signer quoi que ce soit. Il défendra vos intérêts et effectuera l'ensemble des vérifications préalables (source : Legal advice Purchase Procedure Marbella Costa del Sol).
4. Contrat de réservation et dépôt : Une fois le bien retenu, un contrat de réservation est signé et un dépôt de réservation versé (généralement entre 6 000 EUR et 10 000 EUR), ce qui retire le bien du marché le temps que les vérifications préalables soient effectuées.
5. Vérifications préalables (due diligence) : Votre avocat vérifie la propriété, les charges, le statut urbanistique, les dettes en cours, les charges de copropriété et les paiements de l'IBI. Ces vérifications doivent idéalement être achevées avant la signature du compromis de vente (source : Buckles Solicitors, 2024).
6. Compromis de vente (Contrato de Compraventa) : Une fois les vérifications satisfaisantes, l'acheteur et le vendeur signent ce contrat contraignant. L'acheteur verse généralement à ce stade un acompte de 10 % du prix d'achat. En cas de désistement de l'acheteur, l'acompte est perdu ; en cas de désistement du vendeur, celui-ci doit restituer le double de l'acompte.
7. Obtention du financement (le cas échéant) : Déposez votre demande de prêt immobilier auprès d'une banque espagnole ou d'un établissement spécialisé. Le prêteur commandera une expertise du bien.
8. Signature chez le notaire (Escritura Pública) : Les deux parties signent l'acte de propriété devant un notaire espagnol. Le notaire vérifie les identités, lit l'acte à voix haute et enregistre la transaction. Le solde du prix d'achat est réglé à cette étape (source : CA Estates Marbella, 2024).
9. Paiement des taxes : La taxe de transfert de propriété (ITP) ou la TVA doit être réglée dans les 30 jours suivant la signature chez le notaire (source : Understanding Property Taxes and Costs in Marbella).
10. Inscription au registre foncier : L'acte est déposé au Registro de la Propiedad. Le dépôt numérique introduit par le décret royal 8/2024 a réduit les délais d'inscription à moins de 30 jours à Marbella et Málaga (source : CA Estates Marbella, 2024). À compter de l'inscription, l'acheteur est le propriétaire légal du bien.
11. Transfert des contrats de services et inscription en copropriété : Mettez à jour les contrats d'électricité, d'eau et de gaz, et inscrivez-vous auprès de la communauté de propriétaires.

Les acheteurs non-résidents peuvent accéder à un financement hypothécaire auprès de banques espagnoles et de prêteurs internationaux spécialisés pour acquérir un bien immobilier à Marbella, bien que les conditions diffèrent de celles proposées aux résidents.

• Quotité de financement (LTV) : Les banques espagnoles proposent généralement aux non-résidents une LTV maximale de 60 % à 70 % de la valeur expertisée ou du prix d'achat. Les acheteurs doivent donc disposer d'un apport minimum de 30 % à 40 % du prix d'achat, auquel s'ajoutent l'ensemble des frais d'acquisition (source : Homerun Brokers Marbella ; Spanish Mortgage Factsheet 2025).
• Taux d'intérêt : En 2024-2025, les taux hypothécaires applicables aux non-résidents se situent globalement entre 3 % et 4 % pour les produits à taux fixe. Les prêts à taux variable sont généralement indexés sur l'Euribor, majoré d'une marge d'environ 1 % à 1,5 %, selon l'établissement prêteur et le profil de l'emprunteur (source : Spanish Mortgage Guide 2025).
• Types de prêts : Des produits à taux fixe (stabilité des mensualités sur toute la durée du prêt) et à taux variable (indexés sur l'Euribor) sont disponibles. Les prêts à taux fixe sont généralement privilégiés par les non-résidents souhaitant une visibilité sur leurs remboursements.
• Documents requis : Passeport, numéro NIE, justificatifs de revenus (bulletins de salaire, déclarations fiscales ou comptes certifiés), contrat de travail ou justificatif d'activité indépendante, relevés bancaires et historique de crédit. Tous les documents non espagnols doivent faire l'objet d'une traduction officielle.
• Risque de change : Les acheteurs dont les revenus ou l'épargne sont libellés dans une devise autre que l'euro doivent tenir compte des fluctuations de change lors de la planification de leurs remboursements (source : Homerun Brokers Marbella).
• Courtiers en prêts immobiliers : Des courtiers spécialisés, expérimentés sur le marché de Marbella, peuvent comparer les offres de plusieurs établissements et accompagner les acheteurs dans leur démarche, ce qui s'avère particulièrement utile pour ceux qui ne sont pas familiers avec le système bancaire espagnol.

Il est conseillé d'obtenir un accord de principe de financement avant de formuler une offre d'achat, afin de confirmer votre capacité d'acquisition et de renforcer votre position lors des négociations.

Comprendre la structure des honoraires lors d'un achat immobilier à Marbella permet aux acquéreurs de budgéter avec précision et de choisir les bons professionnels.

• Honoraires de l'agent immobilier : À Marbella, les commissions d'agence sont payées exclusivement par le vendeur, et non par l'acheteur. Les acquéreurs ne règlent donc pas de frais d'agence directs lorsqu'ils passent par un agent mandaté classique (source : Estagency Marbella, 2024).
• Agent acheteur / chasseur immobilier : Certains acquéreurs choisissent de faire appel à un agent acheteur indépendant ou à un service de recherche de biens. Les honoraires de ce type de prestation se situent généralement entre 1 % et 2 % du prix d'acquisition, à la charge de l'acheteur, et couvrent la recherche de biens, la présélection, les visites, l'accompagnement à la négociation et la coordination avec les conseils juridiques.
• Avocat indépendant : Les honoraires juridiques pour une prestation complète de transfert de propriété à Marbella s'élèvent généralement à environ 1 % du prix d'achat (+ 21 % de TVA). Cela comprend la vérification préalable (due diligence), la révision des contrats, la demande de NIE, les déclarations fiscales et les formalités d'enregistrement post-acquisition (source : Marbella Homes to Love, 2024 ; Spanish Property Law Tax Guide).
• Frais de notaire : Réglés par l'acheteur au moment de la signature de l'acte de propriété, ils représentent généralement entre 0,5 % et 1 % du prix d'achat. Le notaire vérifie les identités, donne lecture de l'acte et le transmet pour enregistrement.
• Frais d'inscription au registre foncier : Environ 1 000 EUR en moyenne, selon la valeur du bien (source : Spanish Property Purchase Costs Calculator, 2025).
• Courtier en financement (le cas échéant) : Les honoraires varient ; certains courtiers facturent un forfait fixe, d'autres un pourcentage du montant du prêt. Vérifiez toujours si la TVA est incluse dans le montant annoncé.

Les acquéreurs sont invités à demander un détail des honoraires à tous les prestataires avant tout engagement, et à confirmer si les montants indiqués sont exprimés TVA incluse ou hors TVA.