Immobilier en Marbella :
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El mercado de compra de vivienda en Marbella está fuertemente segmentado por barrios, con precios y perfiles de compradores que varían considerablemente en todo el municipio.

• Golden Mile (Milla de Oro): La dirección más prestigiosa de Marbella, que se extiende a lo largo de 6,4 km entre Puerto Banús y el centro de la ciudad. Los precios medios de compra alcanzan aproximadamente 6.329 €/m² (+10,4 % en 2024), y las villas frente al mar y las promociones emblemáticas superan ampliamente este umbral (fuente: SpainHouses.net; Engel & Völkers). Los compradores son principalmente particulares internacionales de alto poder adquisitivo en busca de propiedades excepcionales.
• Puerto Banús: Barrio portuario icónico, sinónimo de estilo de vida de lujo. La oferta está dominada por apartamentos y áticos. La demanda internacional es sólida, especialmente procedente del norte de Europa y Oriente Medio.
• Nueva Andalucía: Conocida como el Valle del Golf, esta zona ofrece una amplia gama de propiedades, desde apartamentos hasta grandes villas, a precios generalmente inferiores a los de la Golden Mile. Los precios medios en las subzonas premium pueden alcanzar 28.600 €/m² para propiedades renovadas o nuevas (fuente: Merlis Homes, 2024). Este barrio es muy apreciado por las familias y los aficionados al golf.
• Sierra Blanca / Nagüeles: Enclave residencial en altura que domina la Golden Mile, con vistas panorámicas al mar y un alto nivel de seguridad. Uno de los sectores residenciales más exclusivos de Marbella, con precios medios de venta en Nagüeles-Milla de Oro de aproximadamente 8.151 €/m² (fuente: SpainHouses.net).
• Casco Antiguo de Marbella: Encantador centro histórico con casas adosadas, apartamentos renovados y propiedades con carácter. Los precios medios rondan los 5.000 €/m² (fuente: SpainHouses.net). Este sector atrae a compradores que buscan autenticidad andaluza.
• Marbella Este (Elviria, Cabopino, Las Chapas): Ambiente residencial más relajado, con una mezcla de villas, casas adosadas y apartamentos. Los precios suelen ser más asequibles que en la Golden Mile, aunque las nuevas promociones de alta gama están impulsando los precios al alza.
• San Pedro de Alcántara: Barrio residencial en pleno auge al oeste de Marbella, apreciado por las familias y los residentes de larga duración. Ofrece una buena relación calidad-precio en comparación con la Golden Mile, con una intensa vida de barrio local.

1. Búsqueda y selección de la propiedad: Defina sus criterios (ubicación, presupuesto, tipo de propiedad) y visite propiedades con un agente local. El mercado de Marbella evoluciona rápidamente, especialmente en los sectores más demandados.
2. Obtención del número NIE: Solicítelo lo antes posible, ya que los plazos de tramitación pueden variar. Su abogado puede realizar este trámite en su nombre (fuente: Marbella Mundo, 2025).
3. Designación de un abogado independiente: Contrate a un abogado especializado en derecho inmobiliario español antes de firmar nada. Defenderá sus intereses y realizará todas las comprobaciones previas (fuente: Legal advice Purchase Procedure Marbella Costa del Sol).
4. Contrato de reserva y depósito: Una vez seleccionada la propiedad, se firma un contrato de reserva y se abona un depósito de reserva (generalmente entre 6.000 EUR y 10.000 EUR), lo que retira la propiedad del mercado mientras se realizan las comprobaciones previas.
5. Comprobaciones previas (due diligence): Su abogado verifica la propiedad, las cargas, la situación urbanística, las deudas pendientes, los gastos de comunidad y los pagos del IBI. Estas comprobaciones deben completarse idealmente antes de firmar el contrato de arras.
6. Contrato de arras (Contrato de Compraventa): Una vez satisfechas las comprobaciones, el comprador y el vendedor firman este contrato vinculante. El comprador suele abonar en esta fase una señal del 10 % del precio de compra. Si el comprador desiste, pierde la señal; si el vendedor desiste, debe devolver el doble de la señal.
7. Obtención de financiación (en su caso): Solicite su préstamo hipotecario a un banco español o a una entidad especializada. El prestamista encargará una tasación de la propiedad.
8. Firma ante notario (Escritura Pública): Ambas partes firman la escritura de propiedad ante un notario español. El notario verifica las identidades, lee la escritura en voz alta y registra la transacción. En esta etapa se abona el resto del precio de compra (fuente: CA Estates Marbella, 2024).
9. Pago de impuestos: El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA deben abonarse en un plazo de 30 días tras la firma ante notario (fuente: Understanding Property Taxes and Costs in Marbella).
10. Inscripción en el Registro de la Propiedad: La escritura se presenta en el Registro de la Propiedad. El depósito digital introducido por el Real Decreto Ley 8/2024 ha reducido los plazos de inscripción a menos de 30 días en Marbella y Málaga (fuente: CA Estates Marbella, 2024). A partir de la inscripción, el comprador es el propietario legal de la vivienda.
11. Transferencia de contratos de servicios e inscripción en la comunidad: Actualice los contratos de electricidad, agua y gas, e inscríbase ante la comunidad de propietarios.

Los compradores no residentes pueden acceder a financiación hipotecaria a través de bancos españoles y de prestamistas internacionales especializados para adquirir un inmueble en Marbella, aunque las condiciones difieren de las que se ofrecen a los residentes.

• Ratio de financiación (LTV): Los bancos españoles suelen ofrecer a los no residentes una LTV máxima del 60 % al 70 % del valor tasado o del precio de compra. Por tanto, los compradores deben disponer de una entrada mínima del 30 % al 40 % del precio de compra, a lo que se suman todos los gastos de adquisición (fuente: Homerun Brokers Marbella; Spanish Mortgage Factsheet 2025).
• Tipos de interés: En 2024-2025, los tipos hipotecarios aplicables a los no residentes se sitúan, en general, entre el 3 % y el 4 % para los productos a tipo fijo. Los préstamos a tipo variable suelen estar indexados al Euribor, con un diferencial de aproximadamente 1 % a 1,5 %, según la entidad y el perfil del prestatario (fuente: Spanish Mortgage Guide 2025).
• Tipos de préstamo: Existen productos a tipo fijo (cuotas estables durante toda la vida del préstamo) y a tipo variable (indexados al Euribor). Los préstamos a tipo fijo suelen ser los preferidos por los no residentes que buscan previsibilidad en sus pagos.
• Documentos requeridos: Pasaporte, número de NIE, justificantes de ingresos (nóminas, declaraciones de la renta o cuentas certificadas), contrato de trabajo o justificante de actividad por cuenta propia, extractos bancarios e historial crediticio. Todos los documentos no españoles deben contar con traducción oficial.
• Riesgo de tipo de cambio: Los compradores cuyos ingresos o ahorros estén denominados en una moneda distinta del euro deben tener en cuenta las fluctuaciones del tipo de cambio al planificar sus pagos (fuente: Homerun Brokers Marbella).
• Brokers hipotecarios: Brokers especializados, con experiencia en el mercado de Marbella, pueden comparar las ofertas de varias entidades y acompañar a los compradores en su gestión, lo cual resulta especialmente útil para quienes no están familiarizados con el sistema bancario español.

Se recomienda obtener una preaprobación de financiación antes de formular una oferta de compra, con el fin de confirmar su capacidad de adquisición y reforzar su posición en la negociación.

Comprender la estructura de honorarios en una compra inmobiliaria en Marbella permite a los compradores presupuestar con precisión y elegir a los profesionales adecuados.

• Honorarios del agente inmobiliario: En Marbella, las comisiones de agencia las paga exclusivamente el vendedor, y no el comprador. Por lo tanto, los compradores no pagan comisiones de agencia directas cuando trabajan con un agente tradicional (fuente: Estagency Marbella, 2024).
• Agente comprador / buscador de vivienda: Algunos compradores optan por contratar a un agente comprador independiente o un servicio de búsqueda de inmuebles. Los honorarios de este tipo de servicio suelen situarse entre el 1 % y el 2 % del precio de compra, a cargo del comprador, y cubren la búsqueda de inmuebles, la preselección, las visitas, el apoyo en la negociación y la coordinación con el asesor legal.
• Abogado independiente: Los honorarios legales por un servicio completo de transferencia de propiedad en Marbella suelen ascender a aproximadamente el 1 % del precio de compra (+ 21 % de IVA). Esto incluye la verificación previa (due diligence), la revisión de contratos, la solicitud del NIE, las declaraciones fiscales y los trámites de inscripción tras la compra (fuente: Marbella Homes to Love, 2024; Spanish Property Law Tax Guide).
• Gastos de notaría: Los paga el comprador en el momento de la firma de la escritura de propiedad, y suelen representar entre el 0,5 % y el 1 % del precio de compra. El notario verifica las identidades, da lectura a la escritura y la remite para su inscripción.
• Gastos de inscripción en el registro de la propiedad: Aproximadamente 1.000 EUR de media, según el valor del inmueble (fuente: Spanish Property Purchase Costs Calculator, 2025).
• Intermediario de financiación (en su caso): Los honorarios varían; algunos intermediarios cobran una tarifa fija, otros un porcentaje del importe del préstamo. Compruebe siempre si el IVA está incluido en el importe indicado.

Se recomienda a los compradores solicitar un desglose de los honorarios a todos los proveedores antes de comprometerse, y confirmar si los importes indicados incluyen o no el IVA.