Immobilier à Francfort :
Nous sommes 100% du côté de l'acheteur

Le marché de l'achat immobilier à Francfort est fortement segmenté par quartier. Les prix et les profils d'acquéreurs varient considérablement d'un secteur à l'autre.

• Westend — Le quartier résidentiel le plus prestigieux de Francfort, qui accueille ambassades, consulats et cadres supérieurs de la finance. Les prix d'acquisition des appartements en copropriété oscillent entre environ 7 000 EUR/m² et 14 000 EUR/m² ; les maisons individuelles affichent des prix demandés compris entre 1 900 000 EUR et 4 800 000 EUR (source : Real Prices Frankfurt). Les acquéreurs sont généralement des particuliers fortunés et des cadres dirigeants internationaux.
• Nordend (Nord-Est et Nord-Ouest) — Un secteur résidentiel très recherché, mêlant immeubles d'époque Gründerzeit et vie de quartier animée. Les prix d'acquisition des appartements en copropriété se situent entre environ 5 200 EUR/m² et 7 950 EUR/m² dans les emplacements de qualité, avec des valeurs en haut de fourchette dans le Nordend-Ouest (source : Real Prices Frankfurt). Ce quartier est prisé des professionnels et des familles.
• Sachsenhausen (Nord et Sud) — Sachsenhausen-Nord est classé en emplacement très recherché, avec des prix comparables au Nordend. Sachsenhausen-Süd a enregistré des prix d'acquisition autour de 6 114 EUR/m² après une correction modérée (source : Von Poll Immobilien). Ce secteur attire les acquéreurs souhaitant la proximité du centre-ville dans un cadre plus résidentiel.
• Bornheim et Ostend — Des quartiers de gamme intermédiaire, au caractère créatif et cosmopolite. Les prix d'acquisition des appartements en copropriété se situent globalement entre 3 528 EUR/m² et 5 200 EUR/m² (source : ImmoScout24 ; Real Prices Frankfurt). Un point d'entrée accessible pour les primo-accédants et les investisseurs.
• Quartiers périphériques (Sossenheim, Nieder-Eschbach, Bergen-Enkheim, Seckbach) — Des secteurs plus abordables où les prix d'acquisition se situent globalement entre 3 500 EUR/m² et 4 200 EUR/m² pour les appartements en copropriété et les immeubles collectifs (source : Real Prices Frankfurt ; Von Poll Immobilien). Ces quartiers conviennent aux acquéreurs qui privilégient l'espace et le rapport qualité-prix à la centralité.

Tous les prix sont des prix demandés indicatifs tels que rapportés par les sources de marché en 2024-2025 et sont exprimés en EUR par mètre carré.

1. Définir son budget et obtenir une pré-approbation de financement — Avant de visiter des biens, établissez votre prix d'achat maximum en incluant tous les frais d'acquisition (taxe de mutation, notaire, agent). Obtenez une confirmation de financement écrite auprès de votre banque ou courtier en prêt immobilier.
2. Recherche de biens et visites — Recherchez via les portails immobiliers (ImmoScout24, Immowelt), les agents locaux ou les ventes directes de promoteurs. Assistez aux visites et demandez tous les documents pertinents (Grundbuchauszug, Energieausweis, plans).
3. Due diligence — Examinez l'extrait du registre foncier pour détecter d'éventuelles charges, vérifiez le registre des charges d'urbanisme (Baulastenverzeichnis), contrôlez le certificat de performance énergétique et, pour les copropriétés, consultez les documents WEG ainsi que les réserves de maintenance. Faites réaliser une expertise technique indépendante pour les biens anciens.
4. Formuler une offre et négocier — Soumettez une offre écrite. Une fois que le vendeur l'accepte, les deux parties s'accordent sur le prix d'achat et les conditions essentielles. Notez qu'aucun engagement contraignant n'existe tant que le contrat notarié n'est pas signé.
5. Rendez-vous chez le notaire (Notartermin) — En Allemagne, tout contrat d'achat immobilier doit être notarié. Le notaire (Notar) est un officier public neutre qui rédige le contrat de vente (Kaufvertrag), le lit intégralement à voix haute, explique les termes juridiques et certifie les signatures des deux parties.
6. Inscription de la réservation prioritaire (Auflassungsvormerkung) — Immédiatement après la signature, le notaire inscrit une réservation prioritaire au registre foncier afin de protéger les droits de l'acquéreur sur le bien pendant le traitement du transfert.
7. Paiement de la taxe de mutation immobilière — Le notaire notifie le bureau des impôts (Finanzamt). L'acquéreur reçoit un avis d'imposition et doit régler la Grunderwerbsteuer (6 % en Hesse) dans le délai imparti, généralement de quatre à huit semaines.
8. Paiement du prix d'achat — Une fois le certificat de décharge fiscale (Unbedenklichkeitsbescheinigung) émis et toutes les conditions remplies, l'acquéreur vire le prix d'achat intégral au vendeur (ou via un compte séquestre notarial).
9. Transfert de propriété (Auflassung) et inscription au registre foncier — Le notaire soumet l'acte de transfert au registre foncier. L'acquéreur est officiellement enregistré comme nouveau propriétaire (Eigentümer) dans le Grundbuch.
10. Remise des clés (Übergabe) — Les clés et la possession du bien sont remises à la date convenue dans le contrat. Un procès-verbal de remise est signé, consignant l'état du bien et les relevés de compteurs.

Les acheteurs non-résidents peuvent accéder à un financement hypothécaire en Allemagne, y compris pour des biens à Francfort, bien que les conditions soient généralement plus exigeantes que pour les résidents.

• Accès légal : La réglementation bancaire allemande n'interdit pas aux non-résidents d'obtenir un prêt immobilier. Cependant, chaque banque applique ses propres critères de risque, et le nombre de prêteurs disposés à financer des non-résidents est plus restreint que pour les résidents (source : Investropa, septembre 2025).
• Ressortissants de l'UE : Les acheteurs citoyens de l'UE font généralement face à moins de restrictions. De nombreuses banques envisagent un financement avec un apport personnel de 20 % à 25 % du prix d'acquisition, notamment lorsque l'acheteur peut justifier d'un emploi stable ou de liens existants avec l'Allemagne.
• Ressortissants hors UE : Les acheteurs originaires de pays extérieurs à l'UE font généralement face à des exigences d'apport plus élevées, de nombreuses banques demandant 30 % à 40 % du prix d'acquisition en apport personnel afin de compenser le risque de crédit perçu (source : Investropa, septembre 2025).
• Documents requis pour une demande de prêt immobilier : Passeport en cours de validité, justificatifs de revenus (bulletins de salaire ou déclarations fiscales des deux à trois dernières années), relevés bancaires, détail des actifs et passifs existants, ainsi que les documents relatifs à l'acquisition du bien.
• Note importante sur les frais d'acquisition : La taxe de mutation immobilière (Grunderwerbsteuer à 6 % en Hesse), les frais de notaire et les frais d'inscription au registre foncier ne peuvent pas être inclus dans le prêt et doivent être couverts par les fonds propres de l'acheteur.
• Prêts de la banque de développement KfW : La banque de développement publique KfW propose des prêts à l'accession à la propriété pouvant atteindre 50 000 EUR, destinés spécifiquement à aider à couvrir les frais de clôture tels que les frais de notaire et la taxe de mutation, sous réserve de critères d'éligibilité.
• Considérations liées aux devises : Les acheteurs percevant des revenus dans une devise autre que l'EUR doivent tenir compte du risque de change lors de la planification de leur structure de financement.

Plusieurs professionnels interviennent lors d'un achat immobilier à Francfort, chacun appliquant sa propre structure d'honoraires.

• Agent immobilier (Makler) : Depuis décembre 2020, lorsqu'un agent immobilier intervient dans la vente d'un appartement occupé par son propriétaire ou d'une maison individuelle, la commission doit être partagée à parts égales entre l'acheteur et le vendeur. La part de l'acheteur représente généralement 1,785 % à 3,57 % du prix d'achat, TVA à 19 % incluse (sur la base d'une commission totale de 3,57 % à 7,14 %). La prestation de l'agent couvre la commercialisation du bien, les visites, l'accompagnement à la négociation et la coordination jusqu'à la signature du contrat. Pour les biens d'investissement ou les transactions commerciales, des modalités différentes peuvent s'appliquer.
• Notaire (Notar) : Les honoraires sont fixés par la loi allemande (Gerichts- und Notarkostengesetz) et s'élèvent à environ 1 % à 1,5 % du prix d'achat. Le notaire rédige le contrat de vente, en donne lecture intégrale lors du rendez-vous de signature, certifie les signatures, enregistre la mention de priorité, coordonne les démarches avec le bureau des impôts et transmet l'acte de transfert au registre foncier. Le notaire agit en tant qu'officier public neutre et ne représente aucune des parties.
• Registre foncier (Grundbuchamt) : Les frais d'enregistrement s'élèvent à environ 0,5 % du prix d'achat et couvrent l'inscription de la mention de priorité ainsi que le transfert définitif de propriété.
• Expert indépendant ou inspecteur en bâtiment : Non obligatoire légalement, mais fortement recommandé pour les biens anciens. Les honoraires varient selon l'étendue de la mission et la taille du bien ; un diagnostic structurel standard coûte généralement plusieurs centaines à quelques milliers d'EUR.
• Courtier en crédit immobilier ou frais de dossier bancaire : Le cas échéant, généralement 0,5 % à 1 % du montant du prêt.

Tous les frais mentionnés ci-dessus sont des coûts d'acquisition uniques exprimés en EUR ; aucune charge périodique ne s'applique.