Immobilier à Buenos Aires :
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Les fourchettes de prix d'acquisition suivantes reflètent les données du marché de Buenos Aires pour 2025–2026 (sources : TheLatinvestor, 2025–2026 ; propertyinbuenosaires.com, T1 2026). Tous les prix sont exprimés en USD.

• Studio (monoambiente, environ 30–45 m²) : Les studios d'entrée de gamme et de milieu de gamme coûtent généralement entre 45 000 USD et 125 000 USD. Les studios haut de gamme à Palermo, Recoleta, Belgrano ou Puerto Madero peuvent atteindre 170 000 USD à 300 000 USD (source : TheLatinvestor, 2026).
• Appartement une chambre (2 ambientes, environ 45–65 m²) : Les prix se situent généralement entre 80 000 USD et 180 000 USD selon le quartier, l'ancienneté de l'immeuble et son état.
• Appartement deux chambres (3 ambientes, environ 65–90 m²) : Les biens de milieu de gamme sont généralement proposés entre 120 000 USD et 250 000 USD, les biens premium dans les quartiers les plus recherchés dépassant cette fourchette.
• Appartement trois chambres ou plus (4+ ambientes) : Les prix varient largement, d'environ 200 000 USD dans les quartiers intermédiaires à bien plus de 500 000 USD à Puerto Madero ou Palermo Chico.
• Maison (casa) : Le prix moyen d'une maison à Buenos Aires s'établit à environ 355 000 USD en septembre 2025, avec un prix moyen au m² pour les maisons d'environ 1 825 USD/m² — inférieur à celui des appartements en raison de la localisation et des modes d'utilisation du foncier (source : TheLatinvestor, septembre 2025).
• Moyenne à l'échelle de la ville (appartements) : Le prix moyen au m² pour les appartements dans l'ensemble de la CABA se situe entre environ 2 200 USD/m² et 2 500 USD/m² en septembre 2025, avec une référence utile de 2 600 USD/m² à 2 800 USD/m² pour un appartement habitable de 2 à 3 pièces dans un quartier prisé des acquéreurs étrangers (source : propertyinbuenosaires.com, T1 2026).

Lors de l'achat d'un bien immobilier à Buenos Aires, les acquéreurs doivent prévoir le prix d'achat ainsi que des frais d'acquisition uniques qui représentent généralement entre 7 % et 12 % de la valeur du bien, selon le quartier et la structure de la transaction.

• Droit de timbre (Impuesto de Sellos) : Dans la Ville de Buenos Aires (CABA), le taux est de 3,5 % de la valeur de l'acte, partagé en pratique entre l'acheteur et le vendeur — chacun payant environ 1,75 % (source : Multilaw Real Estate Guide Argentina).
• Honoraires du notaire (Escribano) : Généralement entre 1 % et 2 % de la valeur de la transaction, couvrant la rédaction de l'acte, les recherches de titres de propriété et l'enregistrement officiel.
• Frais d'enregistrement foncier : Environ 0,2 % à 0,5 % de la valeur du bien pour l'enregistrement au Registro de la Propiedad Inmueble.
• Commission de l'agent immobilier : À Buenos Aires, l'acheteur paie généralement entre 3 % et 4 % du prix d'achat ; le vendeur paie un montant similaire. Le taux le plus courant est de 3,5 % par partie (source : TheLatinvestor, septembre 2025).
• Impôt sur les plus-values : La vente d'un bien immobilier est soumise à un impôt forfaitaire sur les plus-values de 15 % sur le gain net pour le vendeur. Les frais d'acquisition et les ajustements liés à l'inflation sont déductibles (source : Global Property Guide).
• Taxe foncière annuelle (ABL) : La taxe municipale Alumbrado, Barrido y Limpieza s'applique à tous les propriétaires de CABA ; les taux varient de 0,5 % à 1,2 % par an en fonction de la valeur fiscale du bien, qui a été revue significativement à la hausse en 2024–2025 (source : TheLatinvestor, 2025).
• Impôt sur les actifs personnels (Bienes Personales) : Les non-résidents étrangers propriétaires d'un bien immobilier en Argentine sont soumis à un impôt annuel forfaitaire de 0,5 % sur la valeur totale déclarée de leurs actifs argentins (source : argentinavisalaw.com, 2025).

Toutes les transactions immobilières à Buenos Aires sont libellées et réglées en dollars américains (USD). Les acheteurs effectuant des virements depuis l'étranger doivent noter que le taux de change applicable est le taux MEP (Mercado Electrónico de Pagos), et non le taux officiel, car celui-ci reflète le pouvoir d'achat réel du marché pour les transactions immobilières.

Une vérification préalable approfondie est indispensable avant de s'engager dans l'achat d'un bien immobilier à Buenos Aires. Les contrôles suivants doivent être effectués — idéalement par un notaire qualifié (escribano) et, pour les acheteurs étrangers, par un conseiller juridique indépendant.

• Certificado de dominio e inhibiciones : Il s'agit du document de titre principal, obtenu auprès du Registro de la Propiedad Inmueble. Il confirme l'identité du propriétaire enregistré actuel, la chaîne complète de propriété, ainsi que l'existence éventuelle de privilèges, hypothèques, saisies ou restrictions légales grevant le bien (source : TheLatinvestor, 2026).
• Vérification de l'inhibición du vendeur : Une recherche distincte et essentielle confirmant que le vendeur ne fait l'objet d'aucune restriction personnelle l'empêchant de vendre un bien immobilier. Une inhibición est une restriction légale personnelle qui n'apparaît pas sur le titre de propriété lui-même — il s'agit de l'un des problèmes les plus fréquemment négligés par les acheteurs étrangers (source : TheLatinvestor, 2026).
• Vérification des successions et héritages : Si le bien a changé de mains par voie successorale, le notaire doit s'assurer que tous les héritiers ont dûment consenti à la vente et que la succession a été légalement clôturée.
• Permis de construire et plans approuvés (planos aprobados) : Vérifier que la construction, les extensions ou les modifications du bien ont été officiellement approuvées par l'autorité municipale compétente. Des travaux non autorisés peuvent entraîner des complications juridiques et financières au moment de la vente.
• Régularité des expensas et de l'ABL : Pour les appartements, s'assurer que toutes les charges de copropriété (expensas) et les taxes municipales (ABL) sont intégralement réglées à la date du transfert. Les soldes impayés sont transmis avec le bien.
• Régularité des services et fluides : Vérifier que les comptes d'électricité, de gaz et d'eau sont en ordre et qu'aucune dette en cours n'est attachée au bien.
• Inspection structurelle et technique : Bien que non obligatoire sur le plan légal, une inspection physique réalisée par un géomètre ou un architecte qualifié est vivement recommandée, notamment pour les immeubles anciens, afin d'identifier d'éventuels problèmes structurels, des infiltrations d'humidité ou des modifications non autorisées avant la signature du boleto de compraventa.
• Règlement de copropriété (reglamento de copropiedad) : Pour les appartements, examiner le règlement intérieur de l'immeuble, le montant mensuel des expensas, ainsi que les travaux importants en cours ou les appels de fonds spéciaux susceptibles de représenter un coût futur significatif.

Négocier l'achat d'un bien immobilier à Buenos Aires nécessite une bonne compréhension des dynamiques du marché local, des conventions de prix et de l'équilibre actuel entre l'offre et la demande.

• Devise de transaction : Tous les biens résidentiels à Buenos Aires sont affichés et négociés en dollars américains (USD). Les offres et contre-offres sont formulées en USD, et le prix final convenu est libellé en USD dans l'acte de vente.
• Marge de négociation actuelle : En 2025–2026, l'écart entre le prix affiché et le prix de vente final s'est réduit à environ 5 % à 7 %, contre 12 % à 15 % lors du ralentissement du marché en 2022–2023. Dans les segments à forte demande — comme les constructions neuves à Palermo et Belgrano — les biens se vendent parfois au prix demandé ou très proche de celui-ci (source : propertyinbuenosaires.com, 2026).
• Le contexte du marché est déterminant : Avec un nombre d'annonces actives sur Zonaprop tombé sous les 100 000 fin 2025 (contre plus de 130 000 en 2022), l'offre se resserre et les vendeurs ont regagné un certain pouvoir de négociation. Les acheteurs doivent agir rapidement sur les biens bien positionnés en termes de prix dans les quartiers recherchés.
• L'acompte de réservation comme signal fort : Soumettre une réservation (reserva) accompagnée d'un acompte d'environ 1 % du prix convenu témoigne d'une intention sérieuse et sécurise le bien le temps que les vérifications préalables soient effectuées. Les vendeurs sont davantage enclins à négocier avec des acheteurs qui démontrent leur capacité financière.
• État et ancienneté du bien : Les appartements anciens aux finitions dépassées ou affichant des expensas (charges de copropriété) élevées offrent davantage de marge de négociation. Les constructions neuves et les unités récemment rénovées dans des emplacements premium affichent des prix plus fermes.
• Les acheteurs en liquidités disposent d'un avantage : La grande majorité des transactions étant réalisées en espèces, les acheteurs capables de justifier d'une disponibilité immédiate de fonds en USD se trouvent dans une position de négociation plus favorable que ceux qui dépendent d'un financement.