Immobilier en Buenos Aires :
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Los siguientes rangos de precios de adquisición reflejan los datos del mercado de Buenos Aires para 2025-2026 (fuentes: TheLatinvestor, 2025-2026; propertyinbuenosaires.com, T1 2026). Todos los precios se expresan en USD.

• Estudio (monoambiente, aproximadamente 30-45 m²): Los estudios de gama inicial y media suelen costar entre 45.000 USD y 125.000 USD. Los estudios de gama alta en Palermo, Recoleta, Belgrano o Puerto Madero pueden alcanzar 170.000 USD a 300.000 USD (fuente: TheLatinvestor, 2026).
• Apartamento de un dormitorio (2 ambientes, aproximadamente 45-65 m²): Los precios suelen situarse entre 80.000 USD y 180.000 USD según el barrio, la antigüedad del edificio y su estado.
• Apartamento de dos dormitorios (3 ambientes, aproximadamente 65-90 m²): Las propiedades de gama media suelen ofertarse entre 120.000 USD y 250.000 USD, y las propiedades premium en los barrios más demandados superan esta franja.
• Apartamento de tres dormitorios o más (4+ ambientes): Los precios varían ampliamente, desde unos 200.000 USD en barrios intermedios hasta muy por encima de 500.000 USD en Puerto Madero o Palermo Chico.
• Casa: El precio medio de una casa en Buenos Aires se sitúa en torno a los 355.000 USD en septiembre de 2025, con un precio medio por m² para las casas de aproximadamente 1.825 USD/m² —inferior al de los apartamentos debido a la ubicación y los usos del suelo (fuente: TheLatinvestor, septiembre de 2025).
• Media a escala de la ciudad (apartamentos): El precio medio por m² para los apartamentos en toda la CABA se sitúa entre aproximadamente 2.200 USD/m² y 2.500 USD/m² en septiembre de 2025, con una referencia útil de 2.600 USD/m² a 2.800 USD/m² para un apartamento habitable de 2 a 3 ambientes en un barrio apreciado por los compradores extranjeros (fuente: propertyinbuenosaires.com, T1 2026).

Al comprar un inmueble en Buenos Aires, los compradores deben prever el precio de compra así como unos gastos de adquisición únicos que representan generalmente entre el 7 % y el 12 % del valor del inmueble, según el barrio y la estructura de la operación.

• Impuesto de sellos (Impuesto de Sellos): En la Ciudad de Buenos Aires (CABA), la tasa es del 3,5 % del valor de la escritura, repartida en la práctica entre el comprador y el vendedor, pagando cada uno aproximadamente el 1,75 % (fuente: Multilaw Real Estate Guide Argentina).
• Honorarios del notario (Escribano): Generalmente entre el 1 % y el 2 % del valor de la operación, cubriendo la redacción de la escritura, la investigación de títulos de propiedad y la inscripción oficial.
• Gastos de inscripción registral: Aproximadamente entre el 0,2 % y el 0,5 % del valor del inmueble para la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
• Comisión del agente inmobiliario: En Buenos Aires, el comprador paga generalmente entre el 3 % y el 4 % del precio de compra; el vendedor paga un importe similar. La tasa más habitual es del 3,5 % por cada parte (fuente: TheLatinvestor, septiembre de 2025).
• Impuesto sobre las plusvalías: La venta de un inmueble está sujeta a un impuesto fijo sobre las plusvalías del 15 % sobre la ganancia neta del vendedor. Los gastos de adquisición y los ajustes por inflación son deducibles (fuente: Global Property Guide).
• Impuesto municipal anual (ABL): El impuesto municipal Alumbrado, Barrido y Limpieza se aplica a todos los propietarios de CABA; las tasas varían entre el 0,5 % y el 1,2 % anual en función del valor fiscal del inmueble, que ha sido revisado significativamente al alza en 2024-2025 (fuente: TheLatinvestor, 2025).
• Impuesto sobre los Bienes Personales: Los no residentes extranjeros propietarios de un inmueble en Argentina están sujetos a un impuesto anual fijo del 0,5 % sobre el valor total declarado de sus activos argentinos (fuente: argentinavisalaw.com, 2025).

Todas las operaciones inmobiliarias en Buenos Aires se expresan y liquidan en dólares estadounidenses (USD). Los compradores que realicen transferencias desde el extranjero deben tener en cuenta que el tipo de cambio aplicable es el tipo MEP (Mercado Electrónico de Pagos), y no el tipo oficial, ya que este refleja el poder adquisitivo real del mercado para las operaciones inmobiliarias.

Es imprescindible realizar una verificación previa exhaustiva antes de comprometerse con la compra de un inmueble en Buenos Aires. Los siguientes controles deben llevarse a cabo, idealmente por un notario cualificado (escribano) y, en el caso de compradores extranjeros, por un asesor jurídico independiente.

• Certificado de dominio e inhibiciones: Se trata del documento de título principal, obtenido en el Registro de la Propiedad Inmueble. Confirma la identidad del propietario registrado actual, la cadena completa de propiedad, así como la existencia de posibles gravámenes, hipotecas, embargos o restricciones legales que afecten al inmueble (fuente: TheLatinvestor, 2026).
• Verificación de la inhibición del vendedor: Una búsqueda independiente y esencial que confirma que el vendedor no tiene ninguna restricción personal que le impida vender un inmueble. Una inhibición es una restricción legal personal que no figura en el título de propiedad en sí; se trata de uno de los problemas más frecuentemente pasados por alto por los compradores extranjeros (fuente: TheLatinvestor, 2026).
• Verificación de herencias y sucesiones: Si el inmueble ha cambiado de manos por vía sucesoria, el notario debe asegurarse de que todos los herederos han dado su consentimiento a la venta y de que la sucesión se ha cerrado legalmente.
• Permisos de construcción y planos aprobados (planos aprobados): Comprobar que la construcción, ampliaciones o modificaciones del inmueble han sido aprobadas oficialmente por la autoridad municipal competente. Las obras no autorizadas pueden provocar complicaciones legales y financieras en el momento de la venta.
• Regularidad de las expensas y del ABL: Para los apartamentos, asegurarse de que todos los gastos de comunidad (expensas) y los impuestos municipales (ABL) están íntegramente pagados a la fecha de la transmisión. Los saldos pendientes se transmiten junto con el inmueble.
• Regularidad de los suministros: Comprobar que las cuentas de electricidad, gas y agua están en orden y que no existen deudas pendientes vinculadas al inmueble.
• Inspección estructural y técnica: Aunque no es obligatoria legalmente, se recomienda encarecidamente una inspección física realizada por un topógrafo o arquitecto cualificado, especialmente en edificios antiguos, para detectar posibles problemas estructurales, filtraciones de humedad o modificaciones no autorizadas antes de firmar el boleto de compraventa.
• Reglamento de copropiedad (reglamento de copropiedad): Para los apartamentos, revisar el reglamento interno del edificio, el importe mensual de las expensas, así como las obras importantes en curso o las derramas especiales que puedan suponer un coste futuro significativo.

Negociar la compra de una vivienda en Buenos Aires requiere una buena comprensión de la dinámica del mercado local, las convenciones de precios y el equilibrio actual entre la oferta y la demanda.

• Moneda de la transacción: Todas las viviendas en Buenos Aires se publican y negocian en dólares estadounidenses (USD). Las ofertas y contraofertas se formulan en USD, y el precio final acordado se expresa en USD en la escritura de venta.
• Margen de negociación actual: En 2025-2026, la diferencia entre el precio publicado y el precio de venta final se ha reducido a aproximadamente entre el 5 % y el 7 %, frente al 12 %-15 % durante la desaceleración del mercado en 2022-2023. En los segmentos de alta demanda —como las construcciones nuevas en Palermo y Belgrano— las propiedades a veces se venden al precio pedido o muy cerca de él (fuente: propertyinbuenosaires.com, 2026).
• El contexto del mercado es determinante: Con un número de anuncios activos en Zonaprop que cayó por debajo de los 100.000 a finales de 2025 (frente a más de 130.000 en 2022), la oferta se reduce y los vendedores han recuperado cierto poder de negociación. Los compradores deben actuar rápidamente ante propiedades bien posicionadas en precio en los barrios demandados.
• La señal de la reserva: Presentar una reserva (reserva) acompañada de un depósito de aproximadamente el 1 % del precio acordado demuestra una intención seria y asegura la propiedad mientras se realizan las verificaciones previas. Los vendedores están más dispuestos a negociar con compradores que demuestran capacidad financiera.
• Estado y antigüedad del inmueble: Los apartamentos antiguos con acabados anticuados o con expensas (gastos de comunidad) elevadas ofrecen más margen de negociación. Las construcciones nuevas y las unidades recientemente renovadas en ubicaciones premium mantienen precios más firmes.
• Los compradores con liquidez tienen ventaja: Dado que la gran mayoría de las transacciones se realizan en efectivo, los compradores capaces de demostrar disponibilidad inmediata de fondos en USD se encuentran en una posición de negociación más favorable que aquellos que dependen de financiación.