Immobilier en Andorre :
Nous sommes 100% du côté de l'acheteur

Andorre est divisée en sept paroisses administratives (parròquies), chacune ayant un caractère et un profil de prix distincts. Les données suivantes s'appuient sur les statistiques officielles du gouvernement andorran (estadistica.ad) et sur des rapports de marché pour 2024–2025.

• Andorra la Vella — La capitale et le centre commercial. Le prix demandé le plus élevé en novembre 2025 a atteint 6 671 €/m² (source : Expat Focus, 2025). Prix de transaction officiel : environ 5 032 €/m² en 2024, avec des prix d'appartements en hausse de +41,3 % sur un an (source : estadistica.ad / Servissim, 2024). Environnement urbain et bien desservi, offrant la plus grande variété de types de biens, des studios aux appartements de luxe en construction neuve.
• Escaldes-Engordany — Adjacente à la capitale, cette paroisse accueille les programmes neufs les plus haut de gamme. Les prix demandés ont atteint 7 000 €/m² (Engel & Völkers, rapport 2024–2025) ; les prix de transaction s'établissent à environ 5 689 €/m² (source : Expat Focus, 2025). Les programmes de luxe peuvent dépasser 8 500 €/m² pour les constructions neuves, certains projets premium dépassant 19 000 €/m² (source : rapport Auge, 2024–2025).
• La Massana — Paroisse de montagne prisée des acquéreurs recherchant un accès aux domaines skiables et des biens plus spacieux. Prix de transaction moyen d'environ 4 221 €/m² (source : Expat Focus, 2025) ; la valeur moyenne des biens dépasse 1 000 000 EUR (Engel & Völkers, 2024–2025). Les chalets et les grands appartements y dominent le marché.
• Ordino — Paroisse au caractère plus calme et rural, avec des paysages de montagne pittoresques. Les prix des appartements ont progressé de +20,7 % en 2024 (source : estadistica.ad). Elle attire les acquéreurs en quête de tranquillité et d'espace.
• Encamp — Paroisse de gamme intermédiaire avec un bon accès aux pistes. Prix de transaction moyen d'environ 4 090 €/m² (source : Expat Focus, janvier 2024). La surface totale transactée a progressé de +104,4 % en 2024, témoignant d'un fort intérêt des acquéreurs (source : estadistica.ad).
• Canillo — Paroisse la plus à l'est, orientée vers le ski. Prix de transaction moyen d'environ 4 100 €/m² (source : Expat Focus, janvier 2024). Le prix au m² des appartements a augmenté de +15,0 % en 2024 (source : estadistica.ad).
• Sant Julià de Lòria — Paroisse la plus abordable, à la frontière espagnole. Prix de transaction moyen d'environ 2 584 €/m² en 2024 (source : chiffres officiels du gouvernement andorran, 2024) ; prix demandés autour de 4 175 €/m² pour les logements achevés (source : rapport Auge, 2024–2025). Populaire auprès des familles et des primo-accédants.

Un appartement ancien de trois chambres se situe généralement entre 550 000 EUR et 900 000 EUR ; les chalets individuels (xalets) dépassent couramment 1 500 000 EUR, les exemples en construction neuve commandant des prix sensiblement plus élevés (source : Expat Focus, 2025).

1. Recherche et sélection du bien : Identifier les biens disponibles via les agences immobilières locales, les portails en ligne (par exemple Idealista, plateformes andorranes locales) ou en contactant directement les promoteurs. La phase de recherche peut durer de plusieurs semaines à plusieurs mois selon la disponibilité du marché.
2. Obtenir l'autorisation d'investissement étranger (non-résidents) : Les acheteurs non-résidents et les personnes morales étrangères doivent déposer une demande d'autorisation préalable auprès du gouvernement andorran avant de s'engager dans un achat. Le dossier comprend les sources de financement, l'usage prévu et les pièces justificatives. En vertu de la loi Omnibus 2025, le système fonctionne sous le régime du silence négatif (absence de réponse dans un délai de deux mois = refus).
3. S'inscrire au Registre des investissements étrangers : Obligatoire pour les acheteurs soumis à la taxe sur l'investissement immobilier étranger (loi 3/2024) avant de formaliser toute transaction.
4. Signer le contrat préliminaire (contracte de compravenda) et verser l'acompte de 10 % : Cet accord contraignant fixe le prix définitif, le plan de paiement et la date de clôture. L'acompte de 10 % est non remboursable si l'acheteur se retire sans motif valable. Une clause suspensive liée au financement et/ou à l'obtention de l'autorisation d'investissement étranger est généralement incluse.
5. Obtenir un financement hypothécaire (le cas échéant) : Prendre contact avec les banques andorranes en fournissant les documents financiers requis. Une expertise professionnelle du bien est nécessaire. Les résidents peuvent généralement emprunter jusqu'à 70 %–80 % de la valeur la plus basse entre le prix d'achat et la valeur expertisée ; les non-résidents sont en général limités à 50 %–60 %.
6. Audit juridique du bien : Vérifier le titre de propriété via les actes notariés et le cadastre local ; confirmer l'absence d'hypothèques, de sûretés, de servitudes ou de dettes non déclarées ; s'assurer que toutes les modifications et rénovations sont correctement enregistrées.
7. Rendez-vous chez le notaire et signature de l'acte de vente (escriptura de compravenda) : Les deux parties se présentent devant un notaire, qui vérifie la légalité de la transaction, examine l'ensemble des documents et rédige l'acte de vente. L'acte hypothécaire (le cas échéant) est signé lors du même rendez-vous. L'acheteur règle à ce stade la taxe de transfert (ITPI) et, le cas échéant, la taxe sur l'investissement étranger.
8. Enregistrement de l'acte de vente : Le notaire enregistre le transfert auprès de la Chambre des notaires d'Andorre. Chaque comú de paroisse tient également son propre registre immobilier à des fins fiscales. L'enregistrement prend généralement plusieurs semaines.
9. Remise des actes de propriété et enregistrement paroissial : L'acheteur récupère les actes de propriété officiels environ 4 à 6 semaines après la signature et effectue les démarches administratives restantes auprès de la paroisse locale pour être enregistré en tant que nouveau propriétaire.

Le délai total entre la signature du contrat préliminaire et la finalisation de l'acquisition est généralement compris entre trois et six mois (source : Andorra Live, 2024).

Les acheteurs non-résidents peuvent accéder à un financement hypothécaire auprès des banques andorranes, mais font face à des conditions nettement plus strictes que les résidents.

• Ratio prêt/valeur (LTV) : Pour les non-résidents, les banques financent généralement au maximum 50 % à 60 % de la valeur la plus basse entre le prix d'achat et la valeur expertisée. Les résidents peuvent généralement accéder à un LTV de 70 % à 80 %, avec des cas atteignant 90 % uniquement dans des circonstances exceptionnelles (source : Andorra Live / guide hypothécaire, 2024–2025).
• Vérification des revenus : Les banques andorranes rencontrent des difficultés pratiques pour vérifier les revenus étrangers ou les accepter comme garantie. Les non-résidents doivent fournir une preuve complète de leur solvabilité financière : relevés bancaires récents, justificatifs de revenus et preuve de l'origine licite des fonds.
• Expertise du bien : Une expertise professionnelle du bien est exigée par tous les prêteurs andorrans avant l'approbation d'un prêt hypothécaire.
• Lien patrimonial : Les banques exigent souvent des emprunteurs non-résidents qu'ils démontrent des liens supplémentaires avec Andorre — tels que des actifs existants, des participations dans des sociétés ou des produits financiers détenus localement — comme condition d'octroi du prêt.
• Structure du financement : Le financement est généralement structuré sous forme d'hypothèque grevant le bien immobilier, parfois combinée à des nantissements sur d'autres actifs. L'acte hypothécaire doit être signé devant notaire par acte authentique.
• Devise : Toutes les transactions et contrats hypothécaires en Andorre sont libellés en euros (EUR).
• Autorisation préalable d'investissement étranger : Les acheteurs non-résidents doivent obtenir une autorisation gouvernementale avant que tout achat puisse être finalisé ; cette autorisation est un prérequis pour que la banque finalise le prêt hypothécaire.

Devenir résident andorran modifie fondamentalement les conditions de financement disponibles. Les acheteurs envisageant une relocalisation devraient intégrer leur statut de résidence dans leur stratégie de financement dès le départ.

Les honoraires et prestations professionnelles suivants interviennent dans le cadre d'un achat immobilier en Andorre :

• Commission de l'agent immobilier : Généralement comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente, à la charge du vendeur. L'acheteur ne règle pas de commission à l'agent. Les services de l'agent comprennent la recherche du bien, les visites, l'accompagnement à la négociation et la coordination avec le notaire.
• Frais de notaire : Toujours à la charge de l'acheteur. Ces frais se situent généralement entre 600 EUR et 1 300 EUR, auxquels s'ajoute environ 0,1 % du prix d'acquisition (source : Andorra Guide / Expat Focus, 2024). Le notaire intervient pour les deux parties, vérifie la légalité de la transaction, examine l'ensemble des documents, rédige l'acte de propriété et enregistre le transfert auprès de la Chambre des notaires d'Andorre.
• Avocat immobilier indépendant : Non obligatoire légalement, mais vivement recommandé pour les acquéreurs étrangers. L'avocat accompagne l'acheteur dans la procédure d'autorisation d'investissement étranger, examine le contrat préliminaire, effectue les vérifications de titre, confirme l'absence de charges non déclarées et conseille sur la structure d'acquisition la plus adaptée. Les honoraires varient selon le cabinet et la complexité de la transaction ; à prévoir séparément.
• Expertise immobilière : Exigée par les banques andorranes en cas de financement hypothécaire. Le coût varie selon la superficie du bien et l'expert retenu.
• Enregistrement au Registre des investissements étrangers : Frais administratifs à la charge des acquéreurs soumis à la loi 3/2024.

Récapitulatif des frais d'acquisition à la charge de l'acheteur (hors prix d'achat) :

• Taxe de transfert (ITPI) : 4 % du prix d'achat
• Taxe sur les investissements étrangers (le cas échéant) : 3 % à 10 % du prix d'achat
• Frais de notaire : environ 0,1 % à 1 % du prix d'achat (minimum ~600 EUR à 1 300 EUR)
• Avocat indépendant : variable
• Fourchette totale indicative : 7 % à 11 % du prix d'achat pour les non-résidents soumis à la taxe sur les investissements étrangers