Immobilier en Andorra :
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Andorra está dividida en siete parroquias administrativas (parròquies), cada una con un carácter y un perfil de precios distintos. Los siguientes datos se basan en las estadísticas oficiales del gobierno andorrano (estadistica.ad) y en informes de mercado para 2024–2025.

• Andorra la Vella — La capital y el centro comercial. El precio de salida más alto en noviembre de 2025 alcanzó los 6.671 €/m² (fuente: Expat Focus, 2025). Precio de transacción oficial: alrededor de 5.032 €/m² en 2024, con precios de apartamentos al alza un +41,3 % interanual (fuente: estadistica.ad / Servissim, 2024). Entorno urbano y bien comunicado, con la mayor variedad de tipos de vivienda, desde estudios hasta apartamentos de lujo de obra nueva.
• Escaldes-Engordany — Adyacente a la capital, esta parroquia acoge las promociones nuevas más exclusivas. Los precios de salida han alcanzado los 7.000 €/m² (Engel & Völkers, informe 2024–2025); los precios de transacción se sitúan en torno a 5.689 €/m² (fuente: Expat Focus, 2025). Las promociones de lujo pueden superar los 8.500 €/m² en obra nueva, y algunos proyectos premium superan los 19.000 €/m² (fuente: informe Auge, 2024–2025).
• La Massana — Parroquia de montaña apreciada por los compradores que buscan acceso a las estaciones de esquí y viviendas más amplias. Precio de transacción medio de alrededor de 4.221 €/m² (fuente: Expat Focus, 2025); el valor medio de las viviendas supera el 1.000.000 EUR (Engel & Völkers, 2024–2025). Los chalets y los apartamentos grandes dominan el mercado.
• Ordino — Parroquia de carácter más tranquilo y rural, con paisajes de montaña pintorescos. Los precios de los apartamentos subieron un +20,7 % en 2024 (fuente: estadistica.ad). Atrae a compradores que buscan tranquilidad y espacio.
• Encamp — Parroquia de gama media con buen acceso a las pistas. Precio de transacción medio de alrededor de 4.090 €/m² (fuente: Expat Focus, enero de 2024). La superficie total transaccionada aumentó un +104,4 % en 2024, lo que evidencia un fuerte interés de los compradores (fuente: estadistica.ad).
• Canillo — Parroquia más oriental, orientada al esquí. Precio de transacción medio de alrededor de 4.100 €/m² (fuente: Expat Focus, enero de 2024). El precio por m² de los apartamentos aumentó un +15,0 % en 2024 (fuente: estadistica.ad).
• Sant Julià de Lòria — Parroquia más asequible, en la frontera con España. Precio de transacción medio de alrededor de 2.584 €/m² en 2024 (fuente: cifras oficiales del gobierno andorrano, 2024); precios de salida en torno a 4.175 €/m² para viviendas terminadas (fuente: informe Auge, 2024–2025). Popular entre familias y compradores primerizos.

Un apartamento antiguo de tres habitaciones suele situarse entre 550.000 EUR y 900.000 EUR; los chalets individuales (xalets) superan habitualmente 1.500.000 EUR, y los ejemplos de obra nueva alcanzan precios notablemente más altos (fuente: Expat Focus, 2025).

1. Búsqueda y selección de la vivienda: Identificar las propiedades disponibles a través de agencias inmobiliarias locales, portales en línea (por ejemplo, Idealista, plataformas andorranas locales) o contactando directamente con promotores. La fase de búsqueda puede durar desde varias semanas hasta varios meses según la disponibilidad del mercado.
2. Obtener la autorización de inversión extranjera (no residentes): Los compradores no residentes y las personas jurídicas extranjeras deben solicitar una autorización previa al gobierno andorrano antes de comprometerse con una compra. El expediente incluye el origen de los fondos, el uso previsto y la documentación justificativa. En virtud de la Ley Ómnibus de 2025, el sistema funciona bajo el régimen de silencio negativo (la falta de respuesta en un plazo de dos meses equivale a denegación).
3. Inscribirse en el Registro de Inversiones Extranjeras: Obligatorio para los compradores sujetos al impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera (Ley 3/2024) antes de formalizar cualquier operación.
4. Firmar el contrato preliminar (contracte de compravenda) y abonar la señal del 10 %: Este acuerdo vinculante fija el precio definitivo, el plan de pagos y la fecha de cierre. La señal del 10 % no es reembolsable si el comprador se retira sin motivo justificado. Suele incluirse una cláusula suspensiva vinculada a la financiación y/o a la obtención de la autorización de inversión extranjera.
5. Obtener financiación hipotecaria (en su caso): Contactar con los bancos andorranos aportando la documentación financiera requerida. Es necesaria una tasación profesional del inmueble. Los residentes suelen poder financiar hasta un 70 %–80 % del valor más bajo entre el precio de compra y el valor tasado; los no residentes suelen estar limitados a un 50 %–60 %.
6. Due diligence legal del inmueble: Verificar el título de propiedad mediante las escrituras notariales y el catastro local; confirmar la ausencia de hipotecas, cargas, servidumbres o deudas no declaradas; asegurarse de que todas las modificaciones y reformas estén debidamente registradas.
7. Cita con el notario y firma de la escritura de compraventa (escriptura de compravenda): Ambas partes se presentan ante un notario, que verifica la legalidad de la operación, examina toda la documentación y redacta la escritura de compraventa. La escritura hipotecaria (en su caso) se firma en la misma cita. En este momento, el comprador abona el impuesto de transmisión (ITPI) y, en su caso, el impuesto sobre la inversión extranjera.
8. Inscripción de la escritura de compraventa: El notario inscribe la transmisión ante el Colegio de Notarios de Andorra. Cada comú parroquial también mantiene su propio registro inmobiliario con fines fiscales. La inscripción suele tardar varias semanas.
9. Entrega de las escrituras de propiedad e inscripción parroquial: El comprador recibe las escrituras oficiales de propiedad aproximadamente de 4 a 6 semanas después de la firma y realiza los trámites administrativos restantes ante la parroquia local para quedar inscrito como nuevo propietario.

El plazo total entre la firma del contrato preliminar y la finalización de la compra suele situarse entre tres y seis meses (fuente: Andorra Live, 2024).

Los compradores no residentes pueden acceder a financiación hipotecaria a través de los bancos andorranos, pero se enfrentan a condiciones notablemente más estrictas que los residentes.

• Ratio préstamo/valor (LTV): para los no residentes, los bancos suelen financiar como máximo entre el 50 % y el 60 % del valor más bajo entre el precio de compra y el valor de tasación. Los residentes suelen poder acceder a un LTV del 70 % al 80 %, llegando en algunos casos al 90 % solo en circunstancias excepcionales (fuente: Andorra Live / guía hipotecaria, 2024-2025).
• Verificación de ingresos: los bancos andorranos encuentran dificultades prácticas para verificar los ingresos extranjeros o aceptarlos como garantía. Los no residentes deben aportar una prueba completa de su solvencia financiera: extractos bancarios recientes, justificantes de ingresos y prueba del origen lícito de los fondos.
• Tasación del inmueble: todos los prestamistas andorranos exigen una tasación profesional del inmueble antes de aprobar un préstamo hipotecario.
• Vínculo patrimonial: los bancos suelen exigir a los prestatarios no residentes que demuestren vínculos adicionales con Andorra —como activos existentes, participaciones en sociedades o productos financieros mantenidos localmente— como condición para la concesión del préstamo.
• Estructura de la financiación: la financiación suele estructurarse en forma de hipoteca sobre el inmueble, a veces combinada con garantías sobre otros activos. La escritura hipotecaria debe firmarse ante notario mediante acto auténtico.
• Divisa: todas las transacciones y contratos hipotecarios en Andorra se denominan en euros (EUR).
• Autorización previa de inversión extranjera: los compradores no residentes deben obtener una autorización gubernamental antes de que pueda finalizarse cualquier compra; esta autorización es un requisito previo para que el banco formalice el préstamo hipotecario.

Convertirse en residente andorrano modifica de forma fundamental las condiciones de financiación disponibles. Los compradores que contemplen una relocalización deberían integrar su estatus de residencia en su estrategia de financiación desde el principio.

En una compra inmobiliaria en Andorra intervienen los siguientes honorarios y servicios profesionales:

• Comisión del agente inmobiliario: Generalmente entre 5 % y 10 % del precio de venta, a cargo del vendedor. El comprador no paga comisión al agente. Los servicios del agente incluyen la búsqueda del inmueble, las visitas, el acompañamiento en la negociación y la coordinación con el notario.
• Gastos de notaría: Siempre a cargo del comprador. Estos gastos suelen situarse entre 600 EUR y 1.300 EUR, a los que se añade aproximadamente un 0,1 % del precio de adquisición (fuente: Andorra Guide / Expat Focus, 2024). El notario actúa por ambas partes, verifica la legalidad de la transacción, examina toda la documentación, redacta la escritura de propiedad y registra la transmisión ante la Cámara de Notarios de Andorra.
• Abogado inmobiliario independiente: No es obligatorio legalmente, pero se recomienda encarecidamente para los compradores extranjeros. El abogado acompaña al comprador en el procedimiento de autorización de inversión extranjera, revisa el contrato preliminar, realiza las comprobaciones de titularidad, confirma la ausencia de cargas no declaradas y asesora sobre la estructura de adquisición más adecuada. Los honorarios varían según el despacho y la complejidad de la operación; deben presupuestarse por separado.
• Tasación inmobiliaria: Exigida por los bancos andorranos en caso de financiación hipotecaria. El coste varía según la superficie del inmueble y el tasador elegido.
• Inscripción en el Registro de Inversiones Extranjeras: Gastos administrativos a cargo de los compradores sujetos a la ley 3/2024.

Resumen de los gastos de adquisición a cargo del comprador (sin incluir el precio de compra):

• Impuesto de transmisión (ITPI): 4 % del precio de compra
• Impuesto sobre inversiones extranjeras (en su caso): 3 % a 10 % del precio de compra
• Gastos de notaría: aproximadamente 0,1 % a 1 % del precio de compra (mínimo ~600 EUR a 1.300 EUR)
• Abogado independiente: variable
• Rango total orientativo: 7 % a 11 % del precio de compra para los no residentes sujetos al impuesto sobre inversiones extranjeras