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Louer un appartement à Biarritz
Biarritz est un marché locatif très tendu : l'offre de logements à louer à l'année est limitée face à une demande soutenue de résidents, d'étudiants et d'actifs. La ville est classée en zone tendue et soumise à l'encadrement des loyers depuis novembre 2024 (arrêté préfectoral CAPB). Le loyer médian s'établit à 12,8 EUR/m²/mois hors charges (Observatoire des loyers Pays Basque et Sud Landes, 2024). Comptez de 490 EUR/mois pour un studio à plus de 1 800 EUR/mois pour un T3 bien situé. Anticipez votre recherche 2 à 3 mois à l'avance, préparez un dossier locatif complet et prévoyez un budget d'installation couvrant le premier loyer, le dépôt de garantie et les éventuels frais d'agence.
État actuel du marché locatif
Biarritz est classée en zone tendue par les pouvoirs publics, ce qui reflète un déséquilibre structurel entre l'offre de logements à louer et la demande des résidents permanents, des étudiants et des actifs. La tension locative y est qualifiée de très forte par l'observatoire de la Communauté d'Agglomération Pays Basque (CAPB).
Dans ce contexte, la recherche d'un logement en location longue durée à Biarritz peut s'avérer longue et exigeante :
- Les annonces de qualité partent souvent en quelques jours, notamment à la rentrée de septembre et en début d'année.
- La concurrence entre candidats locataires est forte : un dossier complet et solide est indispensable pour maximiser ses chances.
- Les périodes les plus difficiles sont juillet–août (forte saisonnalité touristique réduisant l'offre longue durée) et septembre (rentrée étudiante et professionnelle).
En dehors des pics saisonniers, un délai de plusieurs semaines à deux mois est généralement nécessaire pour trouver et signer un bail longue durée à Biarritz. Il est conseillé d'anticiper sa recherche au moins 2 à 3 mois avant la date d'emménagement souhaitée.
Loyers par type de logement
Le marché locatif de Biarritz est caractérisé par une tension très forte et une offre structurellement insuffisante face à une demande soutenue. Biarritz est officiellement classée en zone tendue, ce qui entraîne plusieurs conséquences directes pour les locataires : préavis de départ réduit à 1 mois, encadrement des loyers en vigueur depuis le 25 novembre 2024, et plafonnement des honoraires d'agence.
L'encadrement des loyers, instauré par arrêté préfectoral de la Préfecture des Pyrénées-Atlantiques dans le cadre de la Communauté d'Agglomération Pays Basque (CAPB), fixe un loyer de référence majoré (plafond légal) que tout bailleur doit respecter lors de la signature d'un nouveau bail ou d'un renouvellement. Ce dispositif vise à freiner les hausses abusives dans une ville où l'attractivité touristique et la pression foncière pèsent fortement sur les loyers.
Selon l'Observatoire local des loyers du Pays Basque et Sud Landes (2024), le loyer médian à Biarritz (Zone 1, littoral basque) s'établit à 12,8 EUR/m²/mois hors charges. La demande locative longue durée est portée par les résidents permanents, les étudiants, les jeunes actifs et les expatriés attirés par la qualité de vie biarrote. L'offre de logements à louer à l'année reste limitée, notamment en raison de la forte proportion de résidences secondaires et de la pression du marché saisonnier.
Les logements de classe énergétique G sont interdits à la location depuis janvier 2025, ce qui réduit encore davantage l'offre disponible. Dans ce contexte, les candidats locataires doivent présenter un dossier locatif solide et réactif pour espérer décrocher un logement.
Quartiers à considérer
Les loyers à Biarritz sont parmi les plus élevés du Pays Basque. Depuis le 25 novembre 2024, un encadrement des loyers est en vigueur dans le cadre de la Communauté d'Agglomération Pays Basque (arrêté préfectoral, Préfecture des Pyrénées-Atlantiques, octobre 2024 et octobre 2025). Le loyer de référence majoré (plafond légal) est fixé à environ 24 EUR/m²/mois pour les logements meublés en Zone 1 (source : Foncia, arrêté préfectoral du 23 octobre 2025).
Le loyer médian constaté par l'Observatoire local des loyers du Pays Basque et Sud Landes (2024) est de 12,8 EUR/m²/mois hors charges pour l'ensemble du parc locatif privé à Biarritz.
- Studio (environ 20–30 m²) : de 490 EUR/mois à 950 EUR/mois (sources : annonces SeLoger, LeBonCoin, Logic-Immo, 2025 ; maison-biarritz.net, 2024)
- T1 (environ 30–40 m²) : de 700 EUR/mois à 1 200 EUR/mois
- T2 (environ 40–55 m²) : de 800 EUR/mois à 1 400 EUR/mois selon le quartier et l'état du bien, jusqu'à 1 800 EUR/mois pour les meublés premium en front de mer (sources : annonces SeLoger, LeBonCoin, BienIci, 2025–2026)
- T3 (environ 60–75 m²) : de 1 000 EUR/mois à 1 800 EUR/mois (sources : annonces SeLoger, BienIci, Logic-Immo, 2025–2026)
- T4 et plus : à partir de 1 500 EUR/mois, pouvant dépasser 3 000 EUR/mois pour les biens avec vue mer ou en secteur très prisé
Ces fourchettes sont indicatives et varient selon le quartier, l'étage, l'état du bien, le caractère meublé ou non, et la proximité de l'océan. Vérifiez toujours la conformité du loyer avec le loyer de référence majoré applicable via le simulateur de la CAPB.
Budget nécessaire pour louer
- Centre-ville : quartier animé et bien desservi, avec commerces, restaurants et transports. Loyers parmi les plus élevés de la ville.
- Côte des Basques : secteur très prisé pour sa proximité immédiate avec la plage et ses vues sur l'océan. Loyers premium, offre locative longue durée limitée.
- Saint-Charles – Phare – Larochefoucauld : quartier résidentiel calme, architecture du XIXe siècle, commerces de proximité. Loyers légèrement inférieurs au centre-ville, cadre de vie agréable.
- Braou – Ranquine – Aguilera : secteur intermédiaire, bien desservi, apprécié des familles et des actifs. Offre locative plus accessible.
- Milady – Colline – Beaurivage : quartier résidentiel au sud de Biarritz, proche de la plage de la Milady et du golf d'Ilbarritz. Cadre calme et verdoyant.
- Larrepunte – République : quartier central, mélange de logements anciens et rénovés, bonne accessibilité.
- Saint-Martin – Lahouze – Verdun : secteur plus abordable, en retrait du littoral, apprécié pour son calme et ses prix locatifs plus modérés.
Louer un logement à Biarritz nécessite de prévoir un budget global couvrant plusieurs postes :
- Loyer mensuel hors charges : de 490 EUR/mois pour un studio en périphérie à plus de 1 800 EUR/mois pour un appartement familial en secteur prisé (sources : annonces LeBonCoin, SeLoger, BienIci, 2025).
- Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un logement meublé.
- Honoraires d'agence : plafonnés à 10,09 EUR/m² de surface habitable à la charge du locataire en zone tendue (source : quittance-loyer.com, 2025). Pour un T2 de 50 m², cela représente environ 505 EUR maximum.
- Charges locatives : variables selon le logement (eau, entretien des parties communes, ordures ménagères). Prévoir entre 50 EUR/mois et 200 EUR/mois selon la résidence.
- Assurance habitation : obligatoire pour le locataire, à souscrire avant la remise des clés.
À titre indicatif, le budget mensuel total (loyer + charges + assurance) pour un T2 à Biarritz se situe généralement entre 950 EUR/mois et 2 000 EUR/mois selon le quartier et les prestations. Le budget d'installation à l'entrée dans les lieux (premier loyer + dépôt de garantie + frais d'agence éventuels) peut représenter 2 à 4 mois de loyer.
Délai moyen de recherche
Pour louer un logement à Biarritz, il est recommandé de disposer d'une enveloppe initiale couvrant plusieurs postes obligatoires dès la signature du bail :
- Premier loyer (hors charges) : entre 500 EUR/mois pour un studio en périphérie et plus de 1 800 EUR/mois pour un appartement familial en centre-ville ou en bord de mer.
- Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un logement meublé (loi du 6 juillet 1989).
- Honoraires d'agence : plafonnés à 10,09 EUR/m² de surface habitable à la charge du locataire (source : quittance-loyer.com, 2025), uniquement si vous passez par une agence.
- Frais de déménagement et installation : à prévoir selon votre situation personnelle.
En pratique, un budget d'arrivée minimal de 1 500 EUR à 2 500 EUR est conseillé pour un studio ou un T1, et de 3 500 EUR à 6 000 EUR pour un T2 ou T3, afin de couvrir le premier loyer, le dépôt de garantie et les éventuels frais d'agence. Le marché locatif biarrot étant très tendu, il est préférable de disposer de ces fonds avant même de commencer les visites.
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