Comprar vivienda en San José:
estamos 100 % del lado del comprador

El mercado inmobiliario de San José está muy segmentado por barrios. El corredor residencial del oeste presenta los precios más altos, mientras que los barrios del centro y del sur ofrecen puntos de entrada más asequibles.

• Escazú: La dirección más buscada por los compradores extranjeros y los residentes acomodados. Combina colegios internacionales, comercios de alta gama y una seguridad reforzada. Rango de precios: aproximadamente 2.000–3.500 USD/m² para las viviendas de primer nivel (fuente: TheLatinvestor, principios de 2026). Las villas de lujo y las casas grandes pueden alcanzar 900.000–2.000.000 USD (fuente: TheLatinvestor, Housing Prices 2026).
• Santa Ana: Barrio colindante con Escazú, apreciado por familias y profesionales. Perfil de precios similar al de Escazú, con una fuerte demanda de condominios cerrados y pisos nuevos.
• Rohrmoser y Nunciatura: Barrios consolidados de clase alta, cerca de las embajadas y de los organismos internacionales. Predominan los edificios de condominios en altura. Se encuentran entre los precios por m² más altos de la ciudad (fuente: TheLatinvestor, 2026).
• La Sabana: Barrio urbano junto al parque metropolitano. Apreciado por jóvenes profesionales y expatriados. Mercado de pisos dinámico; las viviendas bien situadas se venden a precios cercanos al precio de oferta.
• Barrio Escalante: Barrio de moda y agradable para recorrer a pie, muy solicitado por compradores jóvenes y nómadas digitales. Demanda creciente de pisos con encanto y casas reformadas.
• Curridabat: Zona residencial del este con una oferta en desarrollo, más asequible que el corredor oeste y popular entre los compradores locales de clase media.
• La Uruca, San Sebastián, Desamparados, Alajuelita: Barrios del centro y del sur más asequibles. Los precios por m² pueden ser la mitad que en los barrios de primer nivel del oeste (fuente: TheLatinvestor, Housing Prices 2026). Estas zonas atraen a compradores locales y a inversores que buscan precios de entrada más bajos.

1. Búsqueda y selección del inmueble: Identifique inmuebles a través de agentes inmobiliarios autorizados, portales en línea (Encuentra24, Properstar) o salas de exposición de promotores. Las visitas se organizan directamente con los agentes.
2. Contratar a un notario-abogado: En Costa Rica, solo un notario público autorizado (que también es abogado) puede redactar y autenticar la escritura de traspaso. Se recomienda contratarlo desde el principio para que realice la verificación previa y le asesore sobre la transacción (fuente: AG Legal, 2025).
3. Formular una oferta: Su agente redacta una oferta por escrito que precisa el precio, las condiciones y el calendario. El vendedor acepta, rechaza o hace una contraoferta. Siguen negociaciones sobre el precio y las modalidades hasta que las partes llegan a un acuerdo.
4. Firma del contrato de compraventa (SPA): Ambas partes firman un contrato formal de promesa recíproca que define todos los términos y condiciones. En esta fase se ingresa una señal, por lo general del 10 % del precio de compra, en una cuenta de depósito en garantía (fuente: Exclusive Homes Costa Rica; RE/MAX Ocean Surf and Sun).
5. Periodo de verificación previa (due diligence): El notario-abogado verifica el título de propiedad en el Registro Nacional, comprueba las hipotecas, servidumbres y posibles litigios; confirma el plano catastral; obtiene los certificados municipales y de servicios públicos; y examina las restricciones urbanísticas y medioambientales. Esta fase suele durar de 2 a 5 semanas (fuente: Costa Rica Real Estate: Mastering Due Diligence).
6. Obtención de la financiación (si procede): Si el comprador recurre a un préstamo hipotecario, el banco realiza su propia tasación y emite la aprobación definitiva del préstamo.
7. Firma de la escritura de traspaso: Ambas partes firman la escritura notarial de traspaso ante el notario. Se abona el resto del precio de compra (por lo general mediante transferencia bancaria o fondos certificados). Los impuestos de transmisión, los timbres fiscales y los honorarios del notario se pagan en la firma.
8. Inscripción en el Registro Nacional: El notario presenta la escritura en el Registro Nacional. La inscripción puede tardar hasta 45 días, pero el comprador se considera propietario legal desde la firma de la escritura (fuente: Buying Property in Costa Rica: The 7 Essential Steps for 2026).

Los compradores extranjeros no residentes pueden acceder a financiación hipotecaria en Costa Rica, aunque las condiciones son más estrictas que para los residentes. En 2024–2025, varios bancos locales e internacionales ofrecen préstamos a extranjeros:

• BAC San José (BAC Credomatic): uno de los principales prestamistas para compradores extranjeros. Financia hasta el 50–60 % del valor del inmueble (lo que exige una aportación del 40–50 %). En octubre de 2024: tipo fijo del 7,75 % (1.er año), 8,75 % (2.º año), y después SOFR + 4,9 puntos porcentuales (mínimo 8 %); plazos de hasta 20 años (fuente: Punta Uva Realty, octubre de 2024).
• Banco Lafise: ofrece un producto de préstamo hipotecario fiduciario accesible a los no residentes (fuente: Punta Uva Realty, 2024).
• Banco BCT: desde mediados de 2024, ofrece hipotecas a extranjeros sin residencia costarricense (fuente: Punta Uva Realty, 2024).
• Banco Nacional y Banco de Costa Rica (BCR): se dirigen principalmente a residentes, pero pueden estudiar los expedientes de no residentes caso por caso (fuente: Financing Property in Costa Rica: 2025 Guide).

Condiciones generales para los no residentes:

• Aportación propia: normalmente entre el 20 % y el 50 % del valor del inmueble (fuente: Financing Real Estate in Costa Rica: 2024 Edition).
• Plazo de la hipoteca: normalmente de 15 a 30 años.
• Los compradores no residentes deben contar con requisitos documentales más estrictos y plazos de aprobación más largos que los residentes.
• En algunas operaciones también es posible la financiación del vendedor; en ese caso, el vendedor suele elegir el notario y el comprador asume los gastos de redacción de la hipoteca o del fideicomiso.

Se recomienda encarecidamente a los compradores obtener una preaprobación antes de firmar un contrato de compraventa y trabajar con un abogado local familiarizado con las estructuras de financiación transfronteriza.

En San José, las operaciones inmobiliarias conllevan honorarios que se pagan a los agentes y al notario-abogado. Es fundamental saber quién paga qué para elaborar un presupuesto de compra preciso.

Comisión del agente inmobiliario:

• La comisión habitual en Costa Rica es del 5 % al 6 % del precio de venta, a cargo del vendedor. En el Valle Central, algunas agencias aplican un 7-8 % para permitir un reparto mayor entre el agente del vendedor y el del comprador (fuente: foro ARCR; GAP Real Estate).
• La comisión está sujeta a un IVA del 13 %, lo que eleva el coste efectivo a entre el 5,65 % y el 6,78 % del precio de venta (fuente: Papagayo Real Estate; Ley 6826).
• La comisión suele repartirse al 50/50 entre el agente del vendedor y el agente del comprador. Es habitual que un agente represente al comprador; esta práctica es legal y común en Costa Rica.
• El agente debe emitir una factura electrónica oficial al vendedor, conforme a la resolución DGT-R-012-2018.

Honorarios del notario-abogado:

• Alrededor del 1,25 % del precio de compra, más un IVA del 13 % sobre los honorarios (fuente: AG Legal, 2025; Costa Rica Property Buying Guide).
• El notario redacta y autentica la escritura de transmisión (escritura de traspaso), verifica los títulos de propiedad, gestiona el cierre de la operación y presenta la escritura en el Registro Nacional.
• Pueden aplicarse honorarios jurídicos adicionales por la due diligence, la estructuración a través de una sociedad o la redacción de una escritura de hipoteca.

Se aconseja a los compradores pedir por escrito un acuerdo sobre los honorarios a su agente y a su notario-abogado antes de iniciar el proceso de compra.