Immobilier en Roma :
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El mercado de compra inmobiliaria en Roma está muy segmentado por barrio, con precios que van desde menos de 2.000 EUR/m² en la periferia lejana hasta más de 8.000 EUR/m² en el centro histórico (Investropa, junio de 2025).

• Centro Storico (centro histórico): la zona más prestigiosa y cara, con precios medios de compra de unos 8.484 EUR/m² en junio de 2025 (Investropa, junio de 2025). Los inmuebles incluyen palazzi históricos, pisos reformados en edificios protegidos y escasas casas adosadas. La demanda de compradores internacionales e inversores es constantemente alta.
• Prati: un barrio residencial muy solicitado, adyacente al Vaticano, apreciado por profesionales y familias. Los precios de compra oscilan entre unos 5.000 EUR/m² y 7.000 EUR/m² (Investropa / ILF Law Firm, 2024-2025). Barrio bien comunicado, con una mezcla de edificios Belle Époque y pisos modernos.
• Parioli y Aventino: barrios residenciales prestigiosos y tranquilos, apreciados por diplomáticos y familias acomodadas. Los precios van de unos 5.000 EUR/m² a 7.000 EUR/m², o incluso más (Investropa, junio de 2025).
• Trastevere y Testaccio: barrios con carácter propio, muy atractivos para compradores internacionales. Los precios de compra suelen situarse entre 5.000 EUR/m² y 7.000 EUR/m² (ILF Law Firm, 2024). La demanda es alta entre compradores que buscan un ambiente céntrico y con sabor de pueblo.
• EUR: un barrio planificado al sur del centro, con pisos espaciosos y buenas conexiones de transporte. Precios intermedios de unos 2.500 EUR/m² a 4.000 EUR/m² (Investropa, 2025).
• Monteverde y Gianicolense: barrios residenciales consolidados, apreciados por las familias, que ofrecen un buen equilibrio entre calidad de vida y precio de compra. Precios en el rango intermedio de unos 2.500 EUR/m² a 4.000 EUR/m² (Investropa, 2025).
• Ostiense, Garbatella y Pigneto: barrios en pleno auge, bien conectados y con un interés creciente por parte de los compradores. Los precios de compra se sitúan entre unos 3.700 EUR/m² y 4.300 EUR/m² (Investropa, junio de 2025). Garbatella destaca especialmente por su potencial de compra (ILF Law Firm, 2024).
• San Lorenzo y Centocelle: zonas intramuros más asequibles, con una demografía más joven. Los precios suelen ser inferiores a la media de la ciudad, ofreciendo oportunidades de entrada para compradores con un presupuesto más ajustado.
• Barrios periféricos (Lunghezza, Castelverde, Borghesiana, Finocchio, Rocca Cencia): las zonas más accesibles, con precios de compra desde unos 1.792 EUR/m² a 2.000 EUR/m² (Investropa, junio de 2025). Adecuados para compradores que priorizan el espacio y la asequibilidad frente a la centralidad.

1. Obtener un Codice Fiscale: antes de formular cualquier oferta, el comprador debe obtener un número de identificación fiscal italiano. Este trámite puede realizarse en un consulado italiano en el extranjero o directamente en la Agenzia delle Entrate de Roma.
2. Búsqueda de inmueble y visitas: identificar los inmuebles disponibles a través de agentes inmobiliarios locales (agenzie immobiliari), portales en línea (Immobiliare.it, Idealista.it) o un buscador de vivienda. Realizar las visitas y solicitar toda la documentación disponible de los inmuebles preseleccionados.
3. Due diligence: antes de formular una oferta formal, encargar una auditoría jurídica y técnica del inmueble. Esto incluye la verificación del registro catastral (visura catastale), del registro de hipotecas (visura ipotecaria), del título de propiedad, de los permisos urbanísticos y del certificado de eficiencia energética. Un técnico (geometra) puede verificar que la configuración física del inmueble coincide con los datos catastrales.
4. Carta de intenciones / oferta formal (proposta di acquisto): el comprador presenta una oferta por escrito, normalmente a través del agente inmobiliario, en la que se indica el precio propuesto, las condiciones y el plazo de validez. En esta fase suele entregarse un pequeño depósito de buena fe, que queda en poder del agente. Si el vendedor la acepta, la oferta pasa a ser vinculante.
5. Precontrato (Compromesso o Contratto Preliminare di Compravendita): una vez aceptada la oferta y realizadas las primeras verificaciones de forma satisfactoria, ambas partes firman el precontrato. Este acuerdo vinculante fija el precio definitivo, el calendario de pagos, la fecha límite de ejecución y las condiciones suspensivas. El comprador entrega un depósito de garantía (caparra confirmatoria), que suele representar el 10 % del precio de compra. Si el comprador se retracta sin motivo válido, pierde el depósito; si el vendedor se retracta, debe devolver el doble del depósito (Italy Property Guides / IRECOM, 2024).
6. Solicitud de financiación (en su caso): el comprador presenta una solicitud de hipoteca ante un banco italiano. El banco encarga una tasación independiente del inmueble. Este paso puede llevar varias semanas.
7. Acta notarial definitiva (Rogito o Atto di Compravendita): la transmisión de la propiedad se formaliza ante un notario (notaio). El notario verifica la titularidad, confirma la inexistencia de obstáculos legales, da lectura al acta ante ambas partes, recauda los impuestos aplicables y registra la transmisión en el registro de la propiedad. En esta fase se abona el saldo del precio de compra (IRECOM, 2024).
8. Registro posterior a la compra: el notario registra el acta ante la Agenzia delle Entrate y el registro de la propiedad (Conservatoria dei Registri Immobiliari). El comprador recibe el título de propiedad registrado, normalmente en un plazo de pocas semanas.

Una compra en Roma suele tardar entre dos y cuatro meses desde la aceptación de la oferta hasta la firma definitiva cuando no hay financiación, y entre cinco y seis meses cuando interviene una hipoteca (IRECOM, 2024).

Los compradores extranjeros no residentes pueden obtener una hipoteca en bancos italianos para financiar la compra de un inmueble en Roma, aunque el proceso es más exigente que para los residentes italianos.

• Porcentaje de financiación (LTV): las entidades prestamistas italianas suelen ofrecer a los no residentes un LTV máximo del 50% al 60%, lo que implica una aportación mínima del 40% al 50% del precio de compra (Experts for Expats, 2024).
• Importe mínimo del préstamo: la mayoría de los bancos italianos fijan un importe mínimo de préstamo de alrededor de 150.000 EUR para prestatarios no residentes (Experts for Expats, 2024).
• Tipos de interés: los préstamos a tipo fijo para no residentes suelen oscilar entre el 3,5% y el 5,5%, es decir, entre 1 y 2 puntos porcentuales por encima de los tipos aplicados a los residentes. Los tipos variables están indexados al Euríbor (Taxes for Expats, 2024).
• Documentos exigidos por los bancos: justificantes de ingresos (nóminas, declaraciones fiscales o cuentas de empresa), extractos bancarios recientes, pasaporte en vigor, Codice Fiscale e información sobre el inmueble a adquirir. Los trabajadores autónomos y las personas que perciben ingresos en una divisa distinta del euro son objeto de un examen más exhaustivo.
• Elección del banco: no todos los bancos italianos trabajan con compradores extranjeros no residentes. Las posibilidades de obtener la aprobación suelen ser mayores en las grandes ciudades como Roma y Milán. Los bancos internacionales con presencia en Italia y los corredores especializados en el mercado inmobiliario italiano pueden ayudar a identificar las entidades adecuadas (Wise, 2024).
• Plazos: el proceso de obtención de una hipoteca en Italia puede ser largo. Los compradores deben prever un tiempo adicional, que a menudo eleva la duración total de la compra a entre cinco y seis meses, para tener en cuenta la tasación bancaria, el examen de los documentos y la aprobación de la financiación (IRECOM, 2024).
• Compradores de la UE y de fuera de la UE: los ciudadanos de la UE suelen enfrentarse a menos trámites administrativos. Los compradores no comunitarios (en particular estadounidenses y británicos) pueden acceder a hipotecas italianas, pero el notario debe confirmar que se cumple la condición de reciprocidad para la operación en cuestión. En la práctica, esto rara vez supone un obstáculo para los compradores procedentes de los principales países occidentales (Taxes for Expats, 2024).

Los compradores que no recurren a financiación disfrutan de una ventaja significativa en el competitivo mercado romano, ya que las compras al contado permiten cerrar la operación más rápido y negociar desde una posición más sólida.

Varios profesionales intervienen en una compra inmobiliaria en Roma, cada uno con sus propios honorarios. Comprender el papel de cada parte —y quién paga qué— es indispensable para establecer un presupuesto preciso.

• Agente inmobiliario (agente immobiliare): en virtud del artículo 1755 del Código Civil italiano, el agente percibe una comisión tanto del comprador como del vendedor de manera independiente. La comisión a cargo del comprador se sitúa generalmente entre el 2 % y el 5 % del precio de compra, más el 22 % de IVA. En principio, se debe abonar en el momento de la firma del contrato de arras (compromesso) por ambas partes. El agente se encarga de la búsqueda del inmueble, las visitas, la negociación del precio y la coordinación entre las partes (Fine Tuscany / Idealista, 2025).
• Notario (notaio): el notario es un funcionario público neutral designado por el comprador. Verifica la titularidad del inmueble, comprueba la ausencia de obstáculos jurídicos a la transmisión, redacta y lee la escritura definitiva, recauda los impuestos aplicables en nombre del Estado y registra la transmisión. Sus honorarios se sitúan generalmente entre el 1 % y el 2,5 % del valor declarado del inmueble, con un mínimo fijado por los colegios profesionales. Para un inmueble de un valor de 200.000 EUR, los gastos suelen oscilar entre 2.000 EUR y 4.500 EUR (Estatefy / De Tullio Law Firm, 2025). Los honorarios del notario corren a cargo del comprador.
• Abogado independiente (avvocato): aunque no es legalmente obligatorio, se recomienda encarecidamente recurrir a un abogado independiente para los compradores extranjeros. Realiza las comprobaciones previas a la compra, examina los contratos, asesora sobre los riesgos jurídicos y puede representar al comprador en la firma mediante poder. Los honorarios jurídicos se sitúan generalmente entre 2.000 EUR y 5.000 EUR según la complejidad del expediente (De Tullio Law Firm, 2025).
• Geómetra (geometra): experto técnico que verifica que la configuración física del inmueble corresponde a los datos catastrales, comprueba la ausencia de obras no autorizadas y evalúa el estado estructural del inmueble. Los honorarios varían según el alcance del encargo.
• Corredor de hipotecas o asesor financiero (en su caso): acompaña a los compradores no residentes en la identificación de las entidades prestamistas italianas adaptadas a su situación y en la elaboración del expediente de financiación. Los honorarios varían según el proveedor.
• Traductor jurado / intérprete: necesario en la firma de la escritura notarial si el comprador no entiende italiano. Los costes se sitúan generalmente entre 200 EUR y 800 EUR (Investropa, 2025).