Immobilier à Rome :
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Le marché d'achat immobilier à Rome est fortement segmenté par quartier, avec des prix allant de moins de 2 000 EUR/m² en périphérie éloignée à plus de 8 000 EUR/m² dans le centre historique (Investropa, juin 2025).

• Centro Storico (Centre historique) : le secteur le plus prestigieux et le plus cher, avec des prix d'acquisition moyens d'environ 8 484 EUR/m² en juin 2025 (Investropa, juin 2025). Les biens comprennent des palazzi historiques, des appartements rénovés dans des immeubles classés et de rares maisons de ville. La demande des acheteurs internationaux et des investisseurs y est constamment élevée.
• Prati : un quartier résidentiel très recherché, adjacent au Vatican, prisé des professionnels et des familles. Les prix d'achat oscillent entre environ 5 000 EUR/m² et 7 000 EUR/m² (Investropa / ILF Law Firm, 2024–2025). Quartier bien desservi, proposant un mélange d'immeubles Belle Époque et d'appartements modernes.
• Parioli et Aventino : quartiers résidentiels prestigieux et calmes, prisés des diplomates et des familles aisées. Les prix s'échelonnent entre environ 5 000 EUR/m² et 7 000 EUR/m², voire au-delà (Investropa, juin 2025).
• Trastevere et Testaccio : quartiers au caractère affirmé, très attractifs pour les acheteurs internationaux. Les prix d'acquisition se situent généralement entre 5 000 EUR/m² et 7 000 EUR/m² (ILF Law Firm, 2024). La demande est forte de la part d'acheteurs en quête d'une atmosphère centrale et villageoise.
• EUR : un quartier planifié au sud du centre, offrant des appartements spacieux et de bonnes liaisons de transport. Prix intermédiaires d'environ 2 500 EUR/m² à 4 000 EUR/m² (Investropa, 2025).
• Monteverde et Gianicolense : quartiers résidentiels établis, appréciés des familles, offrant un bon équilibre entre qualité de vie et prix d'achat. Prix dans la fourchette intermédiaire d'environ 2 500 EUR/m² à 4 000 EUR/m² (Investropa, 2025).
• Ostiense, Garbatella et Pigneto : quartiers en plein essor, bien connectés et suscitant un intérêt croissant de la part des acheteurs. Les prix d'acquisition se situent entre environ 3 700 EUR/m² et 4 300 EUR/m² (Investropa, juin 2025). Garbatella est notamment mis en avant pour son potentiel d'acquisition (ILF Law Firm, 2024).
• San Lorenzo et Centocelle : secteurs intra-muros plus abordables, à la démographie plus jeune. Les prix sont généralement inférieurs à la moyenne de la ville, offrant des opportunités d'entrée de gamme pour les acheteurs disposant d'un budget plus serré.
• Quartiers périphériques (Lunghezza, Castelverde, Borghesiana, Finocchio, Rocca Cencia) : les zones les plus accessibles, avec des prix d'achat à partir d'environ 1 792 EUR/m² à 2 000 EUR/m² (Investropa, juin 2025). Adaptés aux acheteurs qui privilégient l'espace et l'accessibilité financière à la centralité.

1. Obtenir un Codice Fiscale : avant de formuler toute offre, l'acheteur doit obtenir un numéro d'identification fiscale italien. Cette démarche peut être effectuée auprès d'un consulat italien à l'étranger ou directement à l'Agenzia delle Entrate à Rome.
2. Recherche de bien et visites : identifier les biens disponibles via des agents immobiliers locaux (agenzie immobiliari), des portails en ligne (Immobiliare.it, Idealista.it) ou un chasseur immobilier. Effectuer les visites et demander l'ensemble de la documentation disponible pour les biens présélectionnés.
3. Due diligence : avant de formuler une offre formelle, faire réaliser un audit juridique et technique du bien. Cela comprend la vérification du registre foncier (visura catastale), du registre des hypothèques (visura ipotecaria), du titre de propriété, des permis d'urbanisme et du diagnostic de performance énergétique. Un géomètre (geometra) peut vérifier que la configuration physique du bien correspond aux données cadastrales.
4. Lettre d'intention / offre formelle (proposta di acquisto) : l'acheteur soumet une offre écrite, généralement par l'intermédiaire de l'agent immobilier, précisant le prix proposé, les conditions et la durée de validité. Un petit dépôt de bonne foi est habituellement versé à ce stade et conservé par l'agent. Si le vendeur accepte, l'offre devient contraignante.
5. Avant-contrat (Compromesso ou Contratto Preliminare di Compravendita) : une fois l'offre acceptée et les vérifications initiales satisfaisantes, les deux parties signent l'avant-contrat. Cet accord contraignant fixe le prix définitif, le calendrier de paiement, la date limite de réalisation et les conditions suspensives. L'acheteur verse un dépôt de garantie (caparra confirmatoria), représentant généralement 10 % du prix d'acquisition. Si l'acheteur se rétracte sans motif valable, le dépôt est perdu ; si le vendeur se rétracte, il doit restituer le double du dépôt (Italy Property Guides / IRECOM, 2024).
6. Demande de financement (le cas échéant) : l'acheteur dépose une demande de prêt immobilier auprès d'une banque italienne. La banque mandate une expertise indépendante du bien. Cette étape peut prendre plusieurs semaines.
7. Acte notarié définitif (Rogito ou Atto di Compravendita) : le transfert de propriété est finalisé devant un notaire (notaio). Le notaire vérifie la propriété, confirme l'absence d'obstacles juridiques, donne lecture de l'acte aux deux parties, collecte les taxes applicables et enregistre le transfert au registre foncier. Le solde du prix d'acquisition est versé à ce stade (IRECOM, 2024).
8. Enregistrement post-acquisition : le notaire enregistre l'acte auprès de l'Agenzia delle Entrate et du registre foncier (Conservatoria dei Registri Immobiliari). L'acheteur reçoit le titre de propriété enregistré, généralement dans un délai de quelques semaines.

Une acquisition à Rome prend généralement deux à quatre mois entre l'acceptation de l'offre et la signature définitive sans recours à un financement, et cinq à six mois lorsqu'un prêt immobilier est impliqué (IRECOM, 2024).

Les acheteurs étrangers non-résidents peuvent obtenir un prêt immobilier auprès de banques italiennes pour financer l'acquisition d'un bien à Rome, bien que la démarche soit plus exigeante que pour les résidents italiens.

• Quotité de financement (LTV) : les établissements prêteurs italiens proposent généralement aux non-résidents une LTV maximale de 50 % à 60 %, ce qui implique un apport minimum de 40 % à 50 % du prix d'acquisition (Experts for Expats, 2024).
• Montant minimum du prêt : la plupart des banques italiennes fixent un montant minimum de prêt d'environ 150 000 EUR pour les emprunteurs non-résidents (Experts for Expats, 2024).
• Taux d'intérêt : les prêts à taux fixe pour les non-résidents affichent généralement des taux compris entre 3,5 % et 5,5 %, soit environ 1 à 2 points de pourcentage au-dessus des taux appliqués aux résidents. Les taux variables sont indexés sur l'Euribor (Taxes for Expats, 2024).
• Documents exigés par les banques : justificatifs de revenus (bulletins de salaire, déclarations fiscales ou comptes d'entreprise), relevés bancaires récents, passeport en cours de validité, Codice Fiscale et informations relatives au bien à acquérir. Les travailleurs indépendants et les personnes percevant des revenus dans une devise autre que l'euro font l'objet d'un examen plus approfondi.
• Choix de la banque : toutes les banques italiennes ne travaillent pas avec des acheteurs étrangers non-résidents. Les chances d'obtenir un accord sont généralement plus élevées dans les grandes métropoles comme Rome et Milan. Les banques internationales disposant d'une présence en Italie et les courtiers spécialisés dans le marché immobilier italien peuvent aider à identifier les établissements prêteurs adaptés (Wise, 2024).
• Délais : la procédure d'obtention d'un prêt immobilier en Italie peut être longue. Les acheteurs doivent prévoir un délai supplémentaire — portant souvent la durée totale de l'acquisition à cinq à six mois — pour tenir compte de l'expertise bancaire, de l'examen des documents et de l'accord de financement (IRECOM, 2024).
• Acheteurs ressortissants de l'UE et hors UE : les citoyens de l'UE font généralement face à moins de contraintes administratives. Les acheteurs non-ressortissants de l'UE (notamment les Américains et les ressortissants britanniques) peuvent accéder aux prêts immobiliers italiens, mais le notaire doit confirmer que la condition de réciprocité est remplie pour la transaction concernée. En pratique, cela constitue rarement un obstacle pour les acheteurs originaires des grands pays occidentaux (Taxes for Expats, 2024).

Les acheteurs qui n'ont pas recours à un financement bénéficient d'un avantage significatif sur le marché concurrentiel de Rome, les acquisitions en numéraire permettant une finalisation plus rapide et une position de négociation plus solide.

Plusieurs professionnels interviennent lors d'un achat immobilier à Rome, chacun avec ses propres honoraires. Comprendre le rôle de chaque partie — et qui paie quoi — est indispensable pour établir un budget précis.

• Agent immobilier (agente immobiliare) : en vertu de l'article 1755 du Code civil italien, l'agent perçoit une commission auprès de l'acheteur et du vendeur de manière indépendante. La commission à la charge de l'acheteur se situe généralement entre 2 % et 5 % du prix d'acquisition, majorée de 22 % de TVA. Elle est en principe due dès la signature du compromis de vente (compromesso) par les deux parties. L'agent prend en charge la recherche du bien, les visites, la négociation du prix et la coordination entre les parties (Fine Tuscany / Idealista, 2025).
• Notaire (notaio) : le notaire est un officier public neutre désigné par l'acheteur. Il vérifie la propriété du bien, contrôle l'absence d'obstacles juridiques au transfert, rédige et lit l'acte définitif, collecte les taxes applicables pour le compte de l'État et enregistre le transfert. Ses honoraires se situent généralement entre 1 % et 2,5 % de la valeur déclarée du bien, avec un minimum fixé par les ordres professionnels. Pour un bien d'une valeur de 200 000 EUR, les frais se situent généralement entre 2 000 EUR et 4 500 EUR (Estatefy / De Tullio Law Firm, 2025). Les honoraires du notaire sont à la charge de l'acheteur.
• Avocat indépendant (avvocato) : bien que non obligatoire légalement, le recours à un avocat indépendant est vivement recommandé pour les acheteurs étrangers. Il effectue les vérifications préalables à l'achat, examine les contrats, conseille sur les risques juridiques et peut représenter l'acheteur lors de la signature par procuration. Les honoraires juridiques se situent généralement entre 2 000 EUR et 5 000 EUR selon la complexité du dossier (De Tullio Law Firm, 2025).
• Géomètre (geometra) : expert technique qui vérifie que la configuration physique du bien correspond aux données cadastrales, contrôle l'absence de travaux non autorisés et évalue l'état structurel du bien. Les honoraires varient selon l'étendue de la mission.
• Courtier en crédit immobilier ou conseiller financier (le cas échéant) : accompagne les acheteurs non-résidents dans l'identification des établissements prêteurs italiens adaptés à leur situation et dans la constitution du dossier de financement. Les honoraires varient selon le prestataire.
• Traducteur assermenté / interprète : requis lors de la signature de l'acte notarié si l'acheteur ne comprend pas l'italien. Les coûts se situent généralement entre 200 EUR et 800 EUR (Investropa, 2025).