Immobilier en Phnom Penh :
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El mercado inmobiliario de Phnom Penh está fuertemente segmentado por distrito, con variaciones de precio significativas entre las zonas centrales y periféricas. El siguiente panorama se basa en los datos de la Cambodian Valuers and Estate Agents Association (CVEA) y fuentes de mercado para 2025:

• Daun Penh (centro histórico): El distrito más céntrico, sede del Palacio Real, las orillas del río y los principales edificios gubernamentales. Los precios del suelo oscilan entre aproximadamente 3.500 USD y más de 6.500 USD por m² en los subdistritos más cotizados. Adecuado para compradores que buscan una ubicación central, carácter patrimonial y potencial comercial.
• Boeung Keng Kang (BKK1, BKK2, BKK3): El principal polo de expatriados y diplomáticos, con la mayor concentración de restaurantes internacionales, embajadas y servicios. BKK1 presenta precios medios de alrededor de 2.000 USD por m² para pisos (fuente: Khmer Times, 2025). Los valores del suelo en BKK alcanzan hasta 11.000 USD por m² en los subdistritos más demandados (fuente: CVEA, 2025).
• Chamkarmon / Tonle Bassac: Un distrito residencial de gama alta a orillas del río, contiguo a BKK, apreciado por sus desarrollos residenciales y comerciales de prestigio. Precios medios de los pisos en torno a 2.500 USD por m² (fuente: Khmer Times, 2025).
• Toul Kork: Un distrito residencial de nivel medio bien consolidado, apreciado por profesionales locales y familias. Los precios del suelo oscilan entre aproximadamente 1.600 USD y 5.700 USD por m² (fuente: CVEA / Khmer Times, 2025).
• Sen Sok: Un distrito periurbano en rápido desarrollo, con una oferta importante de boreys y pisos. Puntos de entrada más accesibles, con precios del suelo desde aproximadamente 200 USD hasta 3.100 USD por m² (fuente: CVEA, 2025). Apreciado por compradores que buscan vivienda nueva a precios más asequibles.
• Chroy Changvar (península): Un distrito emergente al otro lado del Tonle Sap, con importantes nuevos desarrollos. Los precios del suelo oscilan entre aproximadamente 20 USD y 2.600 USD por m² según la proximidad al río y a las infraestructuras (fuente: CVEA, 2025).
• Prek Pnov / Dangkor (periferia exterior): Las zonas más asequibles, con terrenos desde aproximadamente 10 USD por m², adecuadas para compradores con un horizonte de desarrollo a largo plazo.

1. Búsqueda de propiedad y estudio del mercado: Identifique los barrios objetivo, los tipos de inmueble y los rangos de precio. Visite las propiedades en persona y compare ventas comparables en la zona.
2. Diligencia debida y verificación del título de propiedad: Recurra a un abogado camboyano cualificado para verificar el tipo de título (título duro, LMAP o título de copropiedad), confirmar la propiedad, comprobar la ausencia de cargas y examinar los registros catastrales a nivel local y nacional.
3. Negociación del precio y oferta de compra: Presente una oferta por escrito. Negocie el precio, el calendario de pago y las posibles condiciones suspensivas (por ejemplo, actualización del título, obras).
4. Memorando de entendimiento (MOU) / Contrato de depósito de garantía: Una vez acordadas las condiciones, se firma un memorando de entendimiento preliminar o un contrato de depósito y se abona una señal —generalmente el 10 % del precio de compra— para asegurar el inmueble.
5. Redacción y firma del contrato de compraventa (SPA): El SPA es el contrato jurídicamente vinculante entre el comprador y el vendedor. En virtud del Código Civil camboyano (artículo 336), los contratos de compraventa de bienes inmuebles deben otorgarse en forma notarial. El SPA especifica el precio de compra, el calendario de pago, las condiciones de transferencia del título y las obligaciones de ambas partes. En esta etapa suele efectuarse un pago adicional —comúnmente entre el 40 y el 50 % del precio total—.
6. Pago del impuesto de transferencia: El comprador abona el impuesto de transferencia del 4 % (derecho de timbre) a la Dirección General de Impuestos, calculado sobre el valor estimado del inmueble por la administración.
7. Transferencia y registro del título de propiedad: El comprador y el vendedor (o sus representantes) presentan la solicitud de transferencia ante la oficina catastral o el MLMUPC. Para los pisos, el registro se realiza ante el MLMUPC para el título de copropiedad. El trámite suele tardar aproximadamente entre 8 y 12 semanas.
8. Pago del saldo y entrega de llaves: El saldo restante se abona al confirmarse la transferencia del título de propiedad. Las llaves y la posesión del inmueble se entregan al comprador.

Financiar una compra inmobiliaria en Phnom Penh como extranjero no residente es posible, aunque está más regulado que para los ciudadanos camboyanos. Las principales opciones son las siguientes:

• Préstamos hipotecarios de bancos locales: Varios bancos camboyanos ofrecen productos hipotecarios a extranjeros, entre ellos ABA Bank, Canadia Bank y ACLEDA Bank. A principios de 2026, los tipos de interés de los préstamos hipotecarios para compradores extranjeros se sitúan generalmente entre el 6,5 % y el 10 % anual, según la entidad prestamista, el perfil del prestatario y la posible aplicación de un tipo promocional (fuente: Bamboo Routes, 2026). Las relaciones préstamo/valor (LTV) concedidas a extranjeros suelen ser más conservadoras que las ofrecidas a los residentes locales.
• Financiación del promotor: Muchos promotores de Phnom Penh ofrecen planes de pago fraccionado, normalmente estructurados con una entrada del 20 al 40 % y el resto distribuido durante el periodo de construcción o más allá. Esta solución es habitual en la compra de condominios sobre plano y no requiere la aprobación previa de un banco.
• Financiación internacional: Algunos compradores recurren a fondos propios o a financiación obtenida en su país de origen para costear una compra en Camboya, especialmente cuando las condiciones de los bancos locales son menos favorables.

Documentación generalmente requerida para solicitar un préstamo hipotecario a un banco local: pasaporte en vigor, justificantes de ingresos (nóminas, declaraciones de la renta o cuentas de empresa), extractos bancarios y documento que acredite el historial crediticio. Los extranjeros pueden financiar la adquisición de condominios y locales comerciales; la propiedad directa de terrenos —y, por tanto, los préstamos garantizados por un terreno— no está al alcance de los ciudadanos extranjeros conforme al derecho camboyano.

Restricción importante: Según el derecho camboyano, los extranjeros no pueden ser propietarios directos de terrenos. Los compradores extranjeros están legalmente limitados a la tenencia de unidades de condominio (título de copropiedad), sujeto al límite del 70 % de propiedad extranjera por edificio y a la prohibición de poseer unidades situadas en la planta baja (fuente: ley camboyana sobre la propiedad inmobiliaria de extranjeros, 2010; BNG Legal, 2024).

Al comprar una vivienda en Phnom Penh, los compradores suelen recurrir a varios profesionales cuyos honorarios forman parte del coste total de adquisición:

• Comisión del agente inmobiliario: La comisión estándar en una venta inmobiliaria en Camboya es del 3 al 5 % del precio de venta, generalmente asumida por el vendedor o el promotor. En algunas transacciones, especialmente las reventas entre particulares, la estructura de la comisión puede negociarse entre las partes (fuente: Khmer Times, 2025; Prakas n.º 761, Ministerio de Economía y Finanzas, 2017). El servicio del agente suele incluir la búsqueda de la propiedad, las visitas, el acompañamiento en la negociación y la coordinación con el vendedor.
• Honorarios jurídicos / abogado: Se recomienda encarecidamente contratar a un abogado camboyano especializado en derecho inmobiliario. Los honorarios varían según el despacho y la complejidad de la transacción, pero suelen oscilar entre unos cientos y varios miles de USD. Los servicios incluyen la verificación del título de propiedad, la revisión y redacción del contrato de compraventa, la coordinación de la notarización y la asistencia en la transferencia del título.
• Honorarios notariales: El contrato de venta debe ser notarizado conforme al Código Civil camboyano (artículo 336). Los honorarios notariales están fijados por la normativa y suelen ser modestos en comparación con el valor de la transacción.
• Gastos de transferencia de título y registro: Deben abonarse gastos administrativos al Ministerio de Gestión del Territorio (MLMUPC) o a la oficina catastral. Para los apartamentos con título strata, se aplican gastos de registro adicionales.
• Gastos de traducción y legalización: Los documentos presentados ante las autoridades camboyanas deben estar redactados en jemer; las traducciones certificadas suponen un coste adicional modesto.

Como referencia, los compradores deben prever entre un 5 y un 8 % del precio de compra para cubrir el conjunto de impuestos, honorarios profesionales y gastos administrativos relacionados con la adquisición.