Immobilier à Berne :
Nous sommes 100% du côté de l'acheteur

Berne est divisée en six districts administratifs, chacun avec un caractère distinct et un profil de prix d'acquisition propre. L'aperçu suivant est basé sur les données de marché disponibles (sources : RealAdvisor, The Luxury Playbook, Expat.com, 2024–2025).

• Centre-ville (Innenstadt / Altstadt) : La vieille ville médiévale de Berne, classée au patrimoine mondial de l'UNESCO, est l'une des adresses les plus recherchées de Suisse. L'offre y est extrêmement rare et les prix figurent parmi les plus élevés de la ville. Les célèbres arcades historiques et la proximité des institutions fédérales confèrent à ce secteur un prestige particulier. Les prix d'acquisition y sont nettement supérieurs à la moyenne municipale de CHF 9 157/m².
• Kirchenfeld-Schosshalde : Un quartier résidentiel haut de gamme situé au sud-est du centre-ville, abritant des ambassades, des musées et une architecture élégante du début du XXe siècle. Il s'agit de l'un des marchés d'acquisition les plus prisés de Berne, avec des prix à la prime. Les rendements bruts y sont plus faibles (2,4 %–2,8 %), reflétant le profil de préservation du capital propre à ce secteur (source : The Luxury Playbook, 2025).
• Länggasse-Felsenau : Situé au nord-ouest, ce district accueille l'Université de Berne et attire une population jeune et diplômée. Les prix d'acquisition sont élevés, mais légèrement inférieurs à ceux du centre-ville. Un marché équilibré avec des rendements modérés d'environ 2,7 %–3,1 %.
• Mattenhof-Weissenbühl : Un district résidentiel mixte au sud du centre, apprécié des familles et des actifs. Il offre un bon équilibre entre prix et qualité de vie. Les prix y sont plus accessibles qu'à Kirchenfeld, tout en restant supérieurs à la moyenne cantonale.
• Breitenrain-Lorraine : Un quartier animé et multiculturel situé au nord de l'Aar, de plus en plus prisé par les jeunes acquéreurs et les investisseurs. Des prix d'entrée plus abordables et des rendements bruts plus élevés, d'environ 2,7 %–3,1 %.
• Bümpliz-Oberottigen : Le district le plus abordable de Berne, situé à l'ouest. Il offre les rendements bruts les plus élevés de la ville (3,2 %–3,6 %) ainsi que les prix d'acquisition les plus bas, ce qui le rend attractif pour les acquéreurs et investisseurs à la recherche de valeur (source : The Luxury Playbook, 2025).

1. Définir vos critères de recherche et votre budget : Établissez votre budget d'acquisition en incluant les frais annexes (environ 3 % à 5 % du prix d'achat dans le canton de Berne) et obtenez une pré-approbation hypothécaire auprès d'une banque suisse avant de visiter des biens.
2. Recherche de biens et visites : Identifiez des biens via des portails immobiliers, des agences locales ou des contacts directs. Visitez les biens présélectionnés et faites appel à un expert technique indépendant si nécessaire.
3. Formuler une offre : Soumettez une offre d'achat écrite au vendeur ou à son agent. En Suisse, les offres sont généralement non contraignantes jusqu'à la signature de l'acte notarié.
4. Autorisation Lex Koller (le cas échéant) : Les acheteurs étrangers non résidents doivent solliciter une autorisation d'achat cantonale avant que l'acte notarié puisse être établi. Le notaire prépare et soumet la demande ; l'approbation prend généralement deux à quatre semaines (source : Investors in Property, 2024).
5. Rendez-vous chez le notaire et rédaction du contrat : Le notaire rédige l'acte de vente (Kaufvertrag). L'acheteur et le vendeur examinent et approuvent le document. Dans le canton de Berne, les notaires exercent en pratique privée et sont librement choisis par les parties.
6. Signature de l'acte notarié : Toutes les parties signent le contrat de vente authentifié devant le notaire. L'acheteur et le vendeur sont présents ou représentés par procuration.
7. Paiement du prix d'achat : L'acheteur transfère le prix d'achat convenu, généralement via le compte séquestre du notaire, à la date de signature ou avant celle-ci.
8. Inscription au registre foncier (Grundbucheintrag) : Le notaire notifie le bureau du registre foncier du changement de propriété. L'acheteur ne devient officiellement propriétaire qu'à compter de son inscription au registre foncier.
9. Remise des clés : Une fois l'inscription au registre foncier confirmée et tous les paiements réglés, les clés sont remises au nouveau propriétaire.

L'ensemble du processus, de l'offre signée à l'inscription au registre foncier, prend généralement six à quatorze semaines pour un achat résidentiel standard à Berne (source : Global Law Experts, 2024).

L'achat d'un bien immobilier à Berne en tant que non-résident implique de naviguer à la fois dans un cadre juridique restrictif et dans des conditions de financement spécifiques.

Cadre légal — Lex Koller : La loi suisse Lex Koller restreint la liberté des ressortissants étrangers non-résidents d'acquérir des biens immobiliers résidentiels. À Berne, comme dans la plupart des villes suisses, les non-résidents ne sont généralement pas autorisés à acquérir une résidence principale ou secondaire sans une autorisation cantonale spécifique. Les achats par des non-résidents sont largement limités aux zones touristiques désignées, ce qui ne s'applique pas à la ville de Berne elle-même. Les ressortissants de l'UE/EEE résidant en Suisse avec un permis B ou C valide, ainsi que les citoyens suisses, peuvent acheter sans restriction (source : Global Law Experts / Investropa, 2024–2025).

Conditions de financement pour les non-résidents éligibles : Pour ceux qui sont autorisés à acheter (par exemple, les titulaires d'un permis de séjour suisse), les banques suisses proposent un financement hypothécaire selon les conditions générales suivantes :

• Quotité de financement (LTV) : Les non-résidents font généralement face à une LTV maximale de 60 % à 65 %, ce qui exige un apport minimum de 35 % à 40 % du prix d'acquisition (source : Investropa / Swiss Mortgage Guide, 2025–2026).
• Taux d'intérêt : Les emprunteurs non-résidents paient généralement des taux supérieurs de 0,5 à 1,5 point de pourcentage par rapport aux taux appliqués aux résidents suisses. Début 2026, les taux hypothécaires en CHF pour les non-résidents se situent entre environ 2,5 % et 4,5 % (source : Investropa, septembre 2025).
• Devise : Les prêts sont généralement libellés en CHF, ce qui peut exposer les emprunteurs percevant des revenus en devises étrangères à un risque de change.
• Origine des fonds : Les banques suisses et les notaires effectuent une vérification stricte au titre de la lutte contre le blanchiment d'argent, exigeant une documentation complète sur l'origine des fonds et des fonds propres.

Il est vivement recommandé de faire appel à un notaire suisse et à un courtier hypothécaire spécialisé dès le début du processus afin d'évaluer l'éligibilité et de structurer le financement de manière appropriée.

Lors de l'achat d'un bien immobilier à Berne, plusieurs frais professionnels s'appliquent. Comprendre ce que couvre chaque prestation permet aux acquéreurs d'établir un budget précis.

• Commission de l'agent immobilier : En Suisse, l'agent est presque toujours mandaté par le vendeur, et non par l'acheteur. La commission est donc généralement payée par le vendeur et s'élève à 2 % à 3 % du prix de vente pour les biens résidentiels (maisons individuelles et appartements), et à 1,5 % à 2 % pour les immeubles de rapport (source : Houzy, 2024). En règle générale, plus le prix de vente est élevé, plus le pourcentage appliqué est faible. La commission couvre la commercialisation du bien, la photographie professionnelle, la publication sur les portails spécialisés, la gestion des visites, la négociation des offres et la coordination des documents de vente.
• Frais de notaire : Le notaire rédige et authentifie l'acte d'achat, effectue les vérifications requises en matière de lutte contre le blanchiment d'argent et procède à l'inscription au registre foncier. Dans le canton de Berne, les notaires exercent en pratique privée. Pour un bien d'une valeur de CHF 1 000 000, les honoraires du notaire se situent entre 0,35 % et 0,56 % du prix d'achat (source : Comparis, 2024). Les frais sont généralement partagés entre l'acheteur et le vendeur.
• Frais d'inscription au registre foncier : L'inscription au registre foncier dans le canton de Berne s'élève à 0,5 % du prix d'achat, répartis à parts égales entre l'acheteur et le vendeur (source : Houzy, 2024).
• Frais d'inscription hypothécaire : En cas de recours à un prêt hypothécaire, l'inscription du Schuldbrief coûte environ 0,1 % à 0,3 % du montant mis en gage, à la charge de l'acheteur (source : PostFinance, 2024).
• Expert immobilier indépendant / expert technique : Les acheteurs peuvent faire appel à un expert indépendant pour réaliser une inspection structurelle ou technique avant de formuler une offre. Les honoraires varient en fonction de la taille et de la complexité du bien.