Achat immobilier à Aarhus

Prix par type de bien

Fourchettes de prix selon la surface, la typologie et l’usage du logement.

Aarhus est un marché cher, et les prix des maisons sont en hausse. Les prix demandés varient selon le type de bien :

Appartement : environ 45 000 à 52 000 DKK le m², soit 6 000 à 7 000 € le m². C'est le type de bien le plus cher au m², parce qu'il se concentre dans le centre, autour du port et dans les quartiers proches de la baie. Les sources donnent des chiffres un peu différents selon la méthode : retenez une fourchette, pas un prix exact.
Villa (maison individuelle) : moins chère au m² qu'un appartement, soit environ 37 788 DKK le m² (près de 5 065 €) dans les annonces. On les trouve surtout dans les zones résidentielles hors hypercentre : Risskov au nord, Viby et Højbjerg au sud, Brabrand à l'ouest.
Maison en bande : encore un peu moins chère au m², environ 35 808 DKK (environ 4 800 €), avec un jardin plus petit mais un accès plus simple au centre.

Les prix réalisés, ceux de ventes effectivement conclues, sont plus bas que les prix demandés : pour les maisons de la commune, ils tournent autour de 31 243 DKK le m² (environ 4 190 €), en hausse de 9 % sur un an. Pour les appartements, nous n'avons pas de chiffre réalisé fiable : ne vous fiez pas aux seuls prix des annonces.

Le prix dépend de l'adresse, de l'étage, de la vue, de l'état du bien et de l'année de construction. Faites chiffrer les travaux avant toute offre.

Prix et profils des quartiers

Les secteurs à comparer selon le budget, le mode de vie et le projet d’achat.

Le marché d'Aarhus change beaucoup d'un quartier à l'autre. Voici les principaux profils, avec des ordres de grandeur de prix demandés quand ils existent :

Midtbyen / Latinerkvarteret : le plus ancien quartier, avec ses rues pavées, ses bars, ses boutiques et la cathédrale. Très animé, très étudiant, peu de grands logements. Environ 48 000 à 58 000 DKK le m².
Frederiksbjerg : immeubles du début du XXe siècle, cafés et restaurants, calme et proche du centre. Environ 42 000 à 52 000 DKK le m².
Aarhus Ø (les Docklands) et Sydhavnen : un nouveau quartier sur l'eau près d'ARoS, à l'architecture récente et aux vues sur la baie. Beau, mais encore jeune. La fourchette est très large : 40 000 à 65 000 DKK le m².
Trøjborg : « la ville dans la ville », près de la forêt, des bains et de l'université. Très prisé des étudiants et des jeunes actifs.
Vesterbro / Øgadekvarteret : ancien quartier ouvrier devenu l'un des plus agréables, avec le jardin botanique et Den Gamle By à l'ouest.
Østerbro et Åboulevarden : Åboulevarden est la promenade de la rivière, avec ses terrasses, au cœur de la ville.
Risskov, Viby, Højbjerg, Brabrand, Åbyhøj : zones résidentielles hors hypercentre, avec davantage de maisons. Risskov au nord (forêt, plage, villas), Viby et Højbjerg au sud, Brabrand à l'ouest (lac).

Pour un pied-à-terre ou un premier achat, regardez Frederiksbjerg ou Trøjborg. Pour une famille, les zones résidentielles offrent plus d'espace. Aarhus Ø convient à ceux qui aiment l'architecture récente et l'eau.

Évolution du marché immobilier

Dynamique des prix, niveau de demande et biens les plus recherchés.

Les prix de l'immobilier à Aarhus ont nettement progressé ces dernières années. Les prix réalisés pour les maisons de la commune ont augmenté d'environ 9 % en un an, et les annonces d'appartements se situent autour de 45 000 à 52 000 DKK le m², soit 6 000 à 7 000 €.

Plusieurs éléments soutiennent la demande. Aarhus est la deuxième ville du pays, avec près de 375 000 habitants dans la commune, et une ville universitaire : l'université accueille plus de 25 000 étudiants. Le tramway léger (Aarhus Letbane), ouvert en 2018 et 2019, relie le centre aux zones voisines, dont l'hôpital universitaire de Skejby. L'aéroport d'Aarhus est à environ 40 à 43 km du centre, avec une navette vers la gare (environ 45 à 50 minutes).

Sur le terrain, la demande est forte dans les quartiers proches du centre et du port, là où l'offre est la plus rare. Les sources se contredisent sur le nombre de logements en vente et sur les hausses annuelles : n'attendez pas un chiffre unique, comparez plusieurs annonces voisines.

Aarhus reste une ville chère et recherchée. Mieux vaut comparer plusieurs quartiers avant de se fixer.

Budget total et fiscalité

Prix d’acquisition, taxes, honoraires et dépenses à prévoir en complément.

Au prix du bien s'ajoutent les frais d'achat, à la charge de l'acheteur. Voici les postes dont nous avons les montants :

Droit d'enregistrement du titre (tinglysningsafgift) : 1 850 DKK plus 0,6 % du prix. Il fait de vous le propriétaire inscrit au registre foncier.
Enregistrement de l'hypothèque : 1 825 DKK plus 1,25 % du montant emprunté depuis le 1er janvier 2026 (le taux était de 1,45 % avant).
Rapport d'état (tilstandsrapport) et rapport électrique : facultatifs, mais exigés pour souscrire l'assurance à la vente (ejerskifteforsikring). Le montant dépend du bien : demandez un devis.
Avocat ou conseil acheteur : nous n'avons pas de montant fiable. Demandez un devis écrit avant de vous engager.
Étiquette énergie : demandez-le au vendeur et renseignez-vous sur ce qui s'applique à votre bien : nous n'avons pas de chiffre.

Calculez donc votre budget en y ajoutant le droit d'enregistrement, l'hypothèque si vous empruntez, les rapports et les honoraires de vos conseils. Avec un appartement autour de 45 000 à 52 000 DKK le m², ces frais représentent une somme importante : faites-les chiffrer dès le départ.

Côté fiscalité annuelle, informez-vous sur la taxe foncière et sur les charges de la copropriété pour un appartement. Si vous restez résident d'un autre pays, faites valider votre situation fiscale par un conseiller avant d'acheter.

Étapes de l’acquisition

Le déroulement du projet depuis la définition des critères jusqu’à la remise des clés.

Définir votre budget : faites le point avec une banque ou un courtier. Il faut un apport d'au moins 5 % du prix, qui ne peut être ni emprunté auprès de la banque ni financé par le prêt hypothécaire.
Vérifier votre droit d'acheter : si vous êtes étranger, vérifiez si la permission du ministère de la Justice est nécessaire, et contactez Civilstyrelsen avant de chercher.
Choisir vos zones : Frederiksbjerg ou Trøjborg pour un appartement proche du centre, Aarhus Ø pour une architecture récente, Risskov, Viby ou Højbjerg pour une maison.
Rechercher et visiter : comparez plusieurs annonces voisines et visitez à plusieurs moments de la journée. Regardez l'étage, les charges et l'état de l'immeuble.
Faire une offre : fixez votre prix maximal avant de négocier, et faites chiffrer les travaux éventuels.
Signer la promesse de vente (købsaftale) : elle fixe le prix et les conditions. Lisez-la avec un conseil avant de signer.
Utiliser le délai de rétractation : vous avez 6 jours ouvrés pour vous rétracter, contre 1 % du prix payé au vendeur. Une clause de réserve du conseil (rådgiverforbehold) permet de sortir plus tard.
Faire contrôler le bien : le rapport d'état et le rapport électrique sont facultatifs, mais nécessaires pour souscrire l'assurance à la vente.
Finaliser le prêt : le prêt hypothécaire (realkredit) couvre jusqu'à 80 % du prix, et un prêt bancaire peut compléter jusqu'à 15 %.
Enregistrer le titre (tinglysning) : après le paiement, le titre est inscrit au registre foncier, moyennant le droit d'enregistrement.

Documents nécessaires

Les justificatifs à préparer pour acheter et financer un bien sur place.

Pour acheter à Aarhus, préparez votre dossier dès le début de la recherche : un dossier complet permet de réagir vite et rassure la banque comme le vendeur. Voici les documents généralement demandés :

Pièce d'identité : passeport ou carte d'identité en cours de validité, et titre de séjour si vous en avez besoin pour vivre au Danemark.
Numéro CPR et MitID : le numéro CPR est le numéro du registre civil, et il ne s'obtient qu'avec une adresse que vous avez le droit de déclarer. Il ouvre beaucoup de démarches, dont l'accès aux services en ligne via MitID. Passez par un International Citizen Service ou la mairie.
Justificatifs de revenus : contrat de travail, derniers bulletins de salaire, avis d'imposition. La banque ou l'organisme de crédit les demande, parfois traduits.
Relevés bancaires : ils prouvent votre apport d'au moins 5 % du prix et l'origine des fonds.
Situation familiale : acte de mariage ou contrat de mariage, qui peuvent influer sur la manière d'acheter.
Permission d'acquisition, si elle s'applique : pour un étranger, la permission du ministère de la Justice (Civilstyrelsen). Vérifiez-le avant de faire une offre.
Documents du bien, remis par le vendeur : rapport d'état (tilstandsrapport), rapport électrique, et, pour un appartement, les documents de la copropriété.

Les documents étrangers peuvent devoir être traduits. Demandez à votre banque, à votre conseil et à Civilstyrelsen la liste exacte, qui dépend de votre situation.

Vérifications juridiques et techniques

Contrôles du titre, du cadastre, de la conformité et de l’état réel du bien.

Avant de signer la promesse de vente (købsaftale) ou, au plus tard, pendant les 6 jours ouvrés du délai de rétractation, plusieurs vérifications protègent l'acheteur. Revenir en arrière coûte cher : le droit de rétractation se paie 1 % du prix. Voici les points à contrôler à Aarhus :

Rapport d'état (tilstandsrapport) : il décrit l'état du bâtiment. Il est facultatif, mais il est exigé pour souscrire l'assurance à la vente. Lisez-le en détail, et demandez ce qui n'est pas couvert.
Rapport électrique : également facultatif, et lui aussi exigé pour l'assurance à la vente.
Assurance à la vente (ejerskifteforsikring) : elle protège contre certains défauts cachés. Lisez les conditions et les exclusions avant de compter dessus.
Droit de rétractation : 6 jours ouvrés après la signature de la købsaftale, contre 1 % du prix payé au vendeur. Notez la date de départ du délai.
Clause de réserve du conseil (rådgiverforbehold) : elle permet de sortir plus tard. Faites-la préciser par écrit.
Étiquette énergie : nous n'avons pas de chiffre ni de règle précise. Demandez-le au vendeur et faites confirmer ce qui s'applique.
Droit d'acquérir pour un étranger : si vous n'êtes pas résident permanent ni installé depuis cinq ans, la permission du ministère de la Justice est en principe nécessaire. Résidences secondaires et maisons d'été : le contrôle est plus strict.
Copropriété pour un appartement : lisez les comptes et les derniers procès-verbaux. Des travaux votés peuvent annoncer de fortes dépenses.

Faites-vous assister par un conseil indépendant et, si besoin, par un expert du bâtiment avant de signer.

Financement des non-résidents

Apport, crédit, justificatifs et contraintes propres aux acquéreurs étrangers.

Un étranger n'achète pas toujours comme un résident à Aarhus : une permission du ministère de la Justice (Civilstyrelsen) est en principe nécessaire. La vraie question est de savoir si elle s'applique à vous, puis comment financer l'achat.

Résident permanent, ou installé depuis cinq ans de suite : la permission n'est pas nécessaire.
Ressortissant de l'UE ou de l'EEE : vous pouvez, dans certains cas, acheter sans permission. Le ministère des Affaires étrangères ne définit pas ces cas : contactez Civilstyrelsen au préalable.
Résidence secondaire ou maison d'été : le contrôle est plus strict, et la permission est plus souvent requise.
Autres situations : demandez toujours à Civilstyrelsen avant de faire une offre.

Côté financement, voici ce que nous savons :

Un apport d'au moins 5 % du prix est obligatoire. Il ne peut pas venir d'un prêt hypothécaire ni d'un prêt bancaire.
Le prêt hypothécaire (realkredit) peut aller jusqu'à 80 % du prix.
Un prêt bancaire peut compléter jusqu'à 15 % pour un logement habité à l'année.
Au-delà de 60 % de la valeur du bien, la dette est limitée à 4 fois le revenu annuel du foyer.

Les conditions pour les non-résidents et les revenus étrangers ne sont pas chiffrées ici : renseignez-vous auprès d'une banque avant toute visite.

Investissement et potentiel locatif

Demande locative, loyers, rendement indicatif et règles à anticiper.

Aarhus attire les investisseurs pour sa demande étudiante et sa croissance, mais il faut faire ses calculs avec soin. Les prix d'achat, autour de 45 000 à 52 000 DKK le m² pour un appartement, sont élevés, et le marché locatif est très tendu.

La demande : forte. Le taux de vacance est très bas, autour de 1,5 %, et les loyers sont en hausse.
Les loyers : en ordre de grandeur, un deux-pièces se loue autour de 1 060 € par mois dans la commune, environ 1 140 € à Aarhus C. Trøjborg et Åbyhøj sont autour de 1 050 €, Brabrand et Risskov autour de 910 €. Un trois-pièces est plus cher, et le chiffre dépend beaucoup de la taille.
Les étudiants : la demande de petits logements est forte, et les résidences étudiantes ont des listes d'attente.
Le dépôt : la loi limite le dépôt de garantie à 3 mois de loyer au plus, et le loyer payé d'avance à 3 mois de plus. Le total ne peut pas dépasser 6 mois.
La sous-location : les règles précises n'ont pas été vérifiées. Si vous comptez louer une partie du bien, faites-vous conseiller.

Les zones les plus demandées sont proches du centre, de l'université et du tramway. Avant d'acheter, faites chiffrer le rendement net, après charges, impôts et périodes sans locataire, avec un conseiller qui connaît le marché local. Nous n'avons pas de chiffre de rendement à vous donner.

Méthode de négociation

Analyse du juste prix et arguments employés pour défendre l’offre d’achat.

Négocier à Aarhus demande de bien connaître le marché local. Les prix ont nettement monté ces dernières années, mais la marge de négociation dépend du type de bien, de son état, de son quartier et du moment de la mise en vente.

Comprendre le prix affiché : les annonces donnent des prix demandés. Comparez-les avec des biens voisins comparables, et rappelez-vous que les prix réalisés sont en général plus bas.
Repérer les biens qui se négocient : un bien en vente depuis longtemps, un rapport d'état avec de nombreuses remarques ou des travaux à prévoir laissent plus de place à une offre sous le prix. À l'inverse, un appartement bien placé à Frederiksbjerg ou près du port trouve vite preneur.
S'appuyer sur le rapport d'état : chaque défaut chiffré est un argument concret pour revoir le prix.
Soigner l'offre : le prix n'est pas le seul critère. Un financement déjà validé, une date qui arrange le vendeur et peu de conditions rendent une offre plus attractive.
Connaître la procédure : une fois la købsaftale signée, vous avez 6 jours ouvrés pour vous rétracter contre 1 % du prix. Passé ce délai, il n'y a plus de place pour renégocier.
Fixer sa limite : décidez avant de négocier du prix maximal que vous accepterez, frais d'enregistrement compris, et tenez-vous-y.
Se faire représenter : l'agence qui présente le bien travaille d'abord pour le vendeur. Un professionnel qui défend vos intérêts connaît les prix réels de la zone et peut mener la négociation pour vous.

Prenez le temps de faire relire chaque clause de la promesse de vente avant de signer.

Honoraires et contenu de la prestation

Mode de rémunération, services inclus et éventuels frais complémentaires.

Un achat immobilier à Aarhus fait intervenir plusieurs professionnels. Leurs honoraires s'ajoutent au prix et aux droits d'enregistrement. Nous n'avons pas de montant fiable pour les honoraires d'avocat ou de conseil : demandez un devis écrit avant de vous engager. Voici qui fait quoi :

Avocat ou conseil acheteur : il relit la promesse de vente (købsaftale), le rapport d'état et les conditions de la clause de réserve, et peut vous représenter.
Registre foncier (tinglysning) : il inscrit votre titre, moyennant 1 850 DKK plus 0,6 % du prix.
Organisme de crédit hypothécaire (realkredit) : il finance jusqu'à 80 % du prix, et l'hypothèque est enregistrée pour 1 825 DKK plus 1,25 % du montant emprunté.
Expert du bâtiment : il peut réaliser le rapport d'état, facultatif mais exigé pour l'assurance à la vente.

Demandez toujours qui paie l'agence qui présente le bien, et faites-le confirmer par écrit.

Ce que fait le chasseur Remoters

Remoters met à votre service un chasseur installé sur place, qui parle votre langue. Selon ce que prévoit le devis, il :

cherche pour vous auprès des agences, des propriétaires et sur les plateformes locales ;
visite les biens à votre place, avec photos ou vidéo et un retour détaillé sur le logement et la zone ;
vous aide à préparer votre dossier et à présenter votre offre ;
vous accompagne jusqu'à la signature, en lien avec les professionnels locaux.

Le premier échange et le devis sont gratuits et sans engagement. Le chasseur fixe son prix et l'écrit dans le devis, avec ce qui est inclus. Le paiement se fait en ligne sur la plateforme, jamais en direct au chasseur. Les honoraires de l'avocat, les droits d'enregistrement et les frais d'hypothèque ne sont pas compris.