<p>Almada est la 5e commune de l'Área Metropolitana de Lisboa par le poids démographique, avec 178 254 habitants estimés par l'INE en 2022. Elle appartient au district de Setúbal et borde le Tage sur environ 30 km de rive. Sa densité de 2 531,6 hab./km² (source : CESOP Local, données Censos 2021) en fait l'une des communes les plus denses de la péninsule de Setúbal.</p><ul><li><strong>Économie locale :</strong> le tissu économique d'Almada est diversifié, avec des activités dans l'industrie, les services et la construction. La Câmara Municipal d'Almada a soutenu 277 entreprises via le programme Dinamizar (2021), représentant un appui direct de 1,26 M€. Le parc d'activités de Pragal concentre des fonctions tertiaires et logistiques.</li><li><strong>Enseignement supérieur :</strong> la NOVA Faculdade de Ciências e Tecnologia (NOVA FCT), implantée à Caparica, est l'un des principaux employeurs académiques de la rive sud et génère une demande locative structurelle dans les quartiers environnants.</li><li><strong>Position géographique :</strong> Almada est reliée à Lisbonne par le pont du 25 de Abril (A2) et par les liaisons fluviales et ferroviaires. Elle constitue un bassin résidentiel pour les actifs travaillant dans les pôles d'emploi de Lisbonne (Entrecampos, Parque das Nações, Belém).</li><li><strong>Secteur public :</strong> la commune abrite plusieurs établissements de santé publique relevant de l'Unidade Local de Saúde (ULS) et des services de l'Instituto de Emprego e Formação Profissional (IEFP), Centre d'Emploi d'Almada.</li></ul>

<p>Le marché locatif d'Almada est régi par le <strong>Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)</strong>, approuvé par la Lei n.º 6/2006 du 27 février 2006, modifié en dernier lieu par la Lei n.º 56/2023 du 6 octobre 2023. Tout contrat d'arrendamento habitacional doit être enregistré auprès de l'Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) dans les 30 jours suivant sa signature, sous peine de sanctions fiscales pour le propriétaire. Depuis le 1er août 2025, si le propriétaire ne procède pas à cet enregistrement, le locataire peut le faire lui-même (source : globalstrategyportugal.pt, 2025).</p><ul><li><strong>Durée minimale :</strong> le NRAU fixe une durée minimale de bail de 1 an pour les contrats d'habitation. Les baux inférieurs à 1 an sont possibles mais soumis à des règles spécifiques.</li><li><strong>Caução (dépôt de garantie) :</strong> plafonnée à 2 mois de loyer par l'article 1076 du Code Civil, tel que modifié par la Lei n.º 24-D/2022 du 30 décembre 2022. Le paiement anticipé du loyer est également limité à 2 mois maximum.</li><li><strong>Prix moyen :</strong> selon Idealista (janvier 2026), le prix moyen en arrendamento à Almada est de 15,5 €/m²/mois. Le prix moyen des appartements est de 18,7 €/m²/mois (source : Idealista, outil d'évaluation en ligne, consulté 2025).</li><li><strong>Tension du marché :</strong> Almada est intégrée à l'Área Metropolitana de Lisboa, zone à forte pression locative. L'offre disponible est inférieure à la demande, notamment pour les T1 et T2 bien desservis par les transports.</li><li><strong>Saisonnalité :</strong> la demande est plus forte entre septembre et novembre (rentrée professionnelle et académique liée à la NOVA FCT à Caparica). Les délais de décision sont plus courts pendant cette période.</li><li><strong>Plateformes dominantes :</strong> Idealista, Imovirtual, Casa Sapo, Casa IOL. Les annonces sont rédigées en portugais et classées par typologie (T0, T1, T2, T3, T4+).</li><li><strong>Révision annuelle du loyer :</strong> le NRAU autorise une révision annuelle du loyer selon les coefficients officiels publiés par le gouvernement portugais. Le propriétaire doit notifier le locataire au moins 30 jours avant l'application.</li></ul>