Oaxaca est une ville de taille moyenne située dans les hautes terres du sud du Mexique, à environ 1 550 mètres d'altitude, ce qui lui confère un climat tempéré et agréable toute l'année — souvent décrit comme un «printemps permanent». Son Centro Histórico, classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, concentre une architecture coloniale remarquable, des marchés animés comme le Mercado Benito Juárez, des galeries d'art et une scène gastronomique reconnue internationalement pour ses moles, ses tlayudas et son mezcal artisanal.

Pour les locataires longue durée, Oaxaca présente plusieurs atouts concrets : un coût de la vie modéré par rapport aux grandes métropoles mexicaines, une infrastructure numérique correcte dans les quartiers centraux (connexions fibre à 50–70 Mbps dans Centro, Reforma et Jalatlaco), et un réseau de coworking en développement avec des espaces comme Co404 ou Outsite Oaxaca. Les transports locaux — colectivos, DiDi et Uber — permettent de se déplacer facilement sans voiture.

La ville attire également pour sa richesse culturelle zapotèque, ses fêtes traditionnelles (dont la célèbre Guelaguetza en juillet) et la proximité de sites archéologiques comme Monte Albán. La communauté d'expatriés et de télétravailleurs y est active, facilitant l'intégration pour les nouveaux arrivants.

Le marché locatif d'Oaxaca a connu une transformation significative ces dernières années, portée par l'essor du tourisme culturel et l'arrivée croissante de télétravailleurs et d'expatriés. Selon les données de Propiedades.com (T1 2025), les loyers ont augmenté de 6 % en un an à Oaxaca, une tendance liée à la gentrification des quartiers historiques comme Jalatlaco et Centro Histórico.

L'offre locative se divise en deux segments principaux : les logements meublés à destination des séjours de moyenne durée (1 à 6 mois), très présents sur les plateformes en ligne, et les baux annuels non meublés, plus courants dans les annonces locales et les agences immobilières (inmobiliarias). Les logements meublés affichent une prime de prix notable par rapport aux locations nues en bail annuel.

La demande est particulièrement forte dans les quartiers de Centro, Jalatlaco et Reforma, où les biens de qualité partent rapidement. En dehors de ces zones, des secteurs comme Xochimilco ou Xoxocotlán offrent des alternatives plus abordables, avec un accès raisonnable au centre-ville en transports collectifs (colectivos).

Les annonces sont principalement diffusées sur les portails Inmuebles24, Vivanuncios et Lamudi, ainsi que sur des groupes Facebook dédiés comme Rentas Oaxaca et Casas y Departamentos en Renta Oaxaca. Les panneaux «Se Renta» affichés directement sur les façades restent également une source fiable pour trouver un logement.

Louer un logement à Oaxaca reste accessible comparé à d'autres grandes villes mexicaines, mais les loyers ont progressé de 6 % sur un an à fin du premier trimestre 2025, selon les données de Propiedades.com relayées par la presse spécialisée — une hausse liée à l'afflux de télétravailleurs étrangers et à la gentrification progressive des quartiers historiques.

Pour un séjour longue durée, le budget locatif mensuel varie fortement selon le profil du locataire : un voyageur frugal optant pour une chambre en coliving peut s'en sortir avec 4 000 à 6 000 MXN/mois de loyer, tandis qu'un expatrié souhaitant un appartement meublé d'une chambre dans Jalatlaco ou Reforma comptera plutôt entre 8 000 et 15 000 MXN/mois. Les logements non meublés en bail annuel sont généralement moins chers, mais nécessitent un investissement initial en mobilier.

Il est conseillé de prévoir, en plus du loyer, un budget pour les charges (électricité, internet, gaz) et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer, versé à la signature du contrat.

Le marché locatif d'Oaxaca offre une gamme de loyers assez large selon le quartier, le type de logement et le niveau d'équipement. D'après les données publiées par The Rio Times (guide expatriés 2026) et le portail Cost of Living in Oaxaca (2026), un appartement meublé de 1 à 2 chambres dans les quartiers prisés — Centro Histórico, Jalatlaco, Xochimilco ou Reforma — se loue généralement entre 8 000 et 15 000 MXN/mois (soit environ 400 à 750 USD/mois au taux de 2025).

Les unités premium meublées du Centro peuvent atteindre 900 à 1 600 USD/mois, tandis que le quartier de Reforma propose des appartements d'une chambre meublés entre 700 et 1 200 USD/mois. En s'éloignant du centre, les loyers baissent sensiblement : dans des secteurs comme Xoxocotlán (à environ 3 km du Zócalo), il est possible de trouver un appartement de 2 chambres non meublé autour de 4 000 MXN/mois.

Les charges (eau, électricité, internet) s'ajoutent au loyer et représentent en général entre 75 et 165 USD/mois selon la consommation et le type de logement. L'eau est souvent incluse dans le loyer, mais l'électricité est facturée séparément tous les deux mois par la CFE (Commission Fédérale d'Électricité).

• Payer un dépôt sans avoir visité le logement en personne : les annonces en ligne sont parfois obsolètes ou inexactes. Il est fortement recommandé de visiter le bien avant tout versement.
• Sous-estimer l'exigence du fiador : la plupart des propriétaires oaxacains demandent un fiador (garant mexicain propriétaire dans la même ville). Sans contact local, il faut négocier une alternative — dépôt majoré ou garantie de l'employeur — dès le début des démarches.
• Signer un bail sans le lire intégralement : le contrat doit préciser le loyer en pesos mexicains (MXN), la durée, les charges incluses, les conditions de résiliation et les modalités de restitution du dépôt.
• Confondre location courte durée et longue durée : les plateformes comme Airbnb proposent des tarifs bien supérieurs aux loyers du marché local. Pour un séjour de plus de 3 mois, il est préférable de chercher directement sur Inmuebles24, Vivanuncios ou via les groupes Facebook locaux (Rentas Oaxaca, Casas y Departamentos en Renta Oaxaca).
• Négliger la vérification de la connexion internet : la qualité du Wi-Fi varie selon les bâtiments, même dans les quartiers centraux. Tester la connexion avant de signer est indispensable pour les travailleurs à distance.
• Oublier de demander le RFC au propriétaire : certains bailleurs demandent désormais le RFC (numéro d'identification fiscale mexicain) du locataire pour facturer le loyer. Renseignez-vous sur cette exigence avant de vous engager.