Immobilier en Tesalónica :
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Los precios de compra de vivienda en Salónica varían considerablemente según el barrio, reflejando diferencias de ubicación, infraestructuras, calidad de construcción y demanda de los compradores. El siguiente resumen se basa en los datos de precios publicados por Investropa, Indomio y The Luxury Playbook (2024–2025):

• Centro urbano / Paseo marítimo (zona de la Torre Blanca): La zona más prestigiosa y cara. Los precios publicados para apartamentos reformados o nuevos cerca del paseo marítimo alcanzan aproximadamente 3.500–4.000 €/m². Este sector atrae a compradores locales e internacionales con alto poder adquisitivo en busca de direcciones de prestigio.
• Ano Poli (Ciudad Alta): Barrio histórico catalogado por la UNESCO, con arquitectura tradicional de la época otomana. El interés de los compradores internacionales va en aumento. Los precios oscilan entre aproximadamente 1.800 y 2.500 €/m² según el estado del inmueble y las vistas. Gran atractivo para compradores que buscan propiedades con alto potencial.
• Kalamaria: Barrio costero de alta gama al sureste del centro. Precio medio publicado de aproximadamente 2.450 €/m² (The Luxury Playbook, 2024), con apartamentos modernos entre 250.000 € y 400.000 € y villas que superan los 600.000 € en las ubicaciones más demandadas. Atrae a familias con alto poder adquisitivo y profesionales.
• Charilaou: Barrio residencial muy apreciado por jóvenes profesionales. Los precios medios alcanzaron aproximadamente 2.475 €/m² en noviembre de 2024 (Investropa, 2024).
• Toumba: Barrio residencial animado con una fuerte comunidad local. Precio medio publicado de aproximadamente 1.850 €/m², con un aumento del 9,4 % desde el segundo trimestre de 2024 (The Luxury Playbook, 2024).
• Panorama: Barrio elevado con vistas panorámicas. Los precios se han disparado más de un 83,5 % entre 2019 y 2023 (Investropa, 2025). Posicionamiento premium, que atrae a compradores que buscan propiedades más espaciosas y un entorno verde.
• Evosmos / Barrios periféricos: Opciones de entrada más asequibles, con precios publicados cercanos a 1.800 €/m². Adecuado para compradores con presupuesto ajustado o inversores que apuntan al mercado residencial local.

Precio medio publicado a nivel de ciudad: aproximadamente 2.200–2.325 €/m² en 2025 (Investropa, abril de 2025; Indomio, enero de 2026).

1. Obtener un número de identificación fiscal griego (AFM): Solicítelo en la oficina fiscal local de la AADE o a través de un representante. Se trata del primer trámite administrativo y un requisito previo para todos los pasos siguientes.
2. Abrir una cuenta bancaria en Grecia: Necesaria para transferir los fondos de la compra y pagar el impuesto de transmisión. La mayoría de los grandes bancos griegos (Eurobank, Alpha Bank, Piraeus, National Bank of Greece) ofrecen cuentas a no residentes.
3. Contratar a un abogado que represente al comprador: Recurra a un abogado griego colegiado para realizar la auditoría legal, revisar los contratos y defender sus intereses durante toda la transacción.
4. Búsqueda y visitas del inmueble: Identifique propiedades que se ajusten a sus criterios a través de agentes locales, portales en línea (Spitogatos, XE.gr) o contactando directamente con promotores. Organice visitas en persona o a distancia.
5. Auditoría legal (due diligence): Su abogado consulta el Catastro helénico o el Registro de la Propiedad para verificar el título de propiedad, comprobar la existencia de hipotecas, garantías, cargas o litigios judiciales, y confirmar el cumplimiento urbanístico. Un ingeniero colegiado verifica la ausencia de construcciones no autorizadas.
6. Precontrato de venta (Προσύμφωνο): Contrato privado o notarial que fija el precio acordado, las condiciones de pago y las condiciones suspensivas. El comprador suele abonar en esta fase un anticipo de aproximadamente el 10 % del precio de compra.
7. Obligaciones del vendedor antes de la firma definitiva: El vendedor obtiene los certificados fiscales obligatorios, un certificado de eficiencia energética y un certificado de ingeniero que acredite la ausencia de infracciones urbanísticas.
8. Pago del impuesto de transmisión: El comprador abona el impuesto de transmisión inmobiliaria del 3 % a las autoridades fiscales griegas antes de la firma del acta definitiva.
9. Acta notarial definitiva (Συμβόλαιο): Ambas partes (o sus representantes) firman el contrato de venta definitivo ante un notario griego. El notario lee el contrato en voz alta; el abogado del comprador está presente para validar el proceso.
10. Inscripción del título de propiedad: El notario presenta el acta firmada ante el Registro de la Propiedad o el Catastro helénico competente. El comprador recibe la confirmación de la inscripción, lo que finaliza la transmisión legal de la propiedad.
11. Trámites posteriores a la compra: Presente la declaración de propiedad E9 ante las autoridades fiscales griegas, realice el cambio de titularidad de los contratos de suministros y actualice los registros municipales.

Todo el proceso, desde la aceptación de la oferta hasta la inscripción del título, suele durar entre 6 y 12 semanas, según la complejidad de la auditoría legal y la preparación del vendedor.

Los compradores no residentes —ya sean ciudadanos de la UE o de fuera de la UE— pueden acceder a financiación hipotecaria a través de los bancos griegos para comprar un inmueble en Salónica, aunque las condiciones son más restrictivas que para los residentes griegos.

Principales parámetros de financiación para no residentes (2024–2025):

• Ratio préstamo-valor (LTV): Los bancos griegos suelen prestar hasta un 60–70 % del importe menor entre el precio de compra y el valor de tasación para no residentes, frente al 70–80 % para residentes. Por tanto, los compradores deben disponer de un capital propio mínimo del 30–40 % del precio de compra, además de todos los impuestos y gastos de adquisición (fuentes: documentación de productos de Eurobank, Piraeus Bank, Alpha Bank).
• Tipos de interés: Los no residentes suelen enfrentarse a un recargo de 0,3 a 0,8 puntos porcentuales respecto a los tipos aplicados a los residentes. Eurobank, por ejemplo, ofrece productos hipotecarios para no residentes a partir de un tipo fijo del 2,90 % durante los primeros 3 años, pasando después a un tipo variable indexado al Euribor a 3 meses más un diferencial (Eurobank, 2024).
• Bancos elegibles: Eurobank, Alpha Bank, Piraeus Bank y el Banco Nacional de Grecia ofrecen productos hipotecarios para no residentes. Eurobank destaca por su programa específico para no residentes y por las condiciones de financiación más flexibles para solicitantes de fuera de la UE.
• Documentos requeridos: Justificantes de ingresos (nóminas, declaraciones fiscales del país de residencia), contrato laboral o cuentas anuales, extractos bancarios (normalmente de 6 a 12 meses), pasaporte en vigor, número AFM y descripción del inmueble a adquirir.
• Divisa: Las hipotecas griegas se conceden exclusivamente en euros (€). Los compradores que perciban sus ingresos en otra divisa deben tener en cuenta el riesgo de cambio.

Muchos compradores internacionales en Salónica optan por financiar su compra con fondos propios o ahorros en lugar de con un préstamo local, dados los requisitos documentales. Se recomienda contar con un bróker de financiación bilingüe, familiarizado con el sistema bancario griego.

La compra de una vivienda en Tesalónica involucra a varios profesionales, cada uno con su propia estructura de honorarios:

• Agente inmobiliario: Las comisiones no están fijadas por ley en Grecia y suelen oscilar entre el 2 % y el 5 % del precio de venta (más IVA del 24 %). La práctica habitual en Tesalónica es que la comisión la pague el vendedor, pero en caso de doble mandato, tanto el comprador como el vendedor pueden abonar cada uno una comisión distinta. Los servicios incluyen la búsqueda de inmuebles, las visitas, la negociación del precio y la coordinación de la operación.
• Abogado del comprador: Los honorarios suelen oscilar entre el 1 % y el 1,5 % del precio de compra (más IVA del 24 %), sujeto a un mínimo fijo para las operaciones de escaso valor. El abogado realiza las búsquedas de titularidad en el Catastro o el Registro de la Propiedad, revisa todos los contratos, asesora sobre los riesgos jurídicos, asiste a la firma notarial y se encarga de los trámites posteriores a la compra. Se recomienda encarecidamente contar con un abogado que represente al comprador y, a partir de determinados umbrales, es legalmente obligatorio en Grecia.
• Notario: Los honorarios notariales se calculan sobre el valor catastral (valor objetivo) del inmueble y suelen representar aproximadamente entre el 1 % y el 1,5 % del valor catastral, a lo que se añaden tasas fijas de redacción del acta y el IVA del 24 %. El notario es un funcionario público neutral encargado de redactar y autenticar el acta de venta definitiva; no representa a ninguna de las partes.
• Ingeniero colegiado (topógrafo/geómetra): Su intervención es necesaria para elaborar un levantamiento topográfico y certificar la ausencia de construcciones no autorizadas. Los honorarios varían según la superficie y la complejidad del inmueble.

El total de honorarios profesionales (sin incluir los impuestos de transmisión) suele representar entre el 4 % y el 6 % del precio de compra. Solicite siempre un presupuesto por escrito a cada profesional antes de contratarlo.