Immobilier en Singapur :
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El mercado residencial privado de Singapur se divide en tres grandes regiones, cada una con niveles de precios, perfiles de compradores y características de vida diferenciados.

• Core Central Region (CCR) — Distritos 1, 2, 6, 9, 10, 11: El mercado premium. El distrito 9 (Orchard Road, River Valley) y el distrito 10 (Tanglin, Holland Village, Bukit Timah) presentan los precios más elevados, con frecuencia superiores a 2.000 SGD por pie cuadrado. El distrito 10 ofrece condominios en propiedad plena y residencias individuales cerca de los mejores colegios y del Jardín Botánico. Los rendimientos brutos de alquiler rondan de media el 3,2 % en esta zona. El perfil de los compradores se compone principalmente de particulares con alto patrimonio, expatriados e inversores institucionales (fuente: Singapore Residential Property Market 2024–2025).
• Rest of Central Region (RCR) — Distritos 3, 4, 5, 7, 8, 12–15, 20: El mercado intermedio. El distrito 15 (East Coast, Katong) es apreciado por familias y expatriados por sus shophouses históricas, su cercanía a la playa y sus colegios internacionales. Los precios de los condominios suelen situarse entre 1.500 y 2.000 SGD por pie cuadrado. El distrito 2 (Tanjong Pagar, Chinatown) goza de una fuerte demanda por parte de los profesionales del CBD, con rendimientos brutos que superan ligeramente el 4 % (fuente: Wise, 2025).
• Outside Central Region (OCR) — Distritos 16–19, 21–28: El segmento masivo. Distritos como Bukit Batok y Choa Chu Kang (distrito 23) registraron transacciones de condominios a 1.200–1.350 SGD por pie cuadrado en 2024, con apartamentos de dos habitaciones de unos 1.000 pies cuadrados vendidos en torno a 1,2–1,35 millones SGD. Los Executive Condominiums en estas zonas se negociaban entre 800 y 1.000 SGD por pie cuadrado (fuente: Bamboo Routes, 2024). El perfil de los compradores se compone principalmente de residentes locales que buscan acceder a una vivienda superior y de familias jóvenes.
• Mercado de reventa HDB: Los apartamentos HDB de reventa no suelen estar disponibles para compradores extranjeros. Más de 1.000 viviendas HDB se vendieron por al menos 1 millón SGD en 2024, dominando este segmento los apartamentos situados en ubicaciones demandadas de Toa Payoh, Bishan y Queenstown (fuente: Bamboo Routes, 2024).

1. Comprobar la elegibilidad: Los compradores extranjeros deben confirmar qué tipos de inmuebles están autorizados a adquirir. Por lo general, los no residentes pueden comprar condominios privados y apartamentos situados en edificios de seis plantas o más. Las propiedades de tipo landed y las viviendas HDB están sujetas a restricciones; se requiere una autorización especial de la SLA para adquirir landed property (fuente: Singapore Land Authority).
2. Contratar a un abogado especializado en inmobiliario: Toda transferencia de propiedad en Singapur debe realizarse a través de un abogado cualificado e inscrito en el colegio. Conviene designar asesoría legal antes de firmar cualquier documento.
3. Búsqueda de inmueble y visitas: Identificar inmuebles adecuados a través de agentes inmobiliarios autorizados, showrooms de promotoras o portales en línea. Realizar visitas y comparar transacciones recientes de inmuebles similares.
4. Negociar y acordar el precio: Negociar el precio de compra y las condiciones directamente con el vendedor o a través de agentes. Consultar los precios de transacciones recientes en la base de datos URA REALIS como referencia.
5. Recibir la Opción de Compra (OTP): El vendedor emite una OTP que otorga al comprador el derecho exclusivo de adquirir el inmueble al precio acordado durante un periodo determinado (generalmente 14 días para un inmueble privado). El comprador abona en este momento una tasa de opción equivalente a aproximadamente el 1 % del precio de compra.
6. Ejercer la Opción de Compra: Dentro del plazo establecido, el comprador ejerce la OTP firmando la aceptación y abonando una cantidad adicional (que suele elevar el depósito total al 5–10 % del precio de compra). El abogado del comprador presenta una advertencia (caveat) ante la Singapore Land Authority para proteger los intereses del comprador.
7. Obtener financiación: Conseguir una oferta de préstamo formal de un banco. La ratio préstamo/valor (LTV) máxima para un inmueble residencial privado es del 75 %, sujeta al límite de la ratio total de servicio de la deuda (TDSR) fijado en el 55 % de los ingresos mensuales brutos (fuente: MAS / LTV Singapore, 2025).
8. Diligencias legales: El abogado del comprador realiza búsquedas de título, verifica la existencia de cargas, advertencias, hipotecas pendientes y restricciones urbanísticas en el registro de la propiedad de la SLA.
9. Pagar los impuestos de timbre: El BSD (y el ABSD, si corresponde) debe abonarse en los 14 días siguientes a la firma del contrato de venta en Singapur.
10. Finalización de la compra: En la fecha de finalización (generalmente de 8 a 12 semanas después de ejercer la OTP en el caso de inmuebles de reventa), se transfiere el saldo del precio de compra, se registra el título de propiedad ante la SLA y se entregan las llaves al comprador.

Los ciudadanos extranjeros y los no residentes pueden obtener financiación hipotecaria en Singapur para inmuebles residenciales privados elegibles, sujeto a los límites normativos y a los criterios propios de cada banco.

• Tipos de inmuebles elegibles: Los no residentes pueden financiar condominios y apartamentos privados. Las viviendas HDB y la mayoría de las propiedades con terreno no son accesibles para compradores extranjeros sin una autorización especial.
• Ratio préstamo/valor (LTV): El LTV máximo para un inmueble residencial privado financiado por un banco es del 75 % del precio de compra o del valor tasado (el importe más bajo de los dos), siempre que el plazo del préstamo no supere los 30 años y la edad del prestatario no supere los 65 años al vencimiento del préstamo (fuente: MAS / LTV Singapore, 2025). En la práctica, los bancos pueden ofrecer a los compradores extranjeros ratios LTV inferiores según su evaluación del riesgo.
• Ratio total de servicio de la deuda (TDSR): Todos los prestatarios —incluidos los extranjeros— deben respetar el límite del TDSR del 55 % de los ingresos mensuales brutos. Todas las obligaciones de deuda existentes se incluyen en el cálculo (fuente: MAS).
• Aportación mínima: Al menos el 25 % del precio de compra debe abonarse en efectivo o equivalente; el 75 % restante puede financiarse.
• Principales entidades prestamistas: Los grandes bancos singapurenses, entre ellos DBS, OCBC y UOB, ofrecen productos hipotecarios a compradores extranjeros. Hay disponibles productos a tipo fijo y a tipo variable (indexados al SORA).
• Documentos requeridos por los bancos: Pasaporte en vigor, justificantes de ingresos (nóminas, extractos bancarios), declaración de la renta y documentos relativos al empleo. Cada banco define sus propios criterios de elegibilidad en cuanto a ingresos mínimos, historial crediticio y situación laboral.
• No existe ningún requisito legal específico de Singapur que exija obtener un préstamo hipotecario como no residente, más allá de adquirir un tipo de inmueble elegible (fuente: Wise / Foreigner Mortgage Guide, 2024).

Dado el ABSD del 60 % aplicable a la mayoría de los compradores extranjeros, el desembolso mínimo efectivo en efectivo para un no residente que adquiera un condominio de 2.000.000 SGD es considerable: el ABSD por sí solo asciende a 1.200.000 SGD, además de la aportación del 25 % y del BSD.

Al comprar un inmueble en Singapur, los compradores deben prever los siguientes honorarios profesionales, además de los derechos de timbre:

• Comisión del agente inmobiliario: En Singapur no existen tasas de comisión fijadas por ley. Para las transacciones de venta, la comisión total suele situarse entre el 1 % y el 4 % del precio de venta, históricamente asumida en su totalidad por el vendedor. Desde julio de 2024, conforme a las nuevas directrices de la Singapore Estate Agents Association (SEAA), el agente que representa al comprador también puede cobrarle honorarios, mediante un acuerdo independiente (fuente: PropertyGuru / SEAA, 2024). En el caso de las comunidades privadas, el agente del vendedor suele percibir el 2 % del precio de venta; en los pisos HDB de reventa, el vendedor suele pagar el 2 % y el comprador, generalmente, el 1 %.
• Honorarios jurídicos / gastos de transferencia de propiedad: Los compradores deben contratar a un abogado cualificado. Los honorarios varían según el despacho y la complejidad de la operación, pero suelen oscilar entre 2.500 SGD y 5.000 SGD para una compra estándar de un inmueble privado. Se aplican gastos adicionales por la documentación hipotecaria.
• Gastos de tasación: Los bancos exigen una tasación independiente del inmueble antes de conceder un préstamo hipotecario. Los gastos de tasación suelen situarse entre 300 SGD y 800 SGD, según el tipo y el valor del inmueble.
• Gastos de gestión del préstamo hipotecario: Algunos bancos cobran gastos de gestión o administración del préstamo; otros los eliminan por razones de competitividad.
• Gastos de búsqueda ante la SLA: Las búsquedas de título y registro de la propiedad que realiza el abogado del comprador generan unos gastos regulados que se pagan a la Singapore Land Authority.

Se recomienda a los compradores solicitar a su abogado y a su agente un desglose completo de los honorarios antes de comprometerse. Todos los agentes inmobiliarios en Singapur deben estar colegiados en el Council for Estate Agencies (CEA).