Immobilier en Samui :
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Los precios de adquisición en Koh Samui varían considerablemente según el tipo de propiedad, la ubicación, el título de propiedad y las prestaciones. Los siguientes rangos reflejan los datos de mercado de 2024–2025.

• Condominio / apartamento (plena propiedad):
  • Estudios de gama inicial: a partir de aproximadamente 3.880.000 THB (fuente: Thailand-Property.com, 2025)
  • Condominios de dos habitaciones estándar en buenas ubicaciones: 6.000.000–8.000.000 THB (fuente: Samui-Phangan Real Estate, enero de 2025)
  • Precio medio por m² para apartamentos: alrededor de 80.620 THB/m² en enero de 2025 (fuente: Samui-Phangan Real Estate, 2025)
  • Proyectos de gama alta en Chaweng, Choeng Mon y Bophut: los precios pueden superar los 200.000 THB/m² (fuente: Colliers Thailand / Khaosod English, septiembre de 2025)
• Villa (arrendamiento a largo plazo o estructura de sociedad tailandesa):
  • Villa de gama inicial alejada de la costa: a partir de aproximadamente 5.000.000 THB (unos 135.000 USD) (fuente: Conrad Properties, 2025)
  • Villa de 3 habitaciones de gama media: precio de venta medio de alrededor de 16.900.000 THB, es decir, un precio medio por m² de aproximadamente 80.800 THB/m² (fuente: Hinfah, 2025)
  • Villa de lujo de 4–5 habitaciones con vistas al mar: 25.000.000–40.000.000 THB (unos 700.000–1.100.000 USD) (fuente: Conrad Properties, 2025)
  • Finca de ultralujo frente al mar: a partir de 80.000.000 THB (unos 2.200.000 USD) (fuente: Conrad Properties, 2025)
• La mayoría de las unidades en proyectos residenciales estándar se ofrecen actualmente entre 60.000 y 80.000 THB/m², mientras que los proyectos de gama alta superan los 200.000 THB/m² (fuente: Colliers Thailand, citado por Khaosod English, septiembre de 2025).

Todos los precios son indicativos y están sujetos a fluctuaciones del tipo de cambio. Se recomienda a los compradores verificar los precios de venta actuales con un agente local acreditado y confirmar el título de propiedad aplicable, así como la estructura de tenencia, antes de realizar cualquier comparación.

El presupuesto total de adquisición de una propiedad en Koh Samui debe incluir el precio de compra, así como un conjunto de gastos e impuestos obligatorios pagaderos en el Registro de la Propiedad en el momento de la transferencia de titularidad.

• Gastos de transferencia: 2 % del valor registrado (valor estimado) por el Registro de la Propiedad. Por convención, estos gastos suelen repartirse al 50/50 entre comprador y vendedor, aunque el reparto es negociable y debe definirse en el contrato de compraventa (SPA).
• Impuesto específico sobre actividades empresariales (SBT): 3,3 % del valor estimado o contractual (el que sea mayor), aplicable cuando el vendedor ha sido propietario del bien durante menos de cinco años o es una empresa. Cuando se aplica el SBT, no se exige el impuesto de timbre.
• Impuesto de timbre: 0,5 % del valor estimado o contractual (el que sea mayor), aplicable únicamente cuando no se aplica el SBT (es decir, cuando el vendedor es un particular que ha sido propietario del bien durante más de cinco años). El SBT y el impuesto de timbre son mutuamente excluyentes.
• Retención en origen (WHT): A cargo del vendedor. Para un vendedor persona jurídica, la WHT es del 1 % del valor estimado o contractual (el que sea mayor). Para un vendedor particular, la WHT se calcula según una escala progresiva basada en el valor estimado y el tiempo de tenencia del bien.
• Honorarios legales: Generalmente entre 20.000 THB y 50.000 THB para una transacción estándar, según la complejidad del expediente (fuente: Horizon Homes Koh Samui).
• Comisión del agente inmobiliario: En Tailandia, la comisión la paga convencionalmente el vendedor y no el comprador. Las tarifas habituales en zonas turísticas como Koh Samui suelen ser del 3 al 5 % del precio de venta (fuente: RE/MAX Thailand; KCAP Realty).
• Impuesto anual sobre terrenos y edificios (LBT): Se trata de un coste recurrente asociado a la tenencia del bien. Las tasas varían según el uso y el valor declarado; las propiedades residenciales se benefician de tasas inferiores a las aplicadas a los bienes comerciales.

Como norma general, los compradores deben prever un 3 a 5 % adicional sobre el precio de compra para cubrir su parte de los gastos de transferencia, los honorarios legales y posibles gastos adicionales. El reparto exacto de los gastos de transferencia entre comprador y vendedor siempre está sujeto a negociación contractual.

Las comprobaciones jurídicas y técnicas constituyen la etapa más crítica de cualquier compra inmobiliaria en Koh Samui. Los siguientes controles deben realizarse antes de firmar el contrato de compraventa.

Comprobaciones jurídicas

• Verificación del título de propiedad: Su abogado debe realizar una búsqueda en la Oficina de Tierras de Koh Samui para confirmar la autenticidad del Chanote (Nor Sor 4 Jor), comprobar que el nombre del vendedor coincide exactamente con el que figura en el título, y asegurarse de que el título está libre de cargas (hipotecas, gravámenes, servidumbres o litigios). El Chanote es el título de mayor rango en Tailandia y ofrece la protección jurídica más sólida (fuente: Conrad Properties; Forbes & Partners).
• Evaluación del rango del título: Los títulos de rango inferior, como el Nor Sor 3 Gor o el Nor Sor 3, presentan restricciones y requieren mayor vigilancia. Se recomienda encarecidamente un Chanote para cualquier compra (fuente: Buy Samui).
• Conformidad de la estructura de propiedad: Para los compradores extranjeros, la estructura de propiedad elegida (copropiedad en pleno dominio, arrendamiento enfitéutico o sociedad tailandesa) debe ajustarse al Código de Tierras B.E. 2497, a la ley de copropiedad y a la ley de actividades comerciales extranjeras. Su abogado debe confirmar que la estructura es jurídicamente válida y que no se basa en accionistas testaferros.
• Cuota de propiedad extranjera (copropiedades): Compruebe con la persona jurídica de la copropiedad que no se ha superado la cuota del 49 % de propiedad extranjera en el edificio.
• Normativa urbanística y uso del suelo: Confirme que el uso previsto del inmueble cumple con la normativa urbanística local. Koh Samui impone límites estrictos de altura de construcción (12 metros), así como restricciones medioambientales en las zonas de ladera y costeras.
• Acceso legal a la vía pública: Verifique que el inmueble dispone de un derecho de acceso legalmente registrado a una vía pública. Muchas propiedades situadas en las zonas altas de Koh Samui se acceden a través de caminos privados cuyo estatus jurídico debe confirmarse.
• Hipotecas y cargas existentes: Confirme que cualquier hipoteca inscrita en el título se cancelará por completo antes o en el momento de la transferencia de propiedad.

Comprobaciones técnicas

• Permiso de construcción (Bai Anuyat): Verifique que la construcción se realizó con un permiso de construcción válido y que el edificio corresponde a los planos aprobados. Las construcciones no autorizadas pueden ocasionar importantes complicaciones jurídicas y en la reventa.
• Inspección física de los límites de la parcela: Inspeccione físicamente el inmueble para confirmar que los límites coinciden con los indicados en el título de propiedad. Para títulos antiguos, puede recomendarse un deslinde catastral.
• Peritaje estructural y estado del inmueble: Encargue un peritaje independiente del edificio para evaluar el estado estructural, la cubierta, la fontanería, las instalaciones eléctricas y la piscina (en su caso), especialmente en los inmuebles de reventa.
• Conexiones a las redes: Confirme que las conexiones de electricidad, agua e internet están legalmente establecidas y que no existe ninguna deuda pendiente con los proveedores.
• Cargas de copropiedad o deudas pendientes: Para la compra de un inmueble en copropiedad, obtenga un certificado de la persona jurídica que confirme que todas las cuotas de zonas comunes y las aportaciones al fondo de reserva están al día.

Negociar la compra de una propiedad en Koh Samui requiere una buena comprensión de la dinámica del mercado local, las normas culturales y las características específicas de la propiedad deseada. Se recomienda el siguiente enfoque para los compradores extranjeros.

• Analizar las ventas comparables: Antes de formular una oferta, recopile datos sobre los precios de transacción recientes de propiedades comparables en la misma zona. Su agente debería proporcionarle un análisis comparativo del mercado. Comprender si el precio solicitado está en línea con el mercado —o sobrevalorado— es la base de toda negociación eficaz.
• Comprender la situación del vendedor: Las propiedades que llevan mucho tiempo a la venta (las villas de lujo con vistas al mar pueden necesitar entre 150 y 240 días para encontrar comprador, fuente: Bamboo Routes, 2025) suelen ofrecer más margen de negociación que los apartamentos bien ubicados en zonas de alta demanda, que pueden venderse en 45 a 80 días.
• Formular una oferta escrita y justificada: Transmita su oferta por escrito a través de su agente, apoyándola en referencias de mercado comparables, el estado de la propiedad y los posibles problemas detectados durante una inspección preliminar. Evite las ofertas puramente verbales.
• Negociar más allá del precio: Además del precio de compra, la negociación puede abarcar el reparto de los gastos de transferencia, la inclusión del mobiliario y los equipamientos, el calendario de finalización de la venta, así como las tareas de reparación que deben realizarse antes del traspaso de la propiedad.
• Respetar las normas culturales: Los vendedores tailandeses suelen responder mejor a una negociación respetuosa, que preserve las apariencias, que a tácticas agresivas de regateo a la baja. Una oferta inicial razonable —generalmente entre un 5 y un 10 % por debajo del precio solicitado para una propiedad de reventa— tiene más probabilidades de dar lugar a un diálogo constructivo que una posición de apertura extrema.
• Utilizar los resultados de la debida diligencia como palanca: Si la debida diligencia realizada por su abogado o una inspección del edificio revela problemas (defectos estructurales menores, facturas de servicios impagadas, irregularidades de permisos), estos pueden justificar legítimamente una solicitud de reducción de precio o una petición de subsanación por parte del vendedor antes del traspaso.
• Dejar constancia por escrito del precio acordado: Una vez fijado el precio, asegúrese de que se refleje inmediatamente en el contrato de reserva y, posteriormente, en el contrato de venta. Los acuerdos verbales no son exigibles en las transacciones inmobiliarias en Tailandia.