Immobilier en Pekín :
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Los precios de adquisición en Pekín varían considerablemente según el tipo de inmueble, en función de los derechos de uso del suelo, la calidad de la construcción, la antigüedad y la ubicación.

• Apartamento residencial estándar (普通住宅) — de segunda mano: se trata del segmento más líquido del mercado pequinés. Los precios varían notablemente según el distrito (véanse los perfiles de barrios). La Oficina Nacional de Estadística (NBS) informó de una media anual a escala de la ciudad de aproximadamente 29.477 CNY por m² para las viviendas nuevas en abril de 2026 (datos CEIC / NBS). Los apartamentos antiguos en los distritos céntricos presentan precios bastante más elevados, con una mediana estimada en torno a 60.000 CNY por m² en 2023 (diversas fuentes de mercado).
• Apartamento nuevo (新建商品住宅): las promociones inmobiliarias nuevas en Pekín están sujetas a un control de precios por parte de las autoridades. Los precios en los distritos periféricos parten de unos 30.000 a 40.000 CNY por m², mientras que las nuevas residencias de gama alta en Chaoyang o Haidian pueden superar los 80.000 a 100.000 CNY por m².
• Inmueble en zona escolar codiciada (学区房): los inmuebles situados dentro del perímetro de las escuelas primarias y secundarias más solicitadas de Pekín gozan de una prima significativa. En las mejores zonas escolares de Dongcheng y Xicheng, los precios pueden superar los 150.000 CNY por m² y, en algunos casos excepcionales, sobrepasar los 200.000 CNY por m².
• Casa de patio hutong (四合院 — sìhéyuàn): estas residencias tradicionales con patio interior situadas en los callejones históricos de Pekín constituyen activos escasos y poco líquidos. Los precios totales de transacción oscilan entre varias decenas de millones y varios cientos de millones de CNY según la superficie, el estado y la ubicación. Estos inmuebles implican acuerdos complejos en materia de derechos de uso del suelo y requieren asesoramiento jurídico especializado.
• Villa / vivienda unifamiliar: existen promociones de villas de lujo, en particular en Shunyi (muy apreciado por los expatriados) y en los suburbios del norte. Los precios totales de adquisición para villas de gama alta oscilan entre aproximadamente 10 millones de CNY y 300 millones de CNY según la superficie y la promoción.

Al comprar un inmueble en Pekín, el comprador debe prever, además del precio de compra, un conjunto de impuestos y gastos obligatorios que pueden representar varios puntos porcentuales adicionales sobre el coste total de adquisición.

• Impuesto sobre el acto de propiedad (契税 — qìshuì): Desde noviembre de 2024, conforme a la política nacional actualizada (Ministerio de Finanzas / Administración Tributaria del Estado / MOHURD, noviembre de 2024), los particulares que adquieren su única vivienda o una segunda vivienda con una superficie que no exceda los 140 m² pagan este impuesto a un tipo del 1 % del precio de la transacción. Para inmuebles que superen los 140 m², el tipo se eleva al 1,5 %. Estos tipos reducidos han sustituido la antigua estructura progresiva y se aplican en todo el territorio nacional, incluido Pekín.
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA): El IVA al tipo del 9 % del precio de venta bruto corre técnicamente a cargo del vendedor, pero habitualmente se repercute al comprador en el precio negociado. Los inmuebles que el vendedor posea desde hace más de dos años pueden beneficiarse de una exención de IVA o de un cálculo simplificado, lo que puede reducir el coste efectivo para el comprador.
• Impuesto de timbre: Calculado al 0,05 % del valor del contrato; a pagar entre el comprador y el vendedor.
• Gastos de registro del título de propiedad: Gastos administrativos fijos exigibles en el momento de la transferencia de propiedad, generalmente fijados en 550 CNY por transacción para un inmueble residencial.
• Gastos de notarización: Los compradores extranjeros están obligados a notarizar el contrato de compra. Los gastos de notarización varían, pero generalmente corren a cargo de la parte extranjera.
• Comisión de agencia: Generalmente comprendida entre el 1 % y el 2 % del precio de la transacción, hoy en día habitualmente compartida entre el comprador y el vendedor conforme a las directrices regulatorias 2023-2024 del MOHURD.

A título indicativo, el comprador debería prever un presupuesto adicional del 3 % al 5 % del precio de compra para cubrir el conjunto de impuestos, gastos y honorarios profesionales. El impuesto sobre la plusvalía del suelo (LVAT) y el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IIT) sobre las plusvalías son principalmente obligaciones que corresponden al vendedor y no aumentan directamente el coste de adquisición del comprador, aunque pueden influir en las expectativas del vendedor respecto a su precio neto.

Es indispensable realizar una verificación previa exhaustiva antes de comprometerse con la compra de un inmueble en Pekín. Deben efectuarse los siguientes controles antes de firmar cualquier acuerdo vinculante:

• Verificación de los derechos de uso del suelo: En China, los compradores no obtienen la plena propiedad del terreno. Adquieren derechos de uso del suelo (土地使用权) por un periodo determinado, generalmente 70 años para los inmuebles residenciales. Conviene verificar la duración restante indicada en el certificado de derechos de uso del suelo (土地使用权证) y asegurarse de que estos derechos no han expirado ni están gravados.
• Verificación del título de propiedad: Compruebe la titularidad del vendedor ante el centro local de registro de la propiedad. El certificado de propiedad inmobiliaria (不动产权证书) debe corresponder con la identidad del vendedor. Asegúrese de que no existan copropietarios cuyo consentimiento no se haya obtenido.
• Cargas e hipotecas: Compruebe si el inmueble está gravado con una hipoteca, un embargo o una restricción judicial vigente. Esta información figura en el sistema de registro de la propiedad de Pekín y debe verificarse oficialmente.
• Construcciones no autorizadas: Confirme que la superficie construida corresponde a la superficie registrada. Las ampliaciones o modificaciones no autorizadas son frecuentes en inmuebles antiguos y residencias de hutong, y pueden complicar o invalidar la transferencia de propiedad.
• Atrasos en impuestos y gastos: Compruebe que todos los gastos de comunidad, facturas de suministros y demás cargos vinculados al inmueble han sido liquidados por el vendedor antes de la entrega de llaves.
• Acreditación del promotor (inmueble nuevo): Para una vivienda comercial nueva, verifique que el promotor posee una licencia de preventa válida (商品房预售许可证). Este documento acredita que el proyecto cumple los requisitos normativos y que las unidades están legalmente disponibles para la venta.
• Inspección física del inmueble: Encargue una inspección estructural y técnica a un profesional, especialmente en el caso de inmuebles antiguos de segunda mano. Verifique la ausencia de daños por agua, problemas estructurales y el estado general de las instalaciones del edificio.
• Asesoramiento jurídico: Contrate a un abogado chino cualificado (律师) especializado en derecho inmobiliario para revisar todos los contratos, realizar las comprobaciones oficiales en el registro y asesorarle sobre los riesgos relativos al título de propiedad antes de asumir cualquier compromiso financiero.

Negociar la compra de una vivienda en Pekín requiere una buena comprensión de las dinámicas del mercado local, del papel del agente y del contexto cultural que rodea las discusiones sobre el precio.

• Buscar transacciones comparables: Antes de formular una oferta, consulte los precios de venta recientes de propiedades comparables en el mismo barrio y el mismo edificio. Plataformas como Lianjia y 5i5j publican historiales de transacciones. La Oficina Nacional de Estadística (NBS) también publica índices de precios mensuales por ciudad. Estos datos constituyen una base objetiva sólida para su oferta inicial.
• Evaluar la motivación del vendedor: En un mercado favorable para los compradores —como ha sido el caso de Pekín desde 2022—, los vendedores que llevan varios años con la propiedad o que necesitan venderla rápidamente están más dispuestos a negociar. Durante la corrección posterior a 2021, los descuentos de varios cientos de miles de CNY en viviendas de segunda mano no eran infrecuentes en Pekín.
• Formular una oferta escrita y argumentada: Las ofertas suelen transmitirse a través del agente. Una oferta escrita, respaldada por datos comparativos, se toma más en serio que una oferta verbal. Evite proponer un precio tan bajo que pueda percibirse como una falta de respeto, ya que esto puede poner fin prematuramente a las negociaciones.
• Entender la posición del agente: El agente representa a ambas partes y tiene interés en cerrar la transacción. Aunque facilita la comunicación, el comprador debe realizar su propia evaluación independiente del valor de la propiedad y no basarse únicamente en las recomendaciones de precio del agente.
• Negociar más allá del precio: Además del precio publicado, los compradores pueden negociar el calendario de pago, la inclusión de equipamiento e instalaciones, la fecha de entrega de llaves, así como el reparto de los gastos de la transacción entre comprador y vendedor.
• Confirmar por escrito: Una vez acordado el precio, asegúrese de que todas las condiciones queden recogidas en el acuerdo preliminar (定金协议) antes de entregar el depósito. Los acuerdos verbales no son vinculantes en las transacciones inmobiliarias en China.