Immobilier en París :
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París está dividido en 20 distritos, cada uno con un carácter, un perfil de comprador y un nivel de precios distintos. El siguiente resumen refleja los datos de mercado de principios de 2025, procedentes de Paris Ouest Sotheby's International Realty (febrero de 2025) y de los Notaires du Grand Paris (T1 2025).

Centro premium y orilla izquierda (distritos 1, 4, 5, 6, 7)

• Distrito 1 (Louvre, Palais-Royal): alrededor de 13.600 EUR/m² de media; principalmente estudios y pisos de dos habitaciones; compradores internacionales e inversores.
• Distrito 4 (Le Marais, Isla de San Luis): alrededor de 13.000 EUR/m² en el Marais; hasta 15.000 EUR/m² en la Isla de San Luis; fuerte demanda de compradores internacionales y de quienes buscan una segunda residencia.
• Distrito 5 (Barrio Latino): alrededor de 11.700 EUR/m²; precios al alza en el último año; atrae a universitarios, profesionales y compradores internacionales.
• Distrito 6 (Saint-Germain-des-Prés, Luxemburgo): uno de los más caros de París; pisos pequeños a unos 16.000 EUR/m²; propiedades de excepción hasta 25.000 EUR/m²; compradores de prestigio y clientela internacional.
• Distrito 7 (Invalides, Champ de Mars): los precios pueden alcanzar los 30.000 EUR/m² en propiedades de excepción; fuerte demanda de expatriados que buscan pisos familiares; calles como la rue Cler y la rue de Grenelle son especialmente codiciadas.

Orilla derecha premium y oeste (distritos 8, 16, 17)

• Distrito 8 (Triangle d'Or, Parc Monceau): 13.000–15.000 EUR/m² cerca del Parc Monceau; ligera subida de precios; atrae a profesionales franceses y a expatriados que regresan.
• Distrito 16 (Trocadero, Auteuil, Passy): ligero descenso en el último año; propiedades de excepción hasta 30.000 EUR/m²; compradores familiares atentos al mapa escolar; dos submercados distintos (lujo y unidades pequeñas con fines de inversión).
• Distrito 17 (Ternes, Pereire): precios estabilizándose en 12.000–14.000 EUR/m² cerca del Parc Monceau y de Ternes; apreciado por las familias parisinas de categoría superior.

Gama media (distritos 9, 10, 11, 14, 15)

• Distrito 9 (Saint-Georges, Martyrs): 13.000–15.000 EUR/m² en las calles más demandadas; compradores en busca de espacio, zonas verdes y exteriores.
• Distritos 10 y 11 (República, Bastilla, Oberkampf): generalmente 9.000–11.000 EUR/m²; apreciados por jóvenes profesionales y compradores de primera vivienda.
• Distritos 14 y 15: barrios residenciales familiares; precios globalmente en la franja de 9.000–11.000 EUR/m².

Asequible y emergente (distritos 12, 13, 18, 19, 20)

• Distrito 18 (Montmartre, Goutte d'Or): la mayoría de los barrios por debajo de 9.000 EUR/m²; La Goutte d'Or en torno a 6.900 EUR/m²; Montmartre disfruta de una prima de precio.
• Distrito 19 (Buttes-Chaumont, Villette): el distrito más asequible en general; el barrio de Buttes-Chaumont presenta una media de unos 9.200 EUR/m² para los pisos; atrae a familias jóvenes e inversores.
• Distrito 20 (Belleville, Père-Lachaise): precios medios en torno a 8.800–9.000 EUR/m²; ligera subida de precios a principios de 2025; barrio multicultural y creativo.

La compra de una propiedad en París sigue un proceso jurídico estructurado, supervisado por un notario (funcionario público nombrado por el Estado). El plazo habitual entre la oferta aceptada y la entrega de llaves es de tres a cuatro meses para las viviendas de reventa.

1. Búsqueda de la propiedad y visitas — Defina sus criterios, su presupuesto y los distritos de interés. Recurra a agentes inmobiliarios, a un buscador de vivienda, o realice la búsqueda de forma independiente. Visite los inmuebles y solicite el dosier de diagnósticos técnicos (DDT) antes de formular una oferta.
2. Oferta de compra por escrito — Presente una oferta por escrito indicando el precio propuesto y las condiciones que correspondan. Una vez que el vendedor la contrafirma, ambas partes quedan moralmente comprometidas, aunque la fase jurídicamente vinculante comienza en el siguiente paso.
3. Precontrato: el compromiso de venta — Se trata del acuerdo vinculante esencial, firmado por el comprador y el vendedor (en la notaría o ante el agente inmobiliario). Fija el precio de compra, la fecha de finalización y las posibles condiciones suspensivas, lo más habitual la obtención de un préstamo hipotecario. El comprador abona en esta fase un depósito de garantía que suele representar entre el 5 % y el 10 % del precio de compra.
4. Plazo de desistimiento del comprador — Los compradores particulares (no profesionales) disponen de un plazo legal de desistimiento de 10 días a partir de la recepción del compromiso de venta firmado. Durante este periodo, el comprador puede desistir sin penalización y recuperar la totalidad del depósito de garantía.
5. Periodo de comprobaciones por el notario — El notario realiza las búsquedas de título, verifica la propiedad del vendedor, comprueba la existencia de hipotecas o cargas sobre el inmueble, y reúne toda la documentación obligatoria. Esta fase suele durar entre dos y tres meses.
6. Oferta de préstamo y aceptación — En caso de financiación, el comprador recibe la oferta formal de préstamo y debe respetar un plazo de reflexión obligatorio de 10 días antes de aceptarla por escrito.
7. Acto definitivo: la escritura pública de venta — Ambas partes (o sus representantes) se reúnen en la notaría para firmar la escritura definitiva. El comprador abona el saldo del precio de compra, así como la totalidad de los gastos de notaría. El notario procede al registro de la transferencia ante el servicio de publicidad registral. Las llaves se entregan ese mismo día.
8. Después de la firma — El notario envía al comprador una copia certificada del acta. El título de propiedad oficial se expide en los meses siguientes a la finalización del registro.

Los compradores no residentes — ya sean ciudadanos de la Unión Europea o de países terceros — pueden obtener financiación hipotecaria de bancos franceses para adquirir un inmueble en París. Aunque el proceso es más exigente que para los residentes fiscales franceses, resulta perfectamente viable con una buena preparación.

Principales condiciones de concesión para no residentes:

• Aportación personal: Los bancos franceses suelen exigir una aportación mínima del 20 % al 40 % del precio de compra para los prestatarios no residentes, frente al 10-15 % para los residentes. El importe exacto depende de la entidad prestamista, del perfil financiero del prestatario y de la relación préstamo/valor del inmueble.
• Importe mínimo del préstamo: La mayoría de las entidades fijan un importe mínimo de préstamo de alrededor de 150.000 EUR.
• Tasa de endeudamiento: El conjunto de las cuotas mensuales de crédito (incluyendo el nuevo préstamo hipotecario) debe mantenerse generalmente por debajo del 35 % de los ingresos brutos mensuales.
• Tipos de interés: Los compradores no residentes suelen acceder a tipos fijos de entre el 3,50 % y el 4,25 % para plazos de 20 a 25 años (inicio de 2025-2026), ligeramente superiores a los tipos ofrecidos a los residentes franceses. Francia destaca por su especialización en préstamos a tipo fijo a largo plazo, lo que ofrece protección frente a futuras fluctuaciones de los tipos.

Documentos generalmente solicitados por las entidades prestamistas francesas:

• Pasaporte en vigor y justificante de domicilio
• Declaraciones de la renta de los últimos dos o tres años (del país de residencia)
• Últimas tres nóminas o justificantes de ingresos en caso de actividad por cuenta propia
• Extractos bancarios de los últimos tres a seis meses
• Informe de solvencia del país de residencia (si está disponible)
• Justificante del origen de los fondos que constituyen la aportación personal

Aspectos prácticos a tener en cuenta:

• Abrir una cuenta bancaria francesa (cuenta de no residente) facilita la transferencia de los fondos destinados al precio de compra, a los gastos de notaría y a los gastos corrientes relacionados con el inmueble.
• Riesgo de cambio: si los ingresos se perciben en una divisa distinta del euro, puede ser conveniente recurrir a un especialista en cambio de divisas para asegurar el tipo aplicado a las transferencias importantes.
• Contar con un bróker hipotecario bilingüe, experimentado en la financiación de no residentes, puede mejorar considerablemente las posibilidades de obtener el préstamo y acelerar el proceso.
• La legislación francesa obliga a todas las entidades prestamistas a verificar el origen de los fondos; prepare cuidadosamente su expediente documental antes de presentar la solicitud.

Varios profesionales intervienen en la compra de un inmueble en París, cada uno con su propia estructura de honorarios. Entender quién cobra qué —y sobre qué base— es imprescindible para establecer un presupuesto preciso.

Gastos de notaría

El notario es un actor obligatorio en toda transacción inmobiliaria en Francia. Sus honorarios están regulados por el Estado y se calculan según una escala decreciente en función del precio de adquisición. Para viviendas de segunda mano, los gastos de notaría totales (incluyendo los impuestos de transmisión, los gastos administrativos y la remuneración propia del notario) suponen generalmente entre el 7 % y el 8 % del precio de compra. Para viviendas nuevas, el porcentaje es de aproximadamente el 3 %. Desde el 1 de abril de 2025, el departamento de París ha elevado su tipo de impuesto de transmisión al 5 %, lo que incrementa el coste total de adquisición para la mayoría de los compradores. La remuneración propia del notario (sin impuestos) representa alrededor del 1 % del precio de compra para un inmueble valorado en 200.000 EUR, proporción que disminuye a medida que el precio aumenta.

Honorarios de la agencia inmobiliaria

Las comisiones de agencia en París no están reguladas por ley, pero suelen situarse entre el 4 % y el 7 % del precio de compra, según una escala decreciente (porcentaje más elevado para inmuebles de menor valor). En la mayoría de los casos, la comisión está incluida en el precio anunciado (indicado como prix FAI o comisión incluida — C/C). Un precio anunciado net vendeur excluye los honorarios de la agencia, que se añaden entonces por separado. Según la normativa francesa vigente, los honorarios de agencia están sujetos a gastos de notaría, salvo que deriven de un mandato de búsqueda independiente firmado antes de la transacción.

Buscador de vivienda

Un buscador de vivienda trabaja exclusivamente para el comprador: realiza la búsqueda del inmueble, coordina las visitas, negocia el precio y acompaña la transacción hasta su conclusión. Los honorarios suelen ser de éxito (pagaderos únicamente a la firma definitiva) y oscilan por lo general entre el 2 % y el 3 % del precio neto vendedor, según el alcance del mandato y la complejidad de la búsqueda. Los honorarios del buscador de vivienda son independientes de cualquier comisión abonada al agente del vendedor.

Corredor hipotecario

Cuando se recurre a un corredor hipotecario, los honorarios corresponden bien a un importe fijo, bien a un porcentaje del importe del préstamo, generalmente en torno al 1 % del importe del préstamo, a menudo con un tope máximo. Algunos corredores son remunerados por el banco prestamista en lugar de por el comprador.