Immobilier en Mónaco :
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El mercado de compra inmobiliaria en Mónaco está dominado por los apartamentos. Las siguientes referencias de precios proceden de los datos del IMSEE y de los informes de mercado de 2024:

• Estudios (aproximadamente 25-40 m²): Segmento de entrada en la compra en Mónaco. Teniendo en cuenta el precio medio del mercado de 51.967 €/m² (fuente: IMSEE 2024), un estudio suele requerir un presupuesto de adquisición mínimo de entre 1,3 millones € y 2 millones €, según el barrio y el estado del inmueble. Los estudios y los apartamentos de una habitación han representado la mayoría de las transacciones de reventa en los últimos años.
• Apartamentos de una habitación (aproximadamente 40-70 m²): El segmento más activo en el mercado de reventa. Los precios de adquisición suelen situarse entre aproximadamente 2 millones € y 4 millones € según la ubicación, la planta y las vistas.
• Apartamentos de dos habitaciones (aproximadamente 70-120 m²): Un segmento muy demandado, tanto por propietarios ocupantes como por inversores. Los precios suelen situarse entre aproximadamente 4 millones € y 8 millones € en los barrios habituales, con primas significativas en el Larvotto y el Carré d'Or.
• Apartamentos de tres habitaciones o más (120 m² y más): La demanda de grandes superficies ha aumentado notablemente. En 2024, 34 apartamentos de cinco habitaciones o más cambiaron de manos en el mercado de reventa (fuente: IMSEE 2024). Los precios de los grandes apartamentos familiares comienzan en torno a 8 millones € y aumentan considerablemente para las plantas altas y las vistas al mar.
• Áticos y propiedades excepcionales: El segmento más exclusivo. El precio medio de las transacciones de áticos alcanzó aproximadamente 36,4 millones € en 2024 (mediana: 22,1 millones €), frente a una media de aproximadamente 9 millones € en 2013 (fuente: IMSEE 2024, citado por análisis de mercado locales). Algunas ventas excepcionales en Mareterra superaron los 100 millones €.

Las casas y villas son extremadamente escasas en Mónaco debido a la densidad del Principado. La gran mayoría de las transacciones corresponde a apartamentos en edificios residenciales de varias plantas.

Al adquirir un inmueble en Mónaco, los compradores deben prever el precio de compra al que se añaden gastos de adquisición obligatorios. Para las personas físicas y las sociedades civiles inmobiliarias (SCI) registradas en Mónaco, el total de los gastos de adquisición asciende a aproximadamente un 6,25 % del precio de compra, que incluye un derecho de registro del 4,75 % y unos honorarios de notaría a tanto alzado del 1,5 % (fuente: Savills Monaco Buyer's Guide, 2024).

Las adquisiciones realizadas a través de una sociedad extranjera u offshore están sujetas a un derecho de registro más elevado del 7,5 %, lo que eleva el total —incluidos los honorarios de notaría— a aproximadamente un 9 % del precio de compra (fuente: Savills Monaco Buyer's Guide, 2024).

Además, los compradores deben tener en cuenta la comisión de la agencia inmobiliaria, generalmente del 3 % + 20 % de IVA (es decir, un 3,6 % con impuestos incluidos) a cargo del comprador, así como una comisión independiente a cargo del vendedor del 5 % + IVA (fuente: Chambre Immobilière de Monaco, citada por agencias locales, 2024).

En caso de recurrir a un crédito hipotecario, se aplican gastos de inscripción hipotecaria de aproximadamente el 0,92 % del importe del préstamo (fuente: práctica notarial local, 2024).

Mónaco no aplica ningún impuesto sobre plusvalías a las personas físicas en caso de reventa. No obstante, se recomienda a los compradores consultar con un asesor jurídico y financiero independiente sobre su situación fiscal personal en su país de residencia.

La verificación previa en Mónaco corre principalmente a cargo del notario, que actúa como funcionario público y asume una responsabilidad personal sobre el contenido y la fecha del acto de venta. Las siguientes comprobaciones son habituales en toda compra inmobiliaria:

• Verificación del título de propiedad: el notario realiza una búsqueda en la Conservación de Hipotecas de Mónaco para confirmar que el vendedor tiene un título de propiedad claro y libre de cargas (fuente: La Costa Properties Monaco, 2024).
• Búsqueda de hipotecas y cargas: el notario comprueba que no haya ninguna hipoteca, carga o derecho de terceros inscrito sobre la propiedad.
• Derecho de tanteo del Estado: para las propiedades construidas antes de 1947, el Estado monegasco dispone de un derecho legal de tanteo. El notario debe notificar al Estado y obtener una renuncia formal, o dejar que expire el plazo de tanteo, antes de que pueda firmarse el acto auténtico (fuente: Expat Focus Monaco, 2024; Monaco Property Laws guide, 2024).
• Comprobaciones urbanísticas y normativas: el notario se asegura de que la propiedad cumple con las normas urbanísticas aplicables y de que no existe ningún requerimiento o restricción urbanística que la afecte.
• Informes técnicos: los informes técnicos (incluidas las comprobaciones relativas a las servidumbres, el estado estructural y la normativa de construcción aplicable) se examinan como parte del proceso de verificación previa.
• Estatus jurídico de la propiedad: las propiedades antiguas pueden estar sujetas a regímenes jurídicos específicos (ley 887 o leyes 1235/1291) que afectan a los derechos de reventa y a otras condiciones. El notario confirma el marco jurídico aplicable.
• Cumplimiento KYC y LCB-FT: los notarios monegascos están obligados por ley a realizar verificaciones completas de conocimiento del cliente (KYC) y de lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo (LCB-FT) para todas las partes. Los compradores deben presentar documentos de identidad certificados, un justificante de domicilio y pruebas documentadas del origen de los fondos y del patrimonio antes de la firma del acto.
• Verificación de la estructura jurídica del comprador: cuando el comprador es una sociedad o un trust, el notario verifica los documentos constitutivos, el registro de titulares reales y la autorización para proceder a la adquisición.

El mercado de compra inmobiliaria en Mónaco se caracteriza por una oferta muy limitada, una demanda internacional persistente y vendedores rara vez sometidos a una presión financiera que les obligue a aceptar ofertas por debajo del precio de mercado. En consecuencia, los márgenes de negociación son estructuralmente más estrechos que en la mayoría de los demás mercados.

Principios clave para negociar una compra inmobiliaria en Mónaco:

• Comprender el contexto de precios: El precio medio de reventa alcanzó un récord de 51.967 €/m² en 2024 (fuente: Observatoire de l'Immobilier de l'IMSEE, 2024). Los vendedores están bien informados y suelen fijar sus precios tomando como referencia transacciones comparables recientes.
• Actuar con rapidez en los inmuebles correctamente valorados: Los inmuebles con un precio justo en las zonas más demandadas atraen a varios compradores potenciales. Cualquier retraso a la hora de presentar una oferta formal puede suponer perder el inmueble.
• Presentar una oferta escrita creíble: La oferta de compra formal debe acompañarse de un depósito del 10 % ingresado en la cuenta de garantía del notario. Una oferta financieramente sólida —idealmente respaldada por una prueba de fondos o una carta de financiación bancaria— tiene un peso considerablemente mayor que una simple manifestación verbal de interés.
• Negociar a través de la agencia: En Mónaco, la agencia inmobiliaria desempeña un papel activo de intermediación en la negociación del precio. Se recomienda a los compradores trabajar estrechamente con su agente en lugar de dirigirse directamente a los vendedores.
• Oportunidades fuera de mercado: Una parte significativa de las transacciones en Mónaco se realiza fuera de mercado. Establecer una relación con una agencia local bien conectada suele ser la forma más eficaz de acceder a inmuebles antes de su salida al mercado público, y puede ofrecer mayor flexibilidad en la negociación.
• Apoyarse en argumentos objetivos: Los argumentos de negociación con más peso incluyen el estado del inmueble, el tiempo que lleva en venta y las posibles observaciones técnicas o jurídicas derivadas de la due diligence. Los argumentos emocionales o especulativos tienen pocas probabilidades de ser eficaces en este mercado.