Immobilier en Marrakech :
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Marrakech está dividida en micromercados diferenciados, cada uno con su propio carácter, su perfil de comprador y su rango de precios de compra. El siguiente resumen se basa en datos de BARNES Marrakech (noviembre de 2025) y Luxurious Properties Marrakech (2024–2025):

• Medina: El corazón histórico de la ciudad, con riads tradicionales y callejuelas estrechas. Los precios de compra oscilan entre unos 6.000 MAD/m² para inmuebles que necesitan una renovación completa y 15.000 MAD/m² para riads restaurados. Las zonas más demandadas incluyen Ksour, Mouassine, Riad Zitoun y Dar El Bacha. Los compradores suelen ser internacionales, motivados por el estilo de vida, e inversores en el mercado de estancias de corta duración.
• Guéliz: El centro moderno de la ciudad, con una mezcla de pisos antiguos y nuevas residencias de gama alta. Los precios de compra oscilan entre 11.000 y 18.000 MAD/m². Este barrio es muy valorado por profesionales, expatriados y compradores que buscan comodidades urbanas.
• Hivernage: El barrio céntrico más prestigioso de Marrakech, contiguo a la Medina. Los precios de compra oscilan entre 20.000 y 35.000 MAD/m², con pisos de lujo que pueden alcanzar 50.000 MAD/m² (fuente: BARNES Marrakech, 2025). Hivernage registra la mayor subida de precios en 2025, impulsada por el continuo desarrollo del segmento de lujo y una demanda sostenida.
• Palmeraie: Un extenso palmeral al noreste de la ciudad, famoso por sus villas de lujo y fincas privadas. Los precios de compra oscilan entre 15.000 y 30.000 MAD/m², con propiedades excepcionales que superan los 80.000.000 MAD (fuente: BARNES Marrakech, 2025). Los compradores son mayoritariamente inversores internacionales de alto patrimonio.
• Agdal: Un barrio residencial al sur de Guéliz, apreciado por familias y compradores locales. Los precios suelen ser más asequibles que en Hivernage, con un rango de entre 12.000 y 20.000 MAD/m².
• Residencias de golf (Amelkis, Al Maaden y otras): Conjuntos residenciales con seguridad construidos alrededor de campos de golf de campeonato. Los precios varían ampliamente según la residencia y el tipo de inmueble; las villas y pisos de estos complejos atraen a compradores internacionales que buscan un entorno de vida privilegiado.

La compra de un inmueble en Marrakech sigue un proceso jurídico estructurado, supervisado por un notario. Las principales etapas son las siguientes:

1. Búsqueda del inmueble y visitas: Identifique los inmuebles a través de agentes autorizados, showrooms de promotores o anuncios directos. Visite los inmuebles preseleccionados y solicite la referencia del Titre Foncier antes de realizar cualquier oferta.
2. Due diligence: Contrate a un abogado marroquí independiente para verificar el Titre Foncier ante la Conservation Foncière, con el fin de confirmar la propiedad y comprobar la existencia de hipotecas, garantías, embargos y oposiciones (fuente: buypropertymorocco.com).
3. Oferta y acuerdo sobre el precio: Presente una oferta por escrito. Una vez que el vendedor la acepta, ambas partes acuerdan el precio, el calendario de pagos y las posibles condiciones suspensivas (por ejemplo, la obtención de un préstamo hipotecario).
4. Precontrato (compromis de vente): El notario redacta un precontrato jurídicamente vinculante que describe el inmueble, el precio acordado y todas las condiciones. El comprador abona un depósito de garantía —generalmente el 10 % del precio de compra— en el momento de la firma (fuente: Knight Frank).
5. Solicitud de financiación (en su caso): El comprador presenta un expediente de préstamo completo al banco marroquí elegido. La obtención de la aprobación suele tardar entre dos y cuatro semanas.
6. Escritura definitiva (acte de vente): El notario prepara la escritura de transmisión definitiva. El comprador transfiere el saldo del precio de compra a la cuenta de depósito del notario. Ambas partes firman en presencia del notario.
7. Inscripción del título: El notario presenta la escritura ante la Conservation Foncière. El nombre del nuevo propietario se inscribe en el Titre Foncier. Todo el proceso, desde el compromis de vente hasta la inscripción, suele durar entre cuatro y ocho semanas en las transacciones habituales (fuente: Sands of Wealth, 2025).

Los ciudadanos extranjeros pueden obtener legalmente financiación hipotecaria de bancos marroquíes para adquirir una propiedad en Marrakech. El proceso es más exigente que para los residentes, pero varios grandes bancos locales conceden activamente préstamos a compradores internacionales (fuente: Expat Focus).

Condiciones clave para los compradores no residentes:

• Aportación propia: La mayoría de las entidades prestamistas exigen una aportación mínima del 20 % al 30 % del precio de compra; algunos bancos pueden exigir hasta el 50 % a los no residentes (fuente: Global Property Guide; Vaneau Maroc).
• Porcentaje financiable: La financiación suele cubrir entre el 50 % y el 80 % del precio de compra, según el banco y el perfil del comprador.
• Plazo de amortización: Hasta 25 años (fuente: Vaneau Maroc).
• Tipos de interés: Los tipos fijos para compradores extranjeros suelen situarse entre el 4,5 % y el 6 %; los tipos variables comienzan más bajos, entre el 3,75 % y el 5 %, pero están indexados al tipo director de Bank Al-Maghrib. Bank Al-Maghrib informó de tipos medios de crédito de aproximadamente el 5,08 % a finales de 2024, pero los no residentes deben esperar un recargo de entre el 0,5 % y el 2 % por encima de ese nivel (fuente: Expat Focus; Sands of Wealth, 2025).

Documentos generalmente requeridos por los bancos marroquíes:

• Pasaporte en vigor y justificante de domicilio en el país de residencia.
• Declaraciones fiscales de los dos o tres últimos años, o cualquier justificante de ingresos equivalente.
• Extractos bancarios de los últimos tres a seis meses.
• Contrato de trabajo o justificante de ingresos en caso de actividad por cuenta propia.
• Contrato de arras firmado para el inmueble en cuestión.

Los fondos deben importarse a Marruecos a través de una cuenta en dirhams convertibles. Es indispensable conservar los justificantes de transferencia emitidos por la Oficina de Cambios para poder repatriar el producto de la venta posteriormente.

Varios profesionales intervienen en una compra inmobiliaria en Marrakech, cada uno aplicando sus propios honorarios:

• Notario: Los honorarios están regulados y representan generalmente entre 0,5 % y 1,5 % del precio de adquisición, con un mínimo de aproximadamente 2.500 MAD. El notario redacta el contrato de compraventa preliminar y la escritura definitiva, verifica el Título de Propiedad, conserva los fondos en depósito y registra la transferencia ante la Conservación de la Propiedad (fuente: Sands of Wealth, 2025).
• Agente inmobiliario: La comisión suele ser de 2,5 % a 3 % del precio de adquisición, sin IVA. Con un IVA del 20 % sobre el servicio, el total efectivo asciende a aproximadamente 3 % a 3,6 %. La práctica habitual en Marruecos establece que cada parte (comprador y vendedor) paga por separado a su propio agente (fuente: Sands of Wealth, septiembre de 2025; Knight Frank).
• Abogado independiente: Muy recomendable para los compradores extranjeros. Los honorarios jurídicos suelen variar entre 1 % y 5 % del precio de adquisición según la complejidad de la transacción (fuente: Knight Frank). El abogado examina el Título de Propiedad, el contrato de compraventa preliminar y asesora sobre los procedimientos de importación de fondos; actúa exclusivamente en interés del comprador, a diferencia del notario, que es neutral.

Lo que cubre el servicio del notario:

• Verificación de la identidad y la capacidad jurídica de ambas partes.
• Verificación del Título de Propiedad ante la Conservación de la Propiedad.
• Redacción y autenticación de los contratos de venta preliminar y definitivo.
• Recepción y desembolso de los fondos relacionados con la adquisición.
• Pago de los derechos de registro y los gastos de conservación de la propiedad en nombre del comprador.
• Inscripción del nuevo propietario ante la Conservación de la Propiedad.