Immobilier en Granada :
Nous sommes 100% du côté de l'acheteur

El mercado de compra inmobiliaria en Granada es muy variado según los barrios, con diferencias significativas en cuanto a precio por metro cuadrado, tipo de inmueble y perfil del comprador. A continuación, un repaso de los principales sectores:

• Albaicín: El barrio morisco de Granada, declarado Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO, ofrece cármenes tradicionales (casas históricas con jardines cerrados), casas cueva y pisos con vistas a la Alhambra. Es el barrio más prestigioso y buscado por compradores internacionales e inversores. Los precios de compra se encuentran entre los más altos de la ciudad, debido al estatus patrimonial y a la oferta limitada. Los inmuebles situados en este sector requieren una investigación jurídica exhaustiva, dada la complejidad de las estructuras de propiedad históricas.
• Centro: Corazón comercial y cultural de Granada, con una mezcla de pisos reformados, edificios con encanto y promociones nuevas. La demanda es constante, tanto por parte de compradores que buscan vivienda habitual como de inversores. Los precios están por encima de la media de la ciudad, especialmente para los inmuebles situados en plantas altas con vistas o con interiores reformados recientemente.
• Realejo: Un barrio animado y con mucho carácter, junto a la colina de la Alhambra, muy apreciado por jóvenes profesionales, universitarios y compradores internacionales. Ofrece una combinación de casas tradicionales y pisos modernos. Los precios son competitivos frente al Albaicín, aunque siguen por encima de la media de la ciudad.
• Sacromonte: Famoso por sus casas cueva (cuevas) y su cultura flamenca. Un mercado de nicho que atrae a compradores en busca de inmuebles atípicos. Las casas cueva requieren tasaciones especializadas y verificaciones jurídicas específicas relativas a la clasificación del suelo.
• Zaidín: Un gran barrio de carácter principalmente residencial situado al sur del centro, con precios de compra más asequibles. Apreciado por familias y compradores locales. Buenas conexiones de transporte y amplia oferta de servicios. Representa el punto de entrada más accesible al mercado de compra granadino.
• Beiro / Chana / Genil: Barrios residenciales periféricos que ofrecen una mezcla de bloques de pisos y viviendas unifamiliares. Precios inferiores a los de los barrios céntricos, lo que atrae a compradores locales y a quienes buscan inmuebles más grandes por un presupuesto equivalente.
• El Serrallo / zona de los Cármenes: Zona residencial de alto nivel en la periferia, con grandes villas y viviendas unifamiliares con jardín y piscina. Atrae a compradores locales e internacionales acomodados en busca de espacio y tranquilidad.

A principios de 2025, el precio de compra medio a escala de la ciudad se situaba en torno a 2.516 €/m² (fuente: SpainEasy, febrero de 2025), con una prima significativa en los barrios céntricos y patrimoniales respecto a este nivel.

1. Obtener su NIE: Antes de cualquier adquisición, los compradores extranjeros deben obtener su NIE (Número de Identificación de Extranjero) en una comisaría de policía española en Granada o a través de un consulado español en su país de residencia.
2. Abrir una cuenta bancaria española: Imprescindible para pagar los impuestos, los gastos de notaría y el precio de compra.
3. Búsqueda de inmueble y visitas: Recurra a un agente inmobiliario local o consulte portales como Idealista o Fotocasa. Organice visitas presenciales en los distintos barrios de Granada.
4. Contratar un abogado independiente (Abogado): Contrate a un abogado especializado en derecho inmobiliario español antes de formular cualquier oferta. Se encargará de las verificaciones previas, revisará los contratos y defenderá sus intereses durante todo el proceso.
5. Formular una oferta formal: Las ofertas suelen transmitirse de forma verbal o por escrito a través del agente inmobiliario. La negociación del precio es habitual en esta etapa.
6. Verificaciones previas y comprobaciones jurídicas: Su abogado obtiene la Nota Simple en el registro de la propiedad, verifica la titularidad, comprueba la existencia de deudas, cargas, la conformidad urbanística y los impuestos pendientes.
7. Firma del Contrato de Arras (contrato de reserva/depósito): Una vez satisfechas las verificaciones previas, el comprador y el vendedor firman un contrato privado de compraventa. El comprador abona una señal, generalmente el 10 % del precio de compra. En su forma más habitual (arras penitenciales), si el comprador se retracta, pierde la señal; si el vendedor se retracta, debe devolver el doble de la señal.
8. Solicitud de hipoteca (en su caso): Si se necesita financiación, presente la solicitud de préstamo ante un banco español. El banco encargará una tasación oficial del inmueble.
9. Firma de la Escritura Pública ante notario: Generalmente entre 30 y 45 días después de la firma del contrato de arras, ambas partes acuden ante el notario elegido por el comprador. El comprador abona el resto del precio de compra y recibe las llaves.
10. Pago de los impuestos de adquisición: En los 30 días siguientes a la firma, el comprador debe abonar el ITP (7 % para inmuebles de segunda mano en Andalucía) o el IVA + AJD (para construcciones nuevas) a la Junta de Andalucía.
11. Inscripción del inmueble: La escritura de propiedad se presenta en el registro de la propiedad local (Registro de la Propiedad) por su abogado. La inscripción suele tardar entre 1 y 2 meses.
12. Actualización de los contratos de suministros y del IBI: Transfiera los contratos de suministro de energía e informe al Ayuntamiento de Granada del cambio de titular a efectos del IBI.

Los compradores no residentes pueden acceder a financiación hipotecaria española para adquirir un inmueble en Granada, aunque las condiciones del préstamo difieren de las ofrecidas a los residentes en España.

Límites del ratio préstamo/valor (LTV): Los bancos españoles suelen prestar a los no residentes entre el 60 % y el 70 % del valor de tasación o del precio de compra (se toma el importe más bajo), frente a hasta el 80 % para residentes que adquieren una vivienda habitual. Los compradores deben disponer, por tanto, de un capital propio mínimo del 30 al 40 % del precio de compra, a lo que se suman los fondos necesarios para cubrir los gastos de adquisición (aproximadamente un 10-12 %).

Tipos de interés: Los tipos hipotecarios para no residentes en España suelen ser más altos que los ofrecidos a los residentes. En 2024-2025, los tipos fijos orientativos para no residentes se situaban entre aproximadamente el 3 % y el 4 % anual, según la entidad prestamista, el perfil del solicitante y la duración del préstamo (fuente: Idealista/news, 2025). La mayoría de las hipotecas para no residentes son productos a tipo fijo.

Duración de los préstamos: La duración de los préstamos hipotecarios para no residentes suele estar limitada a 20 años, un plazo inferior a los 25-30 años accesibles a los residentes.

Documentos necesarios para solicitar una hipoteca española (no residente):

• Pasaporte en vigor y número de NIE
• Declaraciones de la renta de los últimos 2 a 3 años en el país de residencia
• Nóminas recientes o justificantes de ingresos (últimos 3 a 6 meses)
• Extractos bancarios (últimos 3 a 6 meses)
• Contrato de trabajo o justificante de actividad autónoma
• Informe de solvencia del país de residencia
• Todos los documentos extranjeros deben traducirse oficialmente al español y pueden necesitar una apostilla.

Gestiones prácticas: Se recomienda obtener una aprobación previa de hipoteca (oferta vinculante) antes de firmar el contrato de arras. Varios grandes bancos españoles (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell), así como corredores hipotecarios internacionales especializados, ofrecen productos adaptados a los compradores extranjeros que desean adquirir un inmueble en Granada y Andalucía.

Al comprar un inmueble en Granada, tanto compradores como vendedores suelen recurrir a varios profesionales. A continuación, un resumen de los honorarios y servicios habituales:

• Agente inmobiliario (Agencia Inmobiliaria): En España, la comisión del agente suele correr a cargo del vendedor. Las tasas de comisión habituales oscilan entre el 3 % y el 6 % + 21 % de IVA sobre el precio final de venta, aunque algunas agencias aplican honorarios fijos o un porcentaje mayor en inmuebles de menor valor. El comprador normalmente no paga una comisión aparte, pero este punto siempre debe confirmarse por escrito. Los servicios incluyen la comercialización del inmueble, las visitas, el acompañamiento en la negociación y la coordinación del proceso de venta.
• Abogado independiente: Muy recomendable para cualquier comprador, en especial para los extranjeros. Los honorarios jurídicos suelen ascender al 1 % del precio de compra + 21 % de IVA, negociables en operaciones de alto valor. Los servicios incluyen: la diligencia debida (Nota Simple, verificación de deudas, comprobación urbanística), la revisión y negociación de contratos, el asesoramiento fiscal, la representación ante el notario y el seguimiento de la inscripción tras la firma.
• Notario: Los honorarios notariales están regulados por ley según una escala decreciente basada en el valor del inmueble. Para una operación residencial estándar, los gastos suelen situarse entre 500 EUR y 1.750 EUR. El notario autentica la escritura pública y garantiza la legalidad de la operación. Tradicionalmente es el comprador quien elige y paga al notario.
• Registro de la Propiedad: Los gastos de inscripción ascienden de media a unos 1.000 EUR, según el valor del inmueble y la complejidad del expediente. La inscripción formaliza la propiedad a nombre del comprador y es indispensable para disfrutar de una protección jurídica completa.
• Tasador inmobiliario: Si se necesita un préstamo hipotecario, el banco encargará una tasación oficial cuyo coste ronda entre 300 EUR y 600 EUR. Los compradores también pueden encargar una inspección estructural independiente, especialmente en inmuebles antiguos situados en los barrios históricos de Granada.
• Gestoría: Algunos compradores recurren a una gestoría para tramitar las declaraciones fiscales y los trámites administrativos tras la firma. Los honorarios varían, pero suelen ser modestos (200 EUR a 500 EUR).