Immobilier en Gdansk :
Nous sommes 100% du côté de l'acheteur

Las siguientes horquillas de precios reflejan el mercado de compra en Gdansk según los datos de transacciones y anuncios disponibles. Todas las cifras son orientativas y varían notablemente según el barrio, el estado del inmueble, la planta y las prestaciones.

• Estudios (hasta ~30 m²): precio de venta medio de aproximadamente 549.000 PLN (fuente: Gdańsk Real Estate Investment, 2026). Situados principalmente en barrios céntricos y bien comunicados; muy demandados por los inversores.
• Pisos de una habitación (30-50 m²): precio de venta medio de aproximadamente 599.000 PLN (fuente: Gdańsk Real Estate Investment, 2026). Fuerte demanda por parte de jóvenes profesionales e inversores en la compra.
• Pisos de dos habitaciones (50-70 m²): el segmento más líquido del mercado de Gdansk. Los precios varían mucho según la ubicación; segmento que ofrece las mejores rentabilidades brutas para los inversores, pudiendo alcanzar hasta el 6,38 % en barrios bien situados (fuente: Gdańsk Real Estate Investment, 2026).
• Pisos de tres habitaciones (70-90 m²): muy buscados por las familias. Los precios en barrios consolidados como Wrzeszcz u Oliwa reflejan la prima otorgada al espacio y a la ubicación.
• Pisos de cuatro habitaciones o más: precio de venta medio de aproximadamente 1.172.630 PLN (fuente: Gdańsk Real Estate Investment, 2026). Las unidades grandes en ubicaciones de prestigio (Oliwa, Jelitkowo, Casco Antiguo) pueden superar significativamente este importe.
• Mercado de obra nueva (compra sobre plano): el precio medio por m² en el mercado de obra nueva en Gdansk aumentó aproximadamente 1.590 PLN entre el T3 2024 y el T3 2025 (fuente: strefainwestorow.pl / NBP, T3 2025). Las promociones nuevas de prestigio junto al mar o en el centro de la ciudad alcanzan entre 14.000 PLN y 25.000 PLN por m² (fuente: Investropa, 2026).
• Casas y chalés: las viviendas unifamiliares y adosadas se encuentran principalmente en barrios periféricos (Oliwa, Matemblewo, Osowa) y en las afueras de la Tri-Ciudad. Los precios varían considerablemente según la superficie del terreno, el estado del inmueble y la cercanía al centro. Los compradores no pertenecientes al EEE deben tener en cuenta que la compra de una casa con terreno puede requerir un permiso expedido por el MSWiA.

Al comprar una propiedad en Gdańsk, el precio de adquisición representa solo una parte del presupuesto total. Los compradores deben prever varios gastos adicionales que generalmente suman entre un 7 % y un 12 % al precio de venta acordado.

• Impuesto sobre actos jurídicos civiles (PCC): En el mercado secundario (propiedades de reventa), se aplica un impuesto PCC del 2 % sobre el precio de venta declarado, recaudado por el notario en el momento de la firma. Desde el 1 de enero de 2024, se aplica un tipo del 6 % de PCC a los compradores que adquieren una sexta vivienda o más en el mismo edificio o complejo (fuente: legislación fiscal polaca, modificada en 2024). En el mercado primario (viviendas nuevas vendidas por un promotor sujeto a IVA), el IVA sustituye al PCC — generalmente un 8 % de IVA para viviendas de superficie igual o inferior a 150 m², o un 23 % de IVA para superficies mayores o inmuebles comerciales.
• Gastos de notaría: Los honorarios notariales en Polonia están regulados por ley y limitados entre el 0,5 % y el 2 % del precio de compra según el valor de la operación (fuente: DLA Piper REALWORLD). Para la mayoría de las transacciones residenciales, el tipo efectivo suele situarse entre el 0,5 % y el 1 %.
• Gastos de inscripción en el registro de la propiedad: La inscripción de la propiedad en el registro de la propiedad e hipotecario (księga wieczysta) cuesta una tarifa fija de 200 a 300 PLN, independientemente del valor del inmueble (fuente: Investropa, 2025).
• Comisión del agente inmobiliario: Si se contrata a un agente que representa al comprador, la comisión suele oscilar entre el 2 % y el 6 % del precio de compra (fuente: Real Estate in Poland guide). En Polonia, la comisión puede correr a cargo del vendedor, del comprador o repartirse entre ambas partes — esto debe especificarse en el mandato de intermediación.
• Impuesto predial anual: Una vez inscrita la propiedad, se aplica un impuesto predial anual. Para un piso tipo de 60 m², representa aproximadamente 100 a 600 PLN al año (fuente: Investropa, 2026).
• Plusvalía en caso de reventa: Si la propiedad se revende dentro de los cinco años posteriores a la adquisición, cualquier plusvalía está sujeta al impuesto sobre la renta a un tipo del 19 %. Los gastos deducibles incluyen el precio de compra inicial, el PCC abonado, los gastos de notaría, los gastos de inscripción en el registro de la propiedad, las comisiones de agencia y los costes de renovación justificados (fuente: legislación fiscal polaca).

Los compradores deben prever un coste total de adquisición de aproximadamente precio de compra + 8 % a 10 % como base de trabajo realista para un piso estándar en el mercado secundario de Gdańsk.

Es imprescindible realizar una verificación jurídica y técnica exhaustiva antes de comprometerse con la compra de un inmueble en Gdańsk. Deben llevarse a cabo las siguientes comprobaciones antes de firmar cualquier acuerdo vinculante.

• Registro de la propiedad (księga wieczysta): Documento jurídico de referencia para cualquier inmueble en Polonia. Se puede consultar en línea en ekw.ms.gov.pl con el número de registro. El comprador debe verificar: la Sección II (propiedad — confirmar que el vendedor es efectivamente el propietario inscrito), la Sección III (cargas, servidumbres, derechos de uso) y la Sección IV (hipotecas — confirmar que todas están canceladas o lo estarán en el momento de formalizar la venta) (fuente: Poland Commercial Property Due Diligence Checklist, 2026; Real Estate Law in Poland, 2026).
• Registro de terrenos y edificios (ewidencja gruntów i budynków / Catastro): Registro nacional gestionado por las autoridades locales del condado (starostwo powiatowe), que contiene los datos técnicos y físicos relativos al inmueble y al terreno. Debe cotejarse con el registro de la propiedad para detectar posibles discrepancias.
• Licencia de obra (pozwolenie na budowę) y certificado de ocupación (pozwolenie na użytkowanie): Para construcciones nuevas e inmuebles recientemente reformados, hay que verificar que todas las obras se realizaron con licencias válidas y que se ha emitido el certificado de ocupación. Las obras no autorizadas pueden generar una responsabilidad jurídica y financiera considerable para el comprador.
• Procedimientos de ejecución forzosa: Consultar el Registro Nacional de Tribunales (KRZ) para comprobar si existe algún procedimiento de ejecución forzosa contra el vendedor que pueda afectar al inmueble.
• Cuenta de garantía del promotor (para construcciones nuevas): La ley polaca obliga a los promotores a mantener los depósitos de los compradores en una cuenta de garantía o fiduciaria regulada. Verifique las condiciones de dicha cuenta y la solidez financiera del promotor antes de firmar un contrato de reserva.
• Certificado de eficiencia energética (świadectwo charakterystyki energetycznej): Obligatorio para cualquier venta inmobiliaria; examine la calificación obtenida, ya que influye en los gastos corrientes y en el valor de reventa futuro.
• Inspección técnica: Encargue un diagnóstico estructural y técnico independiente, especialmente en inmuebles antiguos. Compruebe el estado del tejado, las instalaciones (electricidad, fontanería, calefacción), las zonas comunes, así como cualquier indicio de humedad o movimiento estructural.
• Urbanismo y zonificación (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego — MPZP): Consulte el plan urbanístico local para conocer los usos permitidos, los proyectos de infraestructura previstos y las restricciones de construcción que afecten al inmueble o a su entorno.

Negociar el precio de compra de un inmueble en Gdańsk exige una preparación sólida, un buen conocimiento del mercado y una comprensión clara de las dinámicas locales, tanto en el mercado primario (obra nueva) como en el mercado secundario (segunda mano).

• Analizar las transacciones comparables: Antes de formular una oferta, compare sistemáticamente el inmueble objetivo con anuncios similares en los portales polacos como Otodom y OLX Nieruchomości. Cruce los precios solicitados con los datos de transacciones publicados por el Banco Nacional de Polonia (NBP) para establecer un valor de mercado realista.
• Mercado secundario — margen de negociación: En el mercado de reventa, algunos vendedores mantienen precios como si la subida de 2021-2024 continuara. Con un número de anuncios en alza de aproximadamente un 4 % en el segundo trimestre de 2025 y precios que empiezan a corregirse, los compradores cuentan con más margen de maniobra (fuente: Atlant Estates, T2 2025). Una reducción de entre el 3 % y el 7 % respecto al precio anunciado es factible cuando se apoya en elementos comparativos de mercado (fuente: Guide to Negotiating Real Estate Purchase in Poland).
• Mercado primario — ventajas ofrecidas por los promotores: Los promotores inmobiliarios en Gdańsk suelen preferir ofrecer ventajas no monetarias en lugar de reducir el precio anunciado. Los compradores pueden negociar una plaza de aparcamiento, un trastero, una partida para los acabados o un calendario de pago diferido. La diferencia entre el precio solicitado y el precio de transacción en obra nueva suele situarse entre el 2 % y el 4 % (fuente: Investropa, 2026).
• Estado del inmueble y calendario como palancas: Los inmuebles que necesitan obras de reforma, los que llevan mucho tiempo en el mercado, o aquellos cuyo vendedor ya ha adquirido otra vivienda suelen ser más receptivos a la negociación.
• Depósito y plazos: Proponer un depósito más elevado (por encima del 10 % habitual) o un plazo más corto hasta la firma de la escritura definitiva puede reforzar la posición del comprador, especialmente en situaciones competitivas.
• Oferta por escrito: Presente sus ofertas por escrito adjuntando elementos comparativos. Las ofertas verbales no tienen ningún valor jurídico en Polonia.
• Verificar antes de comprometerse: Solicite siempre un extracto actualizado del registro de la propiedad e hipotecas (księga wieczysta) antes de firmar cualquier acuerdo, para asegurarse de que no existen cargas ocultas que puedan afectar al precio negociado o a la finalización de la compra.