Immobilier en Esauira :
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El mercado de compra de vivienda en Esauira se divide en varios barrios distintos, cada uno con su propio rango de precios, tipología de propiedades y perfil de compradores.

• Medina (declarada Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO): El corazón histórico de Esauira, caracterizado por su arquitectura blanca y azul, sus callejuelas estrechas, sus talleres de artesanos y sus galerías de arte. Las propiedades disponibles para la compra son principalmente riads tradicionales y casas de pueblo restauradas. Los precios de adquisición varían desde aproximadamente 8.000 MAD/m² para propiedades que requieren una reforma completa hasta más de 20.000 MAD/m² para casas completamente restauradas (fuente: Domio.ma). El precio de entrada para un riad por reformar empieza alrededor de 250.000 € para 150 a 200 m²; los riads de lujo completamente restaurados alcanzan los 500.000 € a 800.000 € (fuente: Kensington Morocco, 2026). Perfil de compradores: inversores en busca de un entorno de vida, operadores de alojamiento con encanto, apasionados del patrimonio y compradores internacionales de segunda residencia. La verificación de los títulos de propiedad es especialmente importante aquí, dado el complejo historial de propiedad de los inmuebles antiguos de la medina.
• Barrio de las Dunas: Un barrio costero muy solicitado por su proximidad a la playa y su entorno tranquilo. Los dúplex y casas de esta zona se ofrecen a la venta entre aproximadamente 10.000 y 15.000 MAD/m² (fuente: Domio.ma). Perfil de compradores: compradores en busca de un refugio junto al mar cerca del centro de la ciudad.
• Azzemour: Un barrio residencial tranquilo, apreciado por familias y expatriados. Las propiedades son principalmente casas unifamiliares y apartamentos modernos a precios relativamente accesibles, lo que lo convierte en un punto de entrada asequible para quienes compran por primera vez en Esauira (fuente: Atlas Inmobiliario Esauira).
• El Borj: Un barrio animado, bien comunicado con comercios y escuelas, que ofrece una mezcla de apartamentos modernos y casas tradicionales. Adecuado para compradores que buscan una residencia principal práctica o una inversión patrimonial a largo plazo (fuente: Atlas Inmobiliario Esauira).
• Azlef y periferia suburbana: Zonas suburbanas más tranquilas, con terrenos más amplios y espacios verdes. Los precios de adquisición parten desde aproximadamente 7.500 MAD/m² (fuente: Domio.ma). Perfil de compradores: familias e inversores que buscan más espacio a precios de entrada más bajos.

Como referencia global del mercado, Properstar (diciembre de 2025) registra un precio mediano de adquisición de 24.392 MAD/m² para apartamentos y de 21.127 MAD/m² para casas en todo Esauira, lo que refleja la gama completa de ofertas, desde las accesibles hasta las propiedades de alta gama. Los segmentos residenciales corrientes muestran precios medianos más cercanos a 17.300 MAD/m² para apartamentos y 17.200 MAD/m² para casas (fuente: Jarniascyril, 2026).

1. Definir su presupuesto y su financiación — Establezca su presupuesto de adquisición incluyendo los gastos de cierre, que representan entre el 8 % y el 12 % del precio de compra. Si piensa solicitar un crédito hipotecario, obtenga una aprobación previa de un banco marroquí antes de comenzar la búsqueda de vivienda (fuente: Wise, 2026).
2. Abrir una cuenta bancaria marroquí — Los compradores extranjeros deben abrir una cuenta en dirhams convertibles en un banco marroquí. Todos los fondos destinados a la compra deben pasar por esta cuenta, que además garantiza su derecho a repatriar los fondos en caso de reventa (fuente: Expat Focus; Properties Morocco).
3. Designar a un notario y, preferiblemente, a un abogado independiente — Toda transacción inmobiliaria en Marruecos debe formalizarse ante notario. Se recomienda encarecidamente designarlo desde el inicio del proceso. Un abogado independiente ofrece protección adicional, especialmente para los compradores extranjeros que deben moverse en el complejo sistema del registro de la propiedad marroquí (fuente: Wise, 2026; Sands of Wealth, 2026).
4. Buscar viviendas y organizar visitas — Recurra a agentes inmobiliarios locales y a portales en línea para identificar viviendas. Visítelas en persona siempre que sea posible, e infórmese sobre el barrio, las infraestructuras y los proyectos de desarrollo previstos.
5. Realizar las comprobaciones previas (due diligence) — Antes de hacer una oferta, verifique el Título de Propiedad (Titre Foncier) y solicite un Certificado de Propiedad actualizado en el Registro de la Propiedad. Asegúrese de que la vivienda está libre de hipotecas, cargas, litigios hereditarios o complicaciones relacionadas con la copropiedad. Compruebe también la legalidad de la construcción y su conformidad con las normas urbanísticas locales (fuente: Expat Focus; Properties Morocco).
6. Hacer una oferta y negociar — Presente su oferta. Una vez aceptada, las condiciones se formalizan en el precontrato.
7. Firmar el contrato de arras — Desde el 22 de agosto de 2024, este documento debe formalizarse como escritura pública ante notario. En esta etapa suele abonarse una señal de aproximadamente el 10 % del precio de compra (fuente: Medias24, septiembre de 2024; Wise, 2026). El acuerdo especifica el precio de compra, las condiciones suspensivas y un calendario de ejecución —normalmente de 45 a 60 días— (fuente: Crédit du Maroc).
8. Transferir los fondos de la compra — Transfiera el saldo del precio de compra a su cuenta en dirhams convertibles en Marruecos antes de la firma definitiva.
9. Firmar la escritura de venta definitiva — El notario autentica la escritura definitiva, confirmando así la transferencia de la propiedad.
10. Proceder al registro en el Registro de la Propiedad — El notario presenta la escritura para su inscripción en el registro de la propiedad. Solo tras esta inscripción el comprador obtiene un título de propiedad plenamente oponible frente a terceros (fuente: Expat Focus; Global Property Guide, 2024).

Los compradores extranjeros no residentes pueden obtener legalmente financiación hipotecaria para la adquisición de un inmueble en Esauira a través de bancos marroquíes. El procedimiento es más exigente que para los compradores locales, pero los candidatos bien preparados con ingresos estables pueden obtener un préstamo (fuente: Expat Focus, septiembre de 2025).

Condiciones principales:

• Aportación propia: Los bancos marroquíes exigen generalmente a los no residentes una aportación de entre el 20 % y el 35 % del precio de adquisición del inmueble, siendo la referencia más habitual el 30 % (fuente: Expat Focus, septiembre de 2025; Properties Morocco).
• Duración del préstamo: Hasta 20 años, según la edad y el perfil del prestatario (fuente: Properties Morocco).
• Tipos de interés: Variables o fijos, generalmente entre el 4 % y el 6 % anual, fijados por referencia al tipo director determinado periódicamente por Bank Al-Maghrib (fuente: Properties Morocco).
• Cuenta en dirhams convertibles: La apertura de una cuenta en dirhams convertibles en un banco marroquí es un requisito legal previo. Todas las transferencias en divisas extranjeras deben registrarse ante la Oficina de Cambios marroquí (fuente: Expat Focus, septiembre de 2025; Sands of Wealth).

Opciones de divisa: La mayoría de los bancos marroquíes ofrecen préstamos hipotecarios denominados en dirhams marroquíes (MAD). Algunos establecimientos también ofrecen préstamos en euros o dólares para determinadas categorías de prestatarios no residentes, lo que puede reducir el riesgo de cambio para los compradores que perciben sus ingresos en esas divisas, aunque la gama de productos es más limitada (fuente: Properties Morocco).

Documentos necesarios para solicitar un préstamo hipotecario:

• Pasaporte en vigor (y permiso de residencia, en su caso)
• Justificante de domicilio
• Extractos bancarios de los últimos seis meses
• Nóminas (asalariados) o balances certificados (autónomos)
• Contrato de compraventa del inmueble en cuestión

Las entidades prestamistas activas para no residentes incluyen en particular Attijariwafa Bank, Crédit du Maroc, CIH Bank y BMCE Bank, todas ellas con experiencia en compradores internacionales y marroquíes residentes en el extranjero (fuente: Expat Focus, septiembre de 2025). Corredores especializados como CAFPI Maroc también pueden ayudar a comparar las ofertas de varias entidades.

Una vez completo el expediente de solicitud, el banco realiza un estudio de viabilidad que suele tardar entre 2 y 6 semanas, al término del cual se emite un acuerdo de principio (fuente: Properties Morocco).

Al comprar una vivienda en Esauira, los compradores suelen recurrir a varios profesionales cuyos honorarios se suman al coste total de adquisición.

Comisión del agente inmobiliario: Los agentes inmobiliarios en Marruecos cobran generalmente una comisión del 2 % al 3 % del precio de compra acordado (fuente: Sands of Wealth, 2026). Esta comisión suele correr a cargo del vendedor, pero las condiciones deben confirmarse por escrito antes de cualquier compromiso. El trabajo del agente cubre en principio la búsqueda de la propiedad, las visitas, el asesoramiento sobre el mercado y el apoyo durante la negociación.

Honorarios del notario: El notario es un interviniente obligatorio en toda transacción inmobiliaria en Marruecos. Sus honorarios oscilan entre 0,5 % y 1,5 % del precio de compra, sujetos a un IVA del 20 % sobre el importe de los honorarios (fuente: Sands of Wealth, inicios de 2026). El papel del notario incluye: verificar el título de propiedad y los derechos del vendedor; redactar y autenticar el contrato de compraventa; redactar y autenticar la escritura de venta definitiva; recaudar y transferir los derechos de registro y las tasas de conservación de la propiedad a las autoridades correspondientes; y presentar la escritura para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Honorarios de un abogado independiente: Se recomienda encarecidamente contar con un abogado independiente (además del notario) para los compradores extranjeros. Estos honorarios son negociables y suelen oscilar entre el 1 % y el 5 % del valor de la propiedad, más un 10 % de IVA (fuente: Global Property Guide, julio de 2024). El abogado se encarga, entre otras cosas, de verificar de forma independiente el título, identificar posibles riesgos legales y asesorar sobre los términos contractuales.

Resumen de honorarios profesionales (a cargo del comprador):

• Honorarios del notario: 0,5 %–1,5 % + IVA 20 %
• Abogado independiente: 1 %–5 % + IVA 10 % (negociable)
• Agente inmobiliario: 2 %–3 % (a menudo a cargo del vendedor; debe confirmarse previamente)

Estos honorarios profesionales se suman a los impuestos gubernamentales obligatorios (derechos de registro del 4 % + tasas de conservación de la propiedad del 1,5 %), elevando el coste total de adquisición a entre el 8 % y el 12 % por encima del precio de compra (fuente: Sands of Wealth, 2026; Wise, 2026).