Los precios de la vivienda en Madrid en 2026: su evolución, las diferencias entre barrios y los gastos que prever para comprar.
Los precios de la vivienda en Madrid nunca habían sido tan altos. En el segundo trimestre de 2026, las ventas de viviendas inscritas en el registro de la propiedad de la ciudad se hicieron a una media de 5.534 € por metro cuadrado, un 12,2 % más que un año antes, según la estadística trimestral del Colegio de Registradores. Madrid es la segunda capital de provincia más cara de España, por detrás de San Sebastián (6.420 €/m²) y por delante de Barcelona (5.045 €/m²).
Los precios pedidos en los anuncios son todavía más altos: 6.624 €/m² de media en julio de 2026 en la capital, según el índice del portal Fotocasa recogido por ABC, es decir, unos 529.900 € por un apartamento de 80 m². Esta página explica cómo han evolucionado los precios, cuánto valen barrio por barrio y qué hay que prever además del precio para comprar en Madrid.
Para leer la evolución de los precios a lo largo de los años, el indicador más sólido es el de ventas repetidas del Colegio de Registradores, que compara los precios de una misma vivienda revendida. A escala de España, alcanzó en el segundo trimestre de 2026 un nuevo récord, un 39,31 % por encima del máximo de 2007, el anterior al estallido de la burbuja. Desde el punto más bajo de 2014, la subida acumulada alcanza el 127,68 %, de los cuales un 16,7 % en los últimos doce meses.
La Comunidad de Madrid sigue este movimiento, algo por encima de la media. El índice de precios de vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE) registra allí una subida anual del 12,9 % en el segundo trimestre de 2026, frente al 12,2 % del conjunto del país. A escala nacional, la subida es mayor en la vivienda usada (12,9 %) que en la nueva (7,4 %).
Circulan dos familias de cifras, y hay que saber distinguirlas:
Para fijar un presupuesto, parta de los precios anunciados en el barrio elegido; para juzgar una oferta, compárela con las ventas registradas.
Las diferencias entre distritos son muy marcadas. Según los precios anunciados de la vivienda usada en julio de 2026 (Fotocasa, vía ABC):
La puesta al día de los barrios más asequibles es clara. Tras Villaverde vienen Villa de Vallecas (+24,5 % en un año), Moratalaz (+18,5 %), Usera (+15,9 %), Carabanchel (+15,4 %) y Puente de Vallecas (+15,2 %). Dicho de otro modo, la diferencia entre el centro y el sur de la ciudad se reduce, pero el sur sigue siendo de dos a tres veces más barato por metro cuadrado que Salamanca.
En cuanto al alquiler, la capital es también la ciudad más cara de España: 23,2 € por metro cuadrado y mes en julio de 2026 según Idealista (+5,8 % interanual), por delante de Barcelona (20,1 €). Una referencia útil si compara compra y alquiler para una estancia larga.
El precio anunciado no es el coste total. En la Comunidad de Madrid, la compra de una vivienda usada soporta el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) al tipo del 6 %: 18.000 € por un inmueble de 300.000 €. Para una vivienda nueva se aplica el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), al tipo del 0,75 %, además del IVA.
El Gobierno regional anunció el 5 de octubre de 2026 dos rebajas a partir del 1 de enero de 2027, para compradores de hasta 40 años, residentes en la región, y para viviendas que no superen los 450.000 €: el ITP pasaría al 4 % y el AJD al 0,4 %. Estas medidas deben incluirse en el presupuesto regional de 2027; compruebe que se aprueban antes de tenerlas en cuenta.
Añada los gastos de notaría y de inscripción en el registro de la propiedad y, si pide un préstamo, los gastos vinculados al préstamo.
Las cifras del crédito muestran el esfuerzo que se pide a los hogares. Según los Registradores, en el segundo trimestre de 2026:
Los extranjeros pesan cada vez más en el mercado español: realizaron el 15,98 % de las compras de vivienda en el segundo trimestre de 2026, un récord, es decir, algo más de 26.800 compras. Los británicos encabezan la lista (6,99 %), por delante de los neerlandeses y los alemanes; los franceses representan el 4,97 % de las compras de extranjeros. La provincia de Madrid concentra el mayor número de ventas del país, con 19.274 transacciones en el trimestre.
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Las respuestas breves a las preguntas que se hacen nuestros lectores, pensadas para leerse independientemente del artículo.
Fuentes citadas en este artículo
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