Precios al alza, ventas récord, barrios periféricos que se venden mejor que el centro: las cifras de 2026 y las normas que hay que conocer antes de comprar en Roma.
El mercado inmobiliario de Roma es el más activo de Italia y sus precios siguen subiendo. Según el Istat, el instituto nacional de estadística, los precios de la vivienda subieron allí un 6,4 % interanual en el segundo trimestre de 2026, frente al 4,0 % del conjunto del país. Una vivienda usada se anuncia en torno a los 3.400 € el metro cuadrado, el sexto nivel entre las capitales de provincia italianas según el portal Idealista.
Los barrios más buscados no son necesariamente los que se piensa. Un estudio publicado en julio de 2026 muestra que zonas periféricas reurbanizadas, como Mezzocammino y Spinaceto al sur, se venden con más facilidad que el centro histórico o que los barrios de alto standing del norte de Roma, donde los vendedores deben bajar su precio con más frecuencia.
Este artículo repasa las cifras recientes, las zonas que se venden bien y las que cuestan, y luego los gastos y los pasos de una compra.
Roma sigue siendo, con diferencia, la ciudad italiana donde más viviendas se venden. Según el informe anual del Observatorio del Mercado Inmobiliario de la Agenzia delle Entrate, la administración tributaria, en 2025 cambiaron de manos 37.293 viviendas, un 6,2 % más que en 2024. Solo la ciudad representa un tercio de las ventas de las ocho mayores ciudades del país.
El mismo informe estima el valor medio de una vivienda vendida en Roma en unos 270.200 € en 2025, para una superficie media de 93,6 m². El formato más vendido se sitúa entre 50 y 85 m². Los compradores se endeudan mucho: el 59 % de las compras de particulares en Roma se hacen con un préstamo hipotecario, la proporción más alta de las grandes ciudades.
El Istat señala que el aumento es mayor en el centro de Italia (+5,1 %) que en el resto del país, mientras que el número de ventas se ha estabilizado a nivel nacional. El gabinete de estudios de Tecnocasa sitúa el precio medio de una vivienda usada en Roma en 3.309 € el metro cuadrado, el segundo nivel de las grandes ciudades tras Milán. Para un piso de tres habitaciones de 70 m², esto representa como mínimo 230.000 € de media.
En cuanto a la coyuntura, el Banco de Italia consulta cada trimestre a los agentes inmobiliarios. Para el segundo trimestre de 2026, señalan una desaceleración de los precios de venta, unos márgenes de negociación y unos plazos de venta todavía en sus niveles más bajos, una demanda contenida y una oferta que sigue reduciéndose. Sus perspectivas a dos años mejoran con prudencia.
El observatorio Homepanda Horizon, citado por RomaToday en julio de 2026, analizó más de 243.000 anuncios entre abril de 2025 y marzo de 2026 en Milán, Roma, Nápoles y Turín. No mide los precios, sino la facilidad para vender: bajadas de precio, tiempo en línea, ventas al precio inicial. En Roma, el 76 % de los inmuebles se vende al precio anunciado al principio, frente al 84 % en Milán.
Las zonas mejor clasificadas de la capital son:
Según el estudio, en las cuatro ciudades, las zonas más fáciles de vender no son los barrios de prestigio, sino los que han experimentado una transformación urbana o de transporte reciente. Para un comprador, son mercados donde el precio pedido es con más frecuencia el correcto: el margen de negociación es menor.
La facilidad de reventa no lo dice todo. Prati, barrio céntrico y residencial servido por la línea A del metro; Parioli, residencial, tranquilo y familiar; Monteverde, verde y apreciado por las familias; o Trastevere y Monti, con encanto histórico y vida animada, siguen siendo muy demandados para vivir. Son también las zonas donde los alquileres son más altos, lo que cuenta si piensa alquilar el inmueble una parte del tiempo.
En la parte baja de la misma clasificación se encuentran Cassia, San Godenzo y Grottarossa, Appio Claudio y Capannelle, Pigneto, San Lorenzo y Casal Bertone, Monti Tiburtini y Pietralata, y por último Labaro, Prima Porta y Valle Muricana, último de la lista. Los barrios acomodados del norte de Roma, como Olgiata, Cassia o Monte Mario, figuran entre los más difíciles de vender.
El centro histórico es el ejemplo más elocuente. Se clasifica entre los seis últimos sectores de la capital y es donde más varían los precios pedidos, con una diferencia del 183 % respecto a la zona más estable. Dicho de otro modo, el prestigio ya no garantiza una venta rápida. Para un comprador, es un margen de negociación: un inmueble anunciado desde hace tiempo en estos barrios suele poder negociarse.
En Italia, los impuestos vinculados a la compra dependen del vendedor y de su situación. La guía de la Agenzia delle Entrate (octubre de 2025) los resume así:
Un punto importante en una compra entre particulares: a petición suya ante el notario, el impuesto puede calcularse sobre el valor catastral del inmueble y no sobre el precio pagado. Es el sistema llamado de «precio-valor», a menudo bastante más favorable. El notario ingresa estos impuestos en el momento del registro de la escritura.
Comparar barrios cuya reputación ya no se corresponde con la realidad del mercado, visitar y negociar desde el extranjero exige tiempo sobre el terreno. Un buscador de vivienda de Remoters instalado en Roma puede seleccionar los inmuebles según su presupuesto y su proyecto, visitarlos por usted y acompañarle hasta el contrato de arras, en coordinación con su notario. La primera consulta y el presupuesto son gratuitos.
Las respuestas breves a las preguntas que se hacen nuestros lectores, pensadas para leerse independientemente del artículo.
Fuentes citadas en este artículo
Un buscador de vivienda de Remoters sobre el terreno visita por usted, negocia y asegura el contrato de alquiler. Sin compromiso.
Comprar un inmueble en Roma4,8 / 5 · más de 1.100 opiniones en Google
Français
English
Español