Precios oficiales de 2026, barrios más buscados, financiación en divisas y repatriación: lo esencial que hay que comprobar antes de comprar un inmueble en Marrakech.
Comprar en Marrakech en 2026 es entrar en un mercado tranquilo en promedio, pero muy contrastado según el tipo de inmueble. Según el índice oficial publicado por Bank Al-Maghrib y la Agencia Nacional de Conservación de la Propiedad (ANCFCC), los precios subieron un 0,5 % en el segundo trimestre de 2026, mientras el número de ventas aumentaba un 18,3 %. Las casas ganaron un 2,2 %, los apartamentos un 0,7 %, y las villas retrocedieron un 1,3 %.
El segmento alto sigue su propia lógica. Según un estudio de Knight Frank recogido por Le360 en junio de 2026, las residencias de lujo se venden con más frecuencia entre 5.500 y 7.000 euros el metro cuadrado, con subidas del 10 % al 15 % en dos años en algunas zonas. Entre estos dos mundos, el comprador extranjero debe cuidar sobre todo tres puntos: la elección del barrio, la seguridad jurídica del inmueble y el circuito de pago, que condiciona la posibilidad de repatriar algún día el producto de una reventa.
Esta guía repasa esos tres puntos, en el orden en que se plantean.
El índice de precios de los activos inmobiliarios (IPAI) se basa en las ventas registradas en la conservación de la propiedad. Ofrece variaciones, no un precio por metro cuadrado. Es la única serie pública que permite seguir Marrakech trimestre a trimestre y compararla con las demás grandes ciudades.
En total, los inmuebles residenciales de Marrakech subieron un 1,1 % en el trimestre. A escala del país, el índice aumentó un 0,7 % tanto en el trimestre como en un año, y las transacciones un 6,3 % en un año. En el mismo periodo, los precios subieron un 0,5 % en Casablanca y un 2,3 % en Tánger: Marrakech se sitúa en la media.
Un mercado en el que los precios se mueven poco y las ventas se reactivan deja margen para negociar, sobre todo en las villas, cuyos precios han retrocedido. Por el contrario, las casas han atraído a muchos más compradores que el trimestre anterior. Antes de hacer una oferta, compare el precio pedido con el de varios inmuebles similares de la misma zona: los precios que aparecen en los portales siguen siendo precios pedidos, no precios de venta.
El índice oficial no llega al nivel del barrio. Para orientarse, hay que cruzar el perfil de las zonas con los estudios disponibles sobre el segmento alto.
Según el estudio citado por Le360, cinco zonas concentran la demanda de gama alta: la medina por sus riads históricos, Hivernage y Majorelle para la vida urbana, Amelkis, Al Maaden y la carretera de Uarzazate en torno a los campos de golf, la carretera de Amizmiz, presentada como el corredor de lujo más dinámico, y la Palmeraie Norte con la carretera de Casablanca para las grandes parcelas. Los compradores son cada vez más familias jóvenes, profesionales que cambian a menudo de país, hogares de Oriente Medio y residentes de Dubái, así como marroquíes del extranjero.
El mismo estudio señala dos proyectos que sostienen la demanda: el aeropuerto de Marrakech-Menara, que ofrece 111 destinos directos y debe ampliarse, y la prevista ampliación de la línea de alta velocidad entre Casablanca y Marrakech.
Antes de cualquier compromiso, pregunte si el inmueble está inscrito en la conservación de la propiedad y haga que un profesional del derecho compruebe los títulos y la identidad del vendedor. Es aún más importante en el caso de un riad de la medina o de un terreno, cuyo historial de propiedad puede ser complejo. Desconfíe de los anuncios que le apremian a pagar una señal antes de cualquier verificación.
Si firma la escritura fuera de Marruecos, se aplica una norma fiscal reciente. Como recordó Hespress en junio de 2026, las escrituras firmadas en el extranjero que se refieran a un inmueble situado en Marruecos deben ir ahora acompañadas de un certificado de registro expedido por la administración fiscal marroquí. Los plazos legales de registro siguen siendo aplicables, sea cual sea la duración de los trámites en el extranjero, bajo pena de recargos y sanciones. La deducción de un impuesto ya pagado en el extranjero no es automática: hay que solicitarla.
Es el punto que más a menudo se descuida. El artículo 171 de la Instrucción General de las Operaciones de Cambio de 2026 garantiza la transferencia de los ingresos y del producto de la venta de un inmueble, siempre que la compra se haya financiado en divisas. Según Bladi.net (septiembre de 2026), esta garantía cubre a los extranjeros, residentes o no, y a los marroquíes del extranjero, tanto para una compra como para una reforma. Los fondos deben pasar por el circuito bancario, con justificantes que vinculen la transferencia con la compra. El artículo 228 permite abrir una cuenta en divisas o en dírhams convertibles para recibir esas transferencias.
Sin esa prueba, las sumas procedentes de la reventa se ingresan en una cuenta ordinaria en dírhams y no son libremente transferibles. Para un extranjero no residente, una cuenta a plazo convertible permite recuperar el 25 % de inmediato y después tres tramos del 25 % en las fechas de aniversario. Conserve, por tanto, cada aviso de transferencia desde el primer pago.
El estudio citado por Le360 describe un recorrido que se ha vuelto habitual entre los compradores extranjeros: unos meses, a veces hasta un año, de alquiler antes de comprar, para probar los barrios, los colegios y la vida cotidiana. Para hacerse una idea, un estudio o un piso de una pieza (T1) sin amueblar en Guéliz o en Hivernage se alquila entre 4.000 y 8.000 dírhams al mes según los anuncios de 2024 y 2025, un apartamento amueblado en la medina entre 3.000 y 10.000 dírhams, y la Palmeraie empieza en torno a los 10.000 dírhams. El contrato debe ser por escrito, y la fianza equivale por lo general a entre uno y dos meses de alquiler.
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Las respuestas breves a las preguntas que se hacen nuestros lectores, pensadas para leerse independientemente del artículo.
Fuentes citadas en este artículo
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