Prix de l’immobilier à Madrid : évolution et prix par quartier

Les prix de l’immobilier à Madrid en 2026 : leur évolution, les écarts entre quartiers et les frais à prévoir pour acheter.

Publié le

June 19, 2024

Mis à jour le

October 6, 2026

Chiffres vérifiés le

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Les prix de l’immobilier à Madrid n’ont jamais été aussi hauts. Au deuxième trimestre 2026, les ventes de logements inscrites au registre foncier de la ville se sont faites en moyenne à 5 534 € le mètre carré, 12,2 % de plus qu’un an plus tôt, selon la statistique trimestrielle du Colegio de Registradores. Madrid est la deuxième capitale de province la plus chère d’Espagne, derrière Saint-Sébastien (6 420 €/m²) et devant Barcelone (5 045 €/m²).

Les prix demandés dans les annonces sont plus élevés encore : 6 624 €/m² en moyenne en juillet 2026 dans la capitale, selon l’indice du portail Fotocasa repris par ABC, soit environ 529 900 € pour un appartement de 80 m². Cette page explique comment les prix ont évolué, ce qu’ils valent quartier par quartier, et ce qu’il faut prévoir en plus du prix pour acheter à Madrid.

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Une hausse longue, puis une accélération

Pour lire l’évolution des prix au fil des années, l’indicateur le plus solide est celui des ventes répétées du Colegio de Registradores, qui compare les prix d’un même logement revendu. À l’échelle de l’Espagne, il a atteint au deuxième trimestre 2026 un nouveau record, 39,31 % au-dessus du sommet de 2007, celui d’avant l’éclatement de la bulle. Depuis le point bas de 2014, la hausse cumulée atteint 127,68 %, dont 16,7 % sur les douze derniers mois.

La communauté de Madrid suit ce mouvement, un peu au-dessus de la moyenne. L’indice des prix du logement de l’Institut national de la statistique (INE) y affiche une hausse annuelle de 12,9 % au deuxième trimestre 2026, contre 12,2 % pour l’ensemble du pays. Au niveau national, la hausse est plus forte dans l’ancien (12,9 %) que dans le neuf (7,4 %).

Prix enregistrés et prix affichés : deux mesures différentes

Deux familles de chiffres circulent, et il faut savoir les distinguer :

Les prix enregistrés (Registradores, INE) portent sur des ventes réellement conclues. Ils arrivent avec quelques mois de décalage, mais reflètent ce que les acheteurs ont payé. Dans la communauté de Madrid, le prix moyen enregistré était de 4 477 €/m² au deuxième trimestre 2026 (4 062 € dans le neuf, 4 581 € dans l’ancien), le plus élevé d’Espagne.
Les prix affichés (portails comme Fotocasa) portent sur les annonces. Ils réagissent plus vite, mais incluent la marge de négociation. Dans la communauté de Madrid, l’ancien s’affichait à 5 455 €/m² en juillet 2026, 12,3 % de plus qu’un an plus tôt.

Pour fixer un budget, partez des prix affichés dans le quartier visé ; pour juger d’une offre, comparez-la aux ventes enregistrées.

Les prix par quartier

Les écarts entre districts sont très marqués. Selon les prix affichés de l’ancien en juillet 2026 (Fotocasa, via ABC) :

Salamanca dépasse désormais 10 000 €/m², avec 10 682 €/m² ;
Chamberí suit à 9 327 €/m², puis Retiro à 8 563 €/m² et Chamartín à 8 401 €/m² ;
Villaverde reste le district le moins cher des secteurs étudiés, à 3 062 €/m², mais il a connu la plus forte hausse sur un an, de 29,8 %.

Le rattrapage des quartiers les plus abordables est net. Après Villaverde viennent Villa de Vallecas (+24,5 % en un an), Moratalaz (+18,5 %), Usera (+15,9 %), Carabanchel (+15,4 %) et Puente de Vallecas (+15,2 %). Autrement dit, l’écart entre le centre et le sud de la ville se réduit, mais le sud reste deux à trois fois moins cher au mètre carré que Salamanca.

Côté location, la capitale est aussi la ville la plus chère d’Espagne : 23,2 € par mètre carré et par mois en juillet 2026 selon Idealista (+5,8 % sur un an), devant Barcelone (20,1 €). Un repère utile si vous comparez achat et location pour une installation longue.

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Ce que coûte un achat en plus du prix

Le prix affiché n’est pas le coût total. Dans la communauté de Madrid, l’achat d’un logement ancien supporte l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) au taux de 6 % : 18 000 € pour un bien de 300 000 €. Pour un logement neuf, c’est l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD) qui s’applique, au taux de 0,75 %, en plus de la TVA.

Le gouvernement régional a annoncé le 5 octobre 2026 deux réductions à partir du 1er janvier 2027, pour les acheteurs de 40 ans au plus, résidents de la région, et pour des logements ne dépassant pas 450 000 € : l’ITP passerait à 4 % et l’AJD à 0,4 %. Ces mesures doivent être inscrites au budget régional 2027 ; vérifiez qu’elles sont adoptées avant d’en tenir compte.

Ajoutez les frais de notaire et d’inscription au registre foncier, ainsi que, si vous empruntez, les frais liés au prêt.

Financer un achat à Madrid

Les chiffres du crédit montrent l’effort demandé aux ménages. Selon les Registradores, au deuxième trimestre 2026 :

le montant moyen d’un prêt immobilier dans la communauté de Madrid était de 287 633 €, le plus élevé d’Espagne ;
la mensualité moyenne y atteignait 1 311 €, soit 44,5 % du coût salarial moyen, contre 34,3 % pour l’ensemble du pays ;
le taux moyen des nouveaux prêts était de 3,03 % au niveau national, et de 2,9 % dans la communauté de Madrid, l’un des plus bas.

La part des acheteurs étrangers

Les étrangers pèsent de plus en plus dans le marché espagnol : ils ont réalisé 15,98 % des achats de logements au deuxième trimestre 2026, un record, soit un peu plus de 26 800 achats. Les Britanniques arrivent en tête (6,99 %), devant les Néerlandais et les Allemands ; les Français représentent 4,97 % des achats d’étrangers. La province de Madrid concentre le plus grand nombre de ventes du pays, avec 19 274 transactions sur le trimestre.

Acheter à Madrid depuis l’étranger : la méthode

Fixez votre zone et votre surface à partir des prix affichés par district : entre Villaverde et Salamanca, le même budget achète une surface trois fois plus grande.
Obtenez votre numéro d’identification d’étranger (NIE), indispensable pour signer et payer les impôts liés à l’achat.
Comparez chaque offre aux ventes enregistrées dans le quartier, pas seulement aux annonces voisines.
Faites vérifier le bien au registre foncier (propriétaire, charges, hypothèques) avant tout engagement.
Chiffrez le coût complet : prix, ITP ou AJD et TVA, notaire, registre, frais de prêt.

Dans un marché aussi rapide, être sur place compte. Un chasseur immo Remoters installé à Madrid peut sélectionner les biens, les visiter pour vous, comparer les prix au quartier et vous accompagner jusqu’à la signature chez le notaire. Le premier échange et le devis sont gratuits.