Prix en hausse, ventes record, quartiers périphériques qui se vendent mieux que le centre : les chiffres 2026 et les règles à connaître avant d'acheter à Rome.
Le marché immobilier de Rome est le plus actif d'Italie et ses prix continuent de monter. Selon l'Istat, l'institut national de statistique, les prix des logements y ont augmenté de 6,4 % sur un an au deuxième trimestre 2026, contre 4,0 % pour l'ensemble du pays. Un logement ancien s'y affiche autour de 3 400 € le mètre carré, sixième niveau parmi les chefs-lieux italiens selon le portail Idealista.
Les quartiers les plus recherchés ne sont pas forcément ceux qu'on croit. Une étude publiée en juillet 2026 montre que des secteurs périphériques réaménagés, comme Mezzocammino et Spinaceto au sud, se vendent plus facilement que le centre historique ou que les quartiers huppés de Rome nord, où les vendeurs doivent plus souvent baisser leur prix.
Cet article fait le point sur les chiffres récents, les secteurs qui se vendent bien et ceux qui peinent, puis sur les frais et les étapes d'un achat.
Rome reste de loin la ville italienne où il se vend le plus de logements. Selon le rapport annuel de l'Observatoire du marché immobilier de l'Agenzia delle Entrate, l'administration fiscale, 37 293 logements y ont changé de main en 2025, 6,2 % de plus qu'en 2024. La ville représente à elle seule un tiers des ventes des huit plus grandes villes du pays.
Le même rapport estime la valeur moyenne d'un logement vendu à Rome à environ 270 200 € en 2025, pour une surface moyenne de 93,6 m². Le format le plus vendu se situe entre 50 et 85 m². Les acheteurs empruntent beaucoup : 59 % des achats de particuliers à Rome se font avec un prêt hypothécaire, la part la plus élevée des grandes villes.
L'Istat note que la hausse est plus forte dans le centre de l'Italie (+5,1 %) que dans le reste du pays, alors que le nombre de ventes s'est stabilisé au niveau national. Le bureau d'études de Tecnocasa situe le prix moyen d'un logement ancien à Rome à 3 309 € le mètre carré, deuxième niveau des grandes villes après Milan. Pour un trois-pièces de 70 m², cela représente au moins 230 000 € en moyenne.
Côté conjoncture, la Banque d'Italie interroge chaque trimestre les agents immobiliers. Pour le deuxième trimestre 2026, ils signalent un ralentissement des prix de vente, des marges de négociation et des délais de vente toujours à leurs plus bas niveaux, une demande contenue et une offre qui continue de se réduire. Leurs perspectives sur deux ans s'améliorent prudemment.
L'observatoire Homepanda Horizon, cité par RomaToday en juillet 2026, a analysé plus de 243 000 annonces entre avril 2025 et mars 2026 à Milan, Rome, Naples et Turin. Il ne mesure pas les prix, mais la facilité à vendre : baisses de prix, temps en ligne, ventes au premier prix. À Rome, 76 % des biens se vendent au prix affiché au départ, contre 84 % à Milan.
Les secteurs les mieux classés de la capitale sont :
Selon l'étude, dans les quatre villes, les secteurs les plus faciles à vendre ne sont pas les quartiers de prestige, mais ceux qui ont connu une transformation urbaine ou de transport récente. Pour un acheteur, ce sont des marchés où le prix demandé est plus souvent le bon : la marge de négociation y est plus faible.
La facilité de revente ne dit pas tout. Prati, quartier central et résidentiel desservi par la ligne A du métro, Parioli, résidentiel, calme et familial, Monteverde, vert et apprécié des familles, ou Trastevere et Monti, au charme historique et à la vie animée, restent très demandés pour y habiter. Ce sont aussi les secteurs où les loyers sont les plus élevés, ce qui compte si vous envisagez de louer le bien une partie du temps.
En bas du même classement, on trouve Cassia, San Godenzo et Grottarossa, Appio Claudio et Capannelle, Pigneto, San Lorenzo et Casal Bertone, Monti Tiburtini et Pietralata, et enfin Labaro, Prima Porta et Valle Muricana, dernier de la liste. Les quartiers aisés de Rome nord, comme l'Olgiata, la Cassia ou Monte Mario, figurent parmi les plus difficiles à vendre.
Le centre historique est l'exemple le plus parlant. Il se classe parmi les six derniers secteurs de la capitale et c'est là que les prix demandés varient le plus, avec un écart de 183 % par rapport à la zone la plus stable. Autrement dit, le prestige ne garantit plus une vente rapide. Pour un acheteur, c'est une marge de négociation : un bien affiché depuis longtemps dans ces quartiers peut souvent se discuter.
En Italie, les impôts liés à l'achat dépendent du vendeur et de votre situation. Le guide de l'Agenzia delle Entrate (octobre 2025) les résume ainsi :
Point important pour un achat entre particuliers : à votre demande auprès du notaire, l'impôt peut être calculé sur la valeur cadastrale du bien et non sur le prix payé. C'est le système dit du « prix-valeur », souvent nettement plus favorable. Le notaire verse ces impôts lors de l'enregistrement de l'acte.
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Les réponses courtes aux questions que se posent nos lecteurs, à lire indépendamment de l'article.
Sources citées dans cet article
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