Droits des acheteurs étrangers, frais et impôts, étapes de l'achat et secteurs à regarder : l'essentiel avant d'acheter en République dominicaine.
Un étranger peut acheter un bien immobilier en République dominicaine dans des conditions proches de celles d'un Dominicain. La Constitution reconnaît aux étrangers les mêmes droits et devoirs qu'aux nationaux, sauf exceptions prévues par la loi, et l'agence publique de promotion des investissements, ProDominicana, rappelle qu'une personne physique ou une société étrangère peut acquérir, louer, aménager et revendre un bien, sous réserve des obligations légales, fiscales et d'enregistrement.
Le coût principal à prévoir en plus du prix est l'impôt de transfert immobilier : 3 % de la valeur du bien, payé à l'administration fiscale (DGII). Ensuite, le propriétaire peut devoir chaque année l'impôt sur le patrimoine immobilier (IPI), de 1 % sur la part de son patrimoine qui dépasse un seuil fixé par la DGII.
Le pays attire par son tourisme : 6 609 946 passagers non résidents sont arrivés par avion entre janvier et août 2026, 8,6 % de plus qu'un an plus tôt selon la Banque centrale. Ce dynamisme ne garantit rien pour un bien donné. Ce guide fait le point sur les secteurs où regarder, les étapes de l'achat, les frais et les précautions à prendre.
Le marché dominicain n'est pas homogène. Chaque secteur répond à un projet différent : résidence principale, résidence secondaire ou bien destiné à la location.
La capitale offre un marché urbain, avec une demande locale à l'année. Piantini et Naco sont les quartiers haut de gamme ; Gazcue et la Zona Colonial offrent un meilleur rapport qualité-prix ; Costa Verde accueille une communauté francophone. À titre de repère, un deux-pièces meublé se loue de 800 à 1 500 USD par mois à Piantini ou Naco, et de 400 à 700 USD à Gazcue ou dans la Zona Colonial.
C'est le premier pôle touristique du pays : l'aéroport de Punta Cana a accueilli 71,5 % des passagers étrangers non résidents arrivés par avion entre janvier et août 2026, selon la Banque centrale. L'offre y est dominée par les résidences sécurisées, où un deux-pièces se loue de 800 à 1 500 USD par mois.
Las Terrenas, dans la péninsule de Samaná, est une destination prisée des francophones ; Cabarete et Sosúa, sur la côte nord, complètent l'offre balnéaire. Les loyers y vont en général de 500 à 1 200 USD par mois selon la distance à la plage.
Une ville plus authentique, moins tournée vers le tourisme, avec des loyers à partir de 300 USD par mois pour un logement simple. Un marché à envisager pour une résidence principale plutôt que pour la location saisonnière.
Ces niveaux de loyers donnent une idée de la demande locative de chaque secteur. Ils ne disent rien du prix d'achat d'un bien précis : comparez toujours plusieurs biens comparables avant de faire une offre.
La propriété est enregistrée selon la loi 108-05 sur le Registre immobilier, qui organise l'enregistrement des droits sur les biens ainsi que des charges et hypothèques. Le titre de propriété (certificado de título) est la pièce centrale de toute transaction.
Pour la DGII : le formulaire de demande de transfert, l'acte de vente notarié en original avec deux copies, une copie du titre et les pièces d'identité de l'acheteur et du vendeur. Un acheteur étranger fournit son passeport et un second document officiel d'identité de son pays. Depuis le 1er mai 2025, tout acte de transfert d'un montant supérieur à 1 000 000 de pesos dominicains doit indiquer le moyen de paiement utilisé.
L'IPI frappe chaque année, au taux de 1 %, la part du patrimoine immobilier d'une personne physique qui dépasse un seuil indexé fixé par la DGII. Pour un bien détenu par une fiducie (fideicomiso), le taux de 1 % s'applique à la valeur totale. Si vous louez le bien, les loyers sont imposés : renseignez-vous sur votre situation fiscale avant d'acheter.
ProDominicana cite plusieurs montages possibles : achat direct, société locale, structure étrangère enregistrée, fiducie ou partenariat avec un promoteur. Le bon choix dépend de votre projet et de votre fiscalité dans votre pays de résidence : faites-vous conseiller des deux côtés.
Beaucoup d'acheteurs gagnent à louer quelques mois avant d'acheter. Le bail standard dure 12 mois, avec un dépôt de garantie d'un à deux mois de loyer, et les loyers sont généralement fixés en dollars américains. Comptez en plus 100 à 150 USD par mois pour l'eau, l'électricité et internet. C'est le meilleur moyen de connaître un quartier, ses saisons et ses contraintes avant d'engager une somme importante.
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Sources citées dans cet article
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