Dónde encontrar una vivienda en venta en Ámsterdam, cuánto cuesta según el distrito en 2026 y cómo se desarrolla una compra en los Países Bajos.
Para encontrar una vivienda en venta en Ámsterdam, casi todo pasa por dos canales: los portales de anuncios, con Funda a la cabeza, y los makelaars, los agentes inmobiliarios neerlandeses, que publican los inmuebles de sus clientes vendedores. El mercado va rápido: según la Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), un inmueble permanece a la venta 32 días de media, y el comprador pagó de media un 7 % más que el precio solicitado en el segundo trimestre de 2026.
El precio medio de venta de una vivienda en el municipio alcanzó los 588.000 € en ese trimestre, frente a los 506.000 € de media en los Países Bajos. Saber dónde buscar no basta, por tanto: también hay que estar preparado para visitar rápido, hacer una oferta realista y conocer los pasos de una compra neerlandesa. Esta guía repasa los tres.
Funda (funda.nl) reúne inmuebles en venta y en alquiler de todo el país, tanto apartamentos como casas, y permite también buscar un makelaar miembro de la NVM, la principal federación de agentes. Los filtros por barrio, precio, superficie y número de habitaciones permiten seguir una zona concreta. Cree alertas desde el principio de su búsqueda: en un mercado donde un inmueble se vende en un mes, los anuncios más interesantes reciben las solicitudes de visita en los primeros días.
La asociación de makelaars del Gran Ámsterdam publica en su sitio la oferta de sus miembros en Ámsterdam y en los municipios vecinos (Amstelveen, Diemen, Zaandam, Purmerend, Weesp), con un perfil de búsqueda (zoekprofiel) que envía los nuevos inmuebles por correo electrónico. El sitio separa además las viviendas nuevas (nieuwbouw) de las de segunda mano.
Las viviendas nuevas se suelen vender sobre plano por el promotor o por un makelaar encargado de la promoción. El calendario, el contrato y los gastos difieren de una compra de segunda mano: el Gobierno neerlandés recuerda que la compra de una vivienda nueva sigue un recorrido algo distinto. Lea con atención las condiciones de reserva antes de comprometerse.
Una parte de los vendedores prescinde de agente y publica ella misma su inmueble. Es posible, pero la negociación, la comprobación de los documentos y la redacción del contrato recaen entonces más sobre usted. En todo caso, la venta se formaliza ante un notario neerlandés.
El makelaar que publica el anuncio trabaja para el vendedor: su papel es conseguir el mejor precio para su cliente. Por eso muchos compradores contratan a su propio agente, el aankoopmakelaar, que localiza los inmuebles, evalúa el precio, asesora sobre la oferta y negocia. En Ámsterdam, la MVA señala entre sus miembros a especialistas en compradores extranjeros (expat brokers) y en el erfpacht, el derecho de superficie a largo plazo sobre el terreno, que afecta a una parte de las viviendas de la ciudad y pesa en el coste real de un inmueble. Pregunte siempre si el terreno es de plena propiedad o está en erfpacht, y en qué condiciones.
El notaris gestiona el pago y le hace firmar la escritura de transmisión (leveringsakte), que le convierte oficialmente en propietario. También es a él a quien se abonan los derechos de transmisión.
El overdrachtsbelasting asciende al 2 % del valor del inmueble si lo compra para vivir en él de forma duradera, y al 8 % si no lo habita usted mismo, por ejemplo para una vivienda destinada al alquiler o una segunda residencia (10,4 % para un local profesional, un garaje o un terreno edificable). Un comprador de entre 18 y 34 años que compre su vivienda queda exento si el inmueble no supera los 555.000 € en 2026. Por encima de esa cifra, paga el 2 %.
Comprar desde Francia sin hablar neerlandés hace cada paso más lento: seguir los anuncios, conseguir visitas, entender un koopcontract. Un buscador de vivienda de Remoters instalado en Ámsterdam puede buscar por usted, visitar, comprobar los documentos y coordinar los contactos con el makelaar y el notario. La primera conversación y el presupuesto son gratuitos.
En los Países Bajos, los precios de las viviendas de segunda mano eran un 3,3 % más altos en agosto de 2026 que un año antes, según el CBS. Este aumento se ralentiza casi sin interrupción desde finales de 2024, y los precios bajaron ligeramente, un 0,1 %, entre julio y agosto. Siguen un 17,8 % por encima del máximo anterior, de julio de 2022.
Ámsterdam destaca: en el segundo trimestre de 2026, los precios allí eran solo un 0,1 % más altos que un año antes, frente al 4,2 % de media nacional. La MVA describe precios estables, más inmuebles a la venta y más ventas. Había más de 3.290 viviendas en venta en el municipio, entre ellas una parte de viviendas pequeñas antes alquiladas y ahora puestas a la venta, a menudo más baratas que la media.
La MVA mide la tensión por el número de inmuebles en venta por cada comprador activo. Un mercado equilibrado se sitúa en torno a 5. Ámsterdam está en 3,3, West y Weesp en 2,7, el Centrum en 4,8. En concreto, un inmueble visto un miércoles puede venderse la semana siguiente. Haga validar su financiación antes de las visitas y decida de antemano su precio máximo.
Las respuestas breves a las preguntas que se hacen nuestros lectores, pensadas para leerse independientemente del artículo.
Fuentes citadas en este artículo
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Comprar una vivienda en Ámsterdam4,8 / 5 · más de 1.100 opiniones en Google
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