Precio medio de venta, evolución desde 1995 y ralentización de 2026: lo que hay que saber sobre los precios de la vivienda en Ámsterdam.
Ámsterdam sigue siendo, con diferencia, la ciudad más cara de los Países Bajos para comprar una vivienda. Según el CBS, el instituto neerlandés de estadística, una casa o un apartamento existente se vendió allí por una media de 630.621 euros en 2025, frente a 479.527 euros en el conjunto del país. Es el precio más alto jamás registrado en la ciudad.
Sin embargo, la tendencia reciente es de agotamiento. En el segundo trimestre de 2026, los precios de las viviendas existentes en Ámsterdam solo estaban un 0,1 % por encima de su nivel de un año antes, mientras que subían un 4,2 % de media en el país. La asociación de agentes inmobiliarios NVM clasifica incluso la región del Gran Ámsterdam entre las tres únicas regiones donde los precios han bajado en un año, a pesar de una oferta récord y de un mercado que sigue muy tensionado.
Esta guía repasa la evolución de los precios en treinta años, explica la ralentización actual y presenta los barrios.
La tabla de precios medios de venta del CBS permite seguir la ciudad desde 1995:
Se distinguen tres fases. Los precios más que se duplicaron entre 1995 y 2000. Tras la crisis financiera, retrocedieron alrededor de un 16 % entre 2008 y 2013. Después se multiplicaron por casi 2,5 entre 2013 y 2022. El CBS precisa que un precio medio refleja también el tipo de viviendas vendidas cada año: es una indicación de nivel, no un índice de precios a calidad constante.
La subida de los tipos provocó un claro retroceso en 2023. A escala nacional, el índice de precios de las viviendas existentes llegó a bajar un 5,8 % interanual en mayo de 2023. En Ámsterdam, el precio medio pasó de 620.954 euros en 2022 a 568.161 euros en 2023, es decir, una bajada de alrededor del 8,5 %.
El repunte fue rápido: a escala nacional, la subida anual alcanzó su máximo, un 11,9 %, en noviembre de 2024. Desde entonces, se ralentiza casi sin interrupción. En agosto de 2026, los precios seguían siendo un 3,3 % más altos que un año antes, pero bajaron un 0,1 % respecto a julio. Ámsterdam, por su parte, ya está prácticamente parada: +0,1 % interanual en el segundo trimestre de 2026.
Según el análisis de la NVM para el segundo trimestre de 2026, se puso a la venta en los Países Bajos un número récord de viviendas, muchas de las cuales proceden de propietarios arrendadores que venden sus viviendas de alquiler una a una (las uitpondwoningen), casi siempre apartamentos. En Ámsterdam, esta oleada de oferta hace bajar los precios interanuales, tanto más cuanto que las viviendas vendidas son de media algo más pequeñas que un año antes.
Aun así, el mercado no está relajado. Las ventas aumentan, las pujas al alza siguen siendo frecuentes y el indicador de tensión de la NVM alcanza 3,2 en la región de Ámsterdam, el más alto de la Randstad. En concreto, usted compra en un mercado donde los inmuebles se venden rápido, pero donde los precios ya no suben.
En el segundo trimestre de 2026, según la NVM, el precio de transacción mediano de una vivienda en los Países Bajos era de 506.000 euros, y el de un apartamento de 410.000 euros, es decir, 5.673 euros por metro cuadrado. Una vivienda se vendía en 28 días de media.
Las diferencias entre barrios son importantes. A falta de precios de compra recientes publicados por barrio en una fuente oficial, estas son las referencias cualitativas y los alquileres del sector libre, que dan una idea de la jerarquía de precios:
El mercado del alquiler es uno de los más tensionados del país. En el sector libre, un estudio se alquila por entre 1.400 y 2.000 euros al mes, un apartamento de un dormitorio por entre 1.800 y 2.600 euros y uno de dos dormitorios por entre 2.500 y 4.000 euros. Desde julio de 2024, la ley Wet betaalbare huur regula los alquileres del segmento intermedio. Para una estancia de varios años, la compra se compara por tanto seriamente con el alquiler.
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