El mercado inmobiliario en Praga: precios, barrios y condiciones para comprar

Praga es, con diferencia, el mercado inmobiliario más caro de la República Checa. Según la oficina estadística checa (ČSÚ), que explota los precios de venta registrados en el catastro, en 2025 un piso se vendió allí por 131.520 coronas el metro cuadrado de media, es decir, unos 5.400 euros al tipo de cambio del Banco Nacional Checo del 5 de octubre de 2026 (24,46 coronas por euro). Las casas unifamiliares se vendieron por 119.239 coronas el metro cuadrado de media. En las demás regiones, el precio medio de los pisos se mantiene muy por debajo.

Los precios siguen subiendo. El Banco Nacional Checo (ČNB) señalaba en junio de 2026 que los precios de la vivienda residencial habían aumentado en torno a un 10 % interanual a lo largo de 2025, con un volumen de nuevos créditos hipotecarios por encima de su media a largo plazo. En su informe de estabilidad financiera de la primavera de 2026, indica que el aumento se ralentiza, sin detenerse, y considera que los pisos están sobrevalorados.

Esta guía repasa los precios, el coste del crédito, las normas que se aplican a los compradores y los barrios que conviene conocer.

Cuánto cuesta un piso en Praga

Al precio medio registrado por la ČSÚ para 2025, un piso de 60 m² supone unos 7,9 millones de coronas, es decir, cerca de 323.000 euros. Esta cifra es una media de toda la ciudad: la diferencia es importante entre un piso antiguo reformado en un barrio céntrico y una vivienda más alejada del centro. Praga está dividida en distritos numerados, de Praga 1 a Praga 22, y los precios siguen, en términos generales, la distancia al centro y la calidad del transporte.

Dos puntos pesan en el presupuesto de un comprador extranjero:

• La moneda: la República Checa no ha adoptado el euro. Los precios, los alquileres y los créditos locales están en coronas, y la variación del tipo de cambio modifica el coste real de su compra si sus ingresos son en euros.
• El coste del crédito: el ČNB subió su tipo de referencia (tipo repo a dos semanas) 0,25 puntos, hasta el 3,75 %, con efecto desde el 19 de junio de 2026, y lo mantuvo en ese nivel el 17 de septiembre de 2026. Los tipos de los créditos hipotecarios siguen esta orientación.

Las normas de crédito del Banco Nacional Checo

El ČNB regula el crédito hipotecario mediante límites que los bancos aplican a todos los prestatarios:

• Vivienda habitual: el importe del préstamo no puede superar el 80 % del valor del inmueble (LTV), o el 90 % para un prestatario menor de 36 años. El límite se mantuvo en junio de 2026.
• Compra para alquilar: desde el 1 de abril de 2026, el ČNB recomienda a los prestamistas aplicar un LTV del 70 % y una ratio deuda/ingresos (DTI) de 7 a los llamados préstamos de inversión, es decir, para la compra de un inmueble destinado al alquiler o de una tercera vivienda o más.
• Prueba de reembolso: el banco central recomienda a los bancos comprobar que el prestatario aún podría devolver el préstamo con un tipo 2 puntos superior y unos gastos de vida más elevados.

En la práctica, cuente con una aportación inicial de al menos el 20 % del precio para una vivienda habitual y del 30 % para una compra para alquilar financiada en Chequia, a lo que se suman los gastos de abogado, la posible comisión de agencia y la traducción.