Precios, volumen de ventas, barrios buscados o relegados y fiscalidad: lo esencial para comprar una vivienda en Nápoles en 2026.
Comprar en Nápoles es entrar en un mercado al alza, pero con niveles aún lejos de Milán o Roma. A finales de 2025, el precio medio de una vivienda en la ciudad era de 2.825 € por m² según Idealista, y de algo menos de 3.000 € por m² según Immobiliare.it. Las diferencias entre barrios son claras: la demanda se concentra en las colinas y en el centro (Vomero, Arenella, Chiaia, Posillipo, Centro Storico), mientras que el este y el norte de la ciudad siguen siendo menos buscados.
Esta guía repasa las cifras del mercado napolitano, los barrios más demandados y los menos cotizados, y los impuestos que hay que prever al comprar en Italia.
Según el estudio de Idealista recogido por NapoliToday en marzo de 2026, el precio medio de las viviendas en Nápoles aumentó un 14,9 % entre 2021 y 2025. Immobiliare.it Insights mide una subida del 3,6 % de los precios de venta solo en 2025 y prevé un +2,7 % en 2026. El portal señala también que la presión de la demanda de compra aumentó un 16,9 % en un año, mientras que la oferta de viviendas en venta retrocedía un 3,4 %.
Para situar Nápoles en la tendencia nacional: según el Istat, los precios de la vivienda en Italia aumentaron un 4,0 % interanual en el segundo trimestre de 2026, y un 2,6 % en el Sur y las islas. El instituto no publica un índice propio de Nápoles.
El informe inmobiliario 2026 del Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) de la Agenzia delle Entrate registra 8.031 ventas de viviendas en el municipio de Nápoles en 2025, un 3,0 % más que en 2024. En relación con el parque existente, esto representa el 1,82 % de las viviendas vendidas en el año, la tasa más baja de las ocho grandes ciudades italianas analizadas. El mercado napolitano es, por tanto, activo pero poco fluido: la oferta de calidad se va rápido y los inmuebles disponibles en los barrios buscados son escasos.
Según el OMI, la superficie media de una vivienda vendida en Nápoles en 2025 fue de 95,1 m², mayor que en Roma (93,6 m²) o Milán (80,5 m²). El reparto de las ventas por tamaño:
El valor medio estimado de una vivienda vendida en Nápoles fue de unos 200.500 € en 2025, según el mismo informe.
Nápoles se distingue por una baja proporción de compras financiadas con crédito: el 44,7 % de las adquisiciones por particulares en 2025, la proporción más baja de las grandes ciudades (59 % en Roma). El tipo inicial medio fue también el más alto, un 3,83 %, para una duración media de 26,3 años, un capital medio prestado de 172.000 € y una cuota mensual media de 819 €. Si financia su compra con un préstamo, compare las ofertas de varios bancos antes de firmar el contrato de arras.
Immobiliare.it Insights estima que un hogar con un solo ingreso puede permitirse el 17,5 % de las viviendas en venta en Nápoles, frente al 44,9 % de un hogar con dos ingresos. La accesibilidad a la compra retrocedió unos 17 puntos entre principios de 2021 y finales de 2025.
Idealista mide un índice de demanda de compra por zona, con una media de 2,5 para la ciudad:
Por el contrario, el índice de demanda de Idealista es más bajo en las zonas periféricas del este y del norte: 1,6 para Ponticelli y San Giovanni a Teduccio, 1,5 para Secondigliano y Capodichino. Los precios son aquí más accesibles, pero la reventa puede tardar más. Entre estos dos extremos, Fuorigrotta, al oeste, es un barrio residencial más asequible y bien comunicado por metro. Si busca en una zona menos demandada, visite a diferentes horas y compruebe las comunicaciones y el estado del edificio antes de hacer una oferta.
Según la guía fiscal de la Agenzia delle Entrate (actualizada en octubre de 2025), los impuestos dependen del vendedor y de que se trate de vivienda habitual (prima casa):
En una compra a un particular, el impuesto de registro puede calcularse sobre el valor catastral en lugar de sobre el precio pagado (regla del precio-valor), lo que a menudo reduce la factura. Estos impuestos los ingresa el notario en el momento del registro de la escritura.
En Nápoles, las diferencias de precio de una calle a otra y la escasez de inmuebles de calidad dificultan la búsqueda a distancia. Un buscador de vivienda de Remoters instalado en Nápoles puede buscar por usted según sus criterios, visitar los inmuebles, comprobar los documentos y acompañarle hasta la firma. La primera consulta y el presupuesto son gratuitos.
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Fuentes citadas en este artículo
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