Precios de casas y pisos por municipio, tendencias de 2026 y gastos de compra: las referencias para comprar en Bruselas.
El mercado inmobiliario de Bruselas sigue siendo el más caro de Bélgica para las casas, pero la mayor parte de las ventas corresponde a pisos. Según la Federación del Notariado (Fednot), el precio mediano de una casa bruselense alcanzaba los 510.000 € en 2025, frente a 265.000 € de un piso. Los pisos representan el 70,3 % del mercado bruselense, una proporción sin equivalente en Flandes o Valonia.
Las diferencias entre municipios son claras. Woluwe-Saint-Pierre encabeza la lista tanto en casas como en pisos, mientras que Molenbeek-Saint-Jean sigue siendo el municipio más barato para una casa. En 2026, la actividad se ha reanudado: las ventas de viviendas aumentaron un 6,1 % en el primer trimestre y un 1,6 % en el segundo, y el precio medio de una casa subió hasta 611.873 € en el primer semestre.
Esta guía repasa los municipios más buscados y los más asequibles, la evolución reciente de los precios y los gastos que hay que prever para comprar en Bruselas, en particular los derechos de registro y la reducción reservada a la vivienda habitual.
Según el balance de 2025 de los notarios, Woluwe-Saint-Pierre presenta el precio mediano más alto de la Región para una casa, 746.500 €, un 9,8 % más que en 2021. Es también donde los pisos son más caros, con un precio mediano de 360.001 €, un 4,3 % más en un año. El municipio atrae sobre todo a parejas y familias: las compras de pisos en solitario son aquí las menos frecuentes de Bruselas.
Ixelles sigue entre los municipios más caros, pero sus precios se han estancado. El precio mediano de una casa es allí de 700.000 €, un 5,1 % menos en cinco años: es el único municipio bruselense donde el valor de las casas ha retrocedido en el periodo. En cuanto a los pisos, Ixelles ha perdido el primer puesto en favor de Woluwe-Saint-Pierre, con un ligero descenso en 2025 (un 1,4 % menos) pero un aumento del 11,3 % en cinco años. Ixelles atrae también a compradores de fuera: el 20,1 % de los compradores de casas no vivían en Bruselas.
Forest es el municipio donde el precio de las casas más ha aumentado en cinco años: un 25,8 % más, con un precio mediano de 553.500 € en 2025. Las parejas compraron el 86,2 % de las casas vendidas. Por el contrario, el precio mediano de los pisos de Forest bajó un 3,3 % en un año, de 289.500 € a 280.000 €, el descenso más marcado de la Región.
Auderghem y Etterbeek han conocido un estancamiento del precio mediano de las casas en cinco años. Una vez tenida en cuenta la inflación, los notarios estiman que estas casas han perdido valor. Auderghem seduce sobre todo a los bruselenses: el 95,1 % de las casas vendidas en 2025 lo fueron a compradores ya domiciliados en la Región.
Para un presupuesto más ajustado, los municipios del oeste y del norte siguen siendo los puntos de entrada al mercado. Molenbeek-Saint-Jean es el municipio más barato para una casa. Saint-Josse-ten-Noode y Molenbeek atraen a los compradores jóvenes: el 35 % y el 34 % de los pisos fueron comprados allí por personas de 18 a 30 años. No obstante, en Saint-Josse el precio mediano de los pisos pasó de 199.500 € a 230.000 € entre 2024 y 2025, es decir, un 15,3 % más.
Schaerbeek destaca entre los compradores de su primera casa: el 18 % de los jóvenes de 18 a 30 años que compraron una casa en Bruselas lo hicieron en este municipio. Saint-Gilles, por último, se distingue por la proporción de compras en solitario: el 71,1 % de los pisos fueron comprados allí por una persona sola.
En cinco años, el precio mediano de los pisos ha aumentado en los 19 municipios, desde el 1,66 % en Uccle hasta el 18,4 % en Koekelberg. Sin embargo, un municipio no es homogéneo: de un barrio a otro, los precios varían mucho, y a menudo es la dirección concreta la que marca el precio.
En 2025, el aumento de las ventas fue menor en Bruselas (un 7,1 % más) que en Valonia y Flandes. Los notarios lo explican en parte por los tipos reducidos concedidos a los compradores de su primera vivienda en las otras dos regiones, que pudieron desviar a algunos candidatos a comprar de la capital. El precio mediano de las casas bruselenses subió un 2 % en el año y un 10,9 % en cinco años.
El año 2026 ha empezado mejor. En el primer trimestre, las ventas aumentaron un 6,1 % interanual, y el precio medio de un piso alcanzaba los 302.737 €. En el primer semestre, el precio medio de una casa ascendía a 611.873 € (un 5,2 % más que la media de 2025) y el de un piso a 299.501 € (un 1,0 % más). Las ventas de casas se dispararon un 9,1 % en el segundo trimestre, mientras que las de pisos retrocedieron un 1,3 %.
Cuidado con confundir los indicadores: el precio mediano (la mitad de las ventas por encima, la otra mitad por debajo) y el precio medio, arrastrado al alza por los inmuebles más caros, no dan las mismas cifras.
Los notarios observan un frenazo en los inmuebles antiguos a la vista de las exigencias energéticas. Los bancos exigen ahora que el comprador presupueste la renovación energética o se oriente hacia una vivienda ya eficiente, y por tanto más cara. Antes de hacer cualquier oferta, lea el certificado PEB que el vendedor debe entregarle y calcule el coste de las obras.
En la Región de Bruselas-Capital, los derechos de registro de una venta son del 12,5 % del precio. La Región prevé una reducción: para una vivienda habitual, el comprador no paga derechos sobre los primeros 200.000 €, lo que supone un ahorro de 25.000 €. Las principales condiciones:
En caso de reforma, existe una reducción complementaria de 25.000 € por cada salto de clase energética, a partir de dos saltos. Compruebe con el notario los importes vigentes en la fecha de su compromiso de compraventa.
La Región recomienda contar, además del precio, con hasta un 18 % de gastos vinculados a la compra (derechos de registro, gastos de notaría, gastos del crédito), y poder entregar una señal de en torno al 10 % al firmar el compromiso de compraventa.
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Las respuestas breves a las preguntas que se hacen nuestros lectores, pensadas para leerse independientemente del artículo.
Fuentes citadas en este artículo
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