Presupuesto, distritos, visitas, oferta y registro: los cinco pasos para comprar un piso en Tokio desde Francia, con los precios de 2026.
Comprar un piso en Tokio viviendo en Francia sigue una lógica distinta a la de una compra en París o en Lyon: anuncios y contratos en japonés, precios que se mueven sensiblemente de un mes a otro, una fiscalidad local propia y un marco para los compradores extranjeros que se endurece en 2026. El recorrido se resume en cinco pasos: fijar el presupuesto y la financiación, elegir los distritos, buscar y visitar, hacer una oferta, y por último firmar y registrar el inmueble.
El primer punto de referencia es el precio. En vivienda de segunda mano, un piso equivalente a 70 m² se ofrecía de media a 127,24 millones de yenes en julio de 2026 en los 23 distritos de Tokio, según Tokyo Kantei citado por el Asahi Shimbun. En obra nueva, la media de los 23 distritos alcanzaba los 138,21 millones de yenes en agosto de 2026 según el Real Estate Economic Institute, recogido por Kyodo. Estos niveles explican que una gran parte de los compradores mire ahora más allá del centro.
Empiece por la financiación, antes incluso de mirar anuncios. Las condiciones de préstamo para un comprador que no reside en Japón varían de un banco a otro: infórmese en varias entidades, japonesas y francesas, y calcule su entrada. La subida de los tipos hipotecarios reduce los importes que se pueden pedir prestados, subraya el Mainichi (septiembre de 2026), lo que afecta primero a los pisos más caros.
Añada al precio los gastos de adquisición y la fiscalidad anual. La oficina tributaria del gobierno metropolitano de Tokio cobra un impuesto de adquisición de inmuebles (fudōsan shutokuzei) en el momento de la compra y, después, cada año, el impuesto sobre bienes inmuebles (kotei shisanzei) y el impuesto de planificación urbana (toshi keikakuzei). A ello se suman los gastos de registro y la remuneración del intermediario: pida una estimación escrita del conjunto antes de fijar su tope.
La diferencia de precio entre distritos es considerable. Según Tokyo Kantei, el precio solicitado por un piso de segunda mano equivalente a 70 m² se situaba en julio de 2026 en:
Estos seis distritos centrales retrocedían por tercer mes consecutivo, y el número de inmuebles en venta había aumentado un 40 % aproximadamente en un año. En cambio, las ciudades vecinas subían: 47,45 millones de yenes en Yokohama, 44 millones en Saitama y 28,9 millones en Chiba para el mismo piso tipo. En obra nueva, el oeste de Tokio fuera de los 23 distritos marcaba 66,78 millones de yenes en agosto de 2026, es decir, la mitad que el centro.
La elección depende, por tanto, del uso: residencia para usted mismo, pied-à-terre o inmueble destinado al alquiler. El tiempo de trayecto hasta las estaciones principales cuenta tanto como la dirección.
Los anuncios están redactados en japonés y describen los inmuebles según códigos locales: superficie en metros cuadrados, número de habitaciones indicado como 1LDK, 2LDK o 3LDK (L por salón, D por comedor, K por cocina), año de construcción, distancia a pie hasta la estación. En Tokio, el piso en comunidad de propietarios se llama «mansion».
Antes de cualquier oferta, visite el inmueble y compruebe:
El mercado de 2026 deja más margen que hace un año. En obra nueva, una fuente del sector citada por el Mainichi menciona bajadas de precio de 10 a 20 millones de yenes en algunas promociones, y los inmuebles comprados para revender encuentran comprador más despacio. En segunda mano, Tokyo Kantei observa que la corrección alcanza a los distritos cercanos al centro, como Meguro, Sumida y Koto, donde los precios también retrocedieron en julio de 2026. Apoye su oferta en ventas comparables y en el tiempo que lleva el inmueble en venta.
Tenga presente que las medias de obra nueva son muy volátiles, porque la oferta mensual es reducida: bastan unas pocas torres de alto nivel para disparar la media. Para el conjunto de Tokio y de las tres prefecturas vecinas, el precio medio de la obra nueva retrocedió un 5,4 % en un año en agosto de 2026, hasta los 97,7 millones de yenes, la primera bajada en cinco meses.
Haga traducir los documentos de venta antes de firmar y pida que los revise un profesional independiente del vendedor. El marco normativo evoluciona: según el Mainichi, las sociedades extranjeras deben declarar desde abril de 2026 las adquisiciones de grandes superficies de terreno, y la nacionalidad del adquirente debe indicarse al registrar un inmueble a partir de octubre de 2026. El gobierno de Sanae Takaichi estudia restringir aún más las compras de terrenos por extranjeros, sin que el contenido de estas medidas esté todavía fijado. Póngase al día en el momento de su proyecto.
El contexto del suelo sigue siendo alcista: según la encuesta del Ministerio del Territorio publicada en septiembre de 2026, el precio de los terrenos en Japón ha aumentado por quinto año consecutivo (+1,5 % de media nacional), y el terreno más caro del país, en Ginza, valía 52,5 millones de yenes el metro cuadrado.
Barrera del idioma, diferencia horaria, visitas que organizar deprisa: es difícil llevar adelante una compra en Tokio desde Francia sin un apoyo sobre el terreno. Un buscador de vivienda de Remoters instalado en Tokio busca los inmuebles según su presupuesto y sus distritos, los visita por usted, compara los precios con las referencias recientes y le acompaña hasta la firma. La primera conversación y el presupuesto son gratuitos.
Las respuestas breves a las preguntas que se hacen nuestros lectores, pensadas para leerse independientemente del artículo.
Fuentes citadas en este artículo
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