Precios de la vivienda en Sídney en 2026, normas para compradores extranjeros, impuestos en Nueva Gales del Sur y pasos de una compra.
Comprar un apartamento o una casa en Sídney exige comprobar una cosa antes que ninguna otra: su derecho a comprar. Desde el 1 de abril de 2025 y hasta el 30 de junio de 2029, Australia prohíbe con carácter general que los inversores extranjeros compren una vivienda ya existente. Si usted no es ciudadano australiano, ni residente permanente, ni ciudadano neozelandés con derecho a ello, su proyecto se centrará en principio en una vivienda nueva o casi nueva, o en un solar edificable, con una autorización que hay que solicitar antes de la compra.
El mercado, por su parte, sigue siendo uno de los más caros del país. En el primer trimestre de 2026, el precio mediano de venta alcanzaba los 1.175.000 AUD para todas las categorías en el Gran Sídney, según las tablas del Departamento de Comunidades y Justicia de Nueva Gales del Sur (DCJ). La metrópoli contaba con 5.638.830 habitantes a 30 de junio de 2025 según la Oficina Australiana de Estadística, es decir, 75.230 más en un año.
Esta guía repasa los precios por zona, las normas que se aplican a los compradores extranjeros, los impuestos que hay que prever y los pasos de una compra en Nueva Gales del Sur, el estado del que Sídney es capital.
Las tablas del DCJ distinguen entre los inmuebles en copropiedad (strata, sobre todo apartamentos) y las casas sobre su propio terreno. Para el Gran Sídney, en el primer trimestre de 2026:
Las medianas de los apartamentos en copropiedad varían mucho de un municipio a otro (primer trimestre de 2026):
En las casas, la diferencia es aún más marcada: la mediana supera los 5 millones de AUD en Waverley, frente a 1.860.000 AUD en Parramatta. Estas cifras son medianas trimestrales: en una zona en la que se venden pocos inmuebles, pueden variar notablemente de un trimestre a otro.
Si compra para alquilar, los mismos datos públicos ofrecen las rentas de los nuevos contratos. En el segundo trimestre de 2026, la renta mediana de un apartamento en el Gran Sídney era de 760 AUD por semana (+4,1 % interanual): 700 AUD para un dormitorio y 550 AUD para un estudio. Compare siempre estas rentas con el precio de compra, los gastos de comunidad y los impuestos propios de los propietarios extranjeros, descritos más abajo, antes de concluir que un inmueble es rentable.
La política australiana pretende orientar la inversión extranjera hacia la vivienda nueva, para aumentar el número de viviendas disponibles. En concreto, según el Foreign Investment Review Board:
No hace falta solicitud para los ciudadanos australianos que viven en el extranjero, los residentes permanentes y los ciudadanos neozelandeses con el visado especial. Si su situación se queda a medio camino entre dos casos (visado temporal, compra en pareja con un cónyuge australiano), haga que se la comprueben antes de empezar a buscar.
Además del impuesto de transmisiones (stamp duty) que debe todo comprador, un comprador considerado extranjero paga un recargo de compra del 9 % del valor del inmueble. Revenue NSW da este ejemplo para una compra de 1 millón de AUD con los tipos de 2026-2027: 90.000 AUD de recargo y 39.187 AUD de impuesto de transmisiones. Cada año, un propietario extranjero paga además un recargo sobre el suelo del 5 % del valor del terreno, sin umbral de exención. Se considera extranjera, en principio, a toda persona que no sea ni ciudadana australiana ni residente permanente que haya pasado al menos 200 días en Australia el año anterior.
En Sídney, una parte de los inmuebles se vende en subasta. Hay que estar inscrito para pujar, y el comprador que resulta adjudicatario firma el contrato y paga la señal en el acto, por lo general el 10 % del precio. En ese caso no existe ningún plazo de desistimiento. En una venta directa, dispone de 5 días hábiles tras el intercambio de contratos. Si desiste dentro de ese plazo, debe al vendedor el 0,25 % del precio, es decir, 250 AUD por cada 100.000 AUD.
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Fuentes citadas en este artículo
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