Comprar un inmueble en Seúl: lo que hay que saber antes de lanzarse

Precios, autorización de compra impuesta a los extranjeros, crédito y trampas del jeonse: lo esencial antes de comprar una vivienda en Seúl.

Publicado el

August 18, 2023

Actualizado el

October 6, 2026

Cifras verificadas el

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Comprar una vivienda en Seúl en 2026 es entrar en el mercado más caro y más vigilado de Corea del Sur. Los precios de los apartamentos llevaban subiendo más de 60 semanas consecutivas en la primavera de 2026, y la subida se aceleró en mayo: +1,06 % en un solo mes según el Korea Real Estate Board, el organismo público que sigue los precios.

Para un comprador extranjero, la norma más importante es reciente: desde agosto de 2025, todo extranjero debe obtener una autorización administrativa antes de comprar una vivienda en Seúl, y este régimen se ha prorrogado hasta el 25 de agosto de 2027. La autorización impone, en principio, vivir en el inmueble. El crédito también se encarece: el Banco de Corea subió su tipo director al 3 % en agosto de 2026, tras una primera subida en julio.

Esta guía hace balance de los precios, las normas que se aplican a los extranjeros, los riesgos propios del mercado coreano y los barrios.

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En qué punto están los precios en Seúl

Una subida larga y sostenida

A finales de abril de 2026, el Korea Herald señalaba que los precios de los apartamentos en Seúl llevaban avanzando más de 60 semanas seguidas, hasta el punto de convertir la vivienda en el tema central de las elecciones municipales del 3 de junio de 2026. En mayo, según el Korea Real Estate Board, los precios de compra de los apartamentos de Seúl aumentaron un 1,06 % en el mes, una aceleración de 0,51 puntos respecto a abril. El mismo mes, los depósitos de jeonse (véase más abajo) se dispararon un 1,15 %, su mayor subida mensual desde abril de 2015.

Un mercado cada vez más difícil de acceder

Las cifras oficiales citadas por el Korea Herald en julio de 2026 muestran el efecto de esta subida: en marzo de 2025, solo el 27,7 % de los cabezas de familia de 39 años o menos eran propietarios de su vivienda, el nivel más bajo desde el inicio de la serie en 2017. El periódico estima que el precio de un apartamento equivale a unos 10,5 años de ingresos de un hogar con ingresos medios.

Lo que pesa sobre lo que viene

Los tipos: el Banco de Corea elevó su tipo director al 3 % el 27 de agosto de 2026, su nivel más alto desde enero de 2025, y no descarta nuevas subidas. Un crédito más caro suele frenar los precios.
La oferta: el alcalde saliente de Seúl defendía durante la campaña un plan de 310.000 viviendas de aquí a 2031, basado en la rehabilitación y la reconstrucción de los grandes conjuntos.
La fiscalidad: el Gobierno estudia en 2026 una reforma de la tributación de los propietarios, sin que se conozca decisión alguna hasta la fecha. Compruebe las normas vigentes en el momento de su compra.

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Las normas para un comprador extranjero

El Ministerio coreano de Territorio, Infraestructuras y Transporte designó en agosto de 2025 zonas donde la compra de una vivienda por un extranjero está sujeta a autorización. En agosto de 2026 prorrogó el dispositivo un año, del 26 de agosto de 2026 al 25 de agosto de 2027. Esto es lo que prevé, según el Korea Herald:

El perímetro: todo Seúl, 23 ciudades y distritos de la provincia de Gyeonggi y nueve distritos de Incheon.
Los inmuebles afectados: la mayoría de las viviendas, incluidos apartamentos, casas individuales y pequeños edificios colectivos.
La solicitud: la autorización debe obtenerse antes de la venta, indicando el origen de los fondos, su situación de visado y el uso previsto del inmueble.
La obligación de ocupación: una vez autorizado, el comprador debe en general mudarse en los cuatro meses siguientes y vivir allí al menos dos años.

En la práctica, este régimen se dirige a las compras de inversión: comprar en Seúl para alquilar, sin vivir allí, se ha vuelto muy difícil para un extranjero. Ha tenido un efecto claro: entre septiembre de 2025 y junio de 2026, las compras de viviendas por extranjeros bajaron un 37 % en Seúl respecto al mismo periodo del año anterior. Si se instala en Seúl con un visado de larga estancia y piensa vivir en el inmueble, la compra sigue siendo posible, pero prevea el plazo de la autorización en su calendario.

Los riesgos que conviene conocer

El jeonse

El mercado coreano se basa en un sistema propio: el jeonse, un depósito global que el inquilino paga en lugar de un alquiler mensual, generalmente del 60 al 70 % del valor del inmueble, y que se devuelve al final del contrato de dos años. Si compra un inmueble ya alquilado en jeonse, asume la obligación de devolver ese depósito. Haga el cálculo exacto antes de firmar.

Las verificaciones antes de la firma

El registro de la propiedad: compruebe el propietario real y las hipotecas o deudas inscritas sobre el inmueble.
El agente: trate solo con un agente inmobiliario registrado, y verifique su registro en el distrito.
El contrato: está redactado en coreano. Hágalo traducir y revisar antes de pagar una señal, porque la señal le obliga.
La financiación: sin ingresos en Corea, el acceso al crédito local es limitado. Las autoridades examinan con precisión el origen de los fondos procedentes del extranjero.
El cambio: si sus ingresos son en euros, una variación del won modifica el coste real de su compra.

Los barrios que mirar

Yongsan-gu (Itaewon, Hannam-dong): el barrio más internacional de Seúl, con una importante comunidad de expatriados y precios elevados.
Gangnam-gu (Apgujeong, Cheongdam): gama alta, colegios internacionales, entre las direcciones más caras de la ciudad.
Seocho-gu (Seorae Village, Banpo): residencial y familiar, con la comunidad francesa de Seúl.
Mapo-gu (Hongdae, Yeonnam-dong): universitario y creativo, más accesible.
Seongdong-gu (Seongsu-dong): en plena transformación, con precios aún moderados.
Jongno-gu (Bukchon, Insadong): el corazón histórico, con casas tradicionales (hanok) rehabilitadas.

¿Alquilar primero?

Dada la obligación de ocupación y el plazo de la autorización, muchos expatriados empiezan alquilando. En agosto de 2026, según los datos del Korea Real Estate Board, el alquiler mensual medio de una vivienda en un pequeño edificio colectivo en Seúl alcanzaba los 675.000 wones, con un depósito medio de 61,17 millones de wones. Los extranjeros eligen sobre todo el wolse (alquiler mensual con depósito moderado), ya que el jeonse exige un depósito muy elevado y un préstamo difícil de obtener. Alquilar unos meses permite además elegir el barrio antes de comprar.

Si prepara una compra en Seúl, un buscador de vivienda de Remoters instalado sobre el terreno puede buscar según sus criterios, visitar por usted, verificar los documentos del inmueble y acompañarle hasta la firma. El primer contacto y el presupuesto son gratuitos.