Precios a la baja, derecho de compra de los extranjeros, financiación y trampas que evitar: lo que hay que saber antes de comprar una vivienda en Pekín.
Comprar en Pekín ya no tiene mucho que ver con la imagen de un mercado que solo sube. Según la Oficina Nacional de Estadísticas de China, los precios de las viviendas nuevas en Pekín retrocedieron de nuevo un 0,2 % en agosto de 2026 respecto a julio, y un 2,3 % en un año. En segunda mano, la caída alcanza el 3,5 % en un año y el 6,6 % de media en los ocho primeros meses de 2026 en comparación con el mismo periodo de 2025.
Para un comprador extranjero, este contexto de precios a la baja se suma a un marco jurídico muy particular: en China, el derecho de compra de un extranjero está sujeto a una verificación por parte de las autoridades municipales antes de cualquier firma, y el suelo nunca se vende, solo se concede por una duración limitada. Antes de mirar anuncios, hay que saber, por tanto, si puede comprar, cómo financiar la compra y qué riesgos comprobar.
Esta guía repasa el estado del mercado, los barrios, la financiación, las comprobaciones indispensables y la opción de alquilar primero, a menudo la más razonable para un recién llegado.
La Oficina Nacional de Estadísticas publica cada mes un índice de precios para 70 grandes ciudades chinas. Para Pekín, las cifras de agosto de 2026 son las siguientes:
Pekín no es un caso aislado: la mayoría de las 70 ciudades analizadas muestran precios a la baja en un año, con la excepción de algunos mercados como Shanghái (+3,0 % en obra nueva). Para un comprador, esto significa dos cosas: un margen de negociación real, sobre todo en segunda mano, y ninguna garantía de plusvalía a corto plazo. Una compra en Pekín se justifica hoy por un proyecto de vida allí, no por una apuesta a la subida.
Según datos de la China Index Academy recogidos por Yicai Global en septiembre de 2026, los alquileres de las cuatro grandes metrópolis chinas han subido seis meses seguidos desde marzo, a medida que la demanda de alquiler se reactiva conforme comprar resulta menos atractivo. Pekín es la excepción en agosto, con un ligero retroceso del 0,03 % en un mes: los alquileres allí están estables más que al alza.
Los distritos de Pekín tienen perfiles muy distintos. Las referencias de nuestra página de Pekín:
En Pekín, un particular extranjero no puede firmar una compra como un residente chino. Antes de la firma en línea del contrato, presenta sus documentos de identidad ante el promotor, la agencia o la ventanilla de firma, y después la comisión municipal de vivienda y la oficina de seguridad pública verifican conjuntamente que cumple las condiciones de compra. Estas condiciones dependen de su situación (permiso de residencia, duración de la presencia, actividad en China, vivienda ya poseída) y evolucionan: haga que se las confirmen por escrito antes de comprometerse y no pague ninguna señal mientras la verificación no haya concluido.
En China, el suelo pertenece al Estado o a las colectividades. Usted compra la vivienda y un derecho de uso del terreno por una duración limitada, inscrito en el título de propiedad. Compruebe la duración restante de este derecho, sobre todo en un edificio antiguo.
Los tipos de los préstamos hipotecarios en China están indexados al tipo de referencia publicado cada mes por el Banco Popular de China. A 20 de septiembre de 2026, el tipo a más de cinco años, que sirve de base a los créditos hipotecarios, es del 3,5 %, y el tipo a un año, del 3,0 %. Los bancos suman o restan un margen según el expediente. Para un extranjero, el acceso al crédito local es más difícil que en Francia: muchos compran al contado o financian desde su país de origen. Si sus ingresos son en euros, tenga en cuenta el cambio entre el euro y el yuan, y el hecho de que las transferencias de fondos hacia y desde China están reguladas: infórmese en su banco antes de comprometerse.
Una vez instalado, no olvide los trámites: un extranjero que se aloja en un lugar que no sea un hotel debe ser registrado ante la seguridad pública en las 24 horas siguientes a su llegada, algo que ahora puede hacerse en línea en todo el país.
Dadas las condiciones de compra y la bajada de los precios, muchos extranjeros que se instalan en Pekín empiezan alquilando. Las referencias de nuestra página de Pekín: cuente entre 8.000 y 15.000 CNY al mes por un apartamento de un dormitorio en el centro, entre 10.000 y 18.000 CNY por dos dormitorios y entre 15.000 y 30.000 CNY por tres; en las afueras, un apartamento de un dormitorio baja a entre 4.000 y 7.000 CNY. La fianza equivale por lo general a entre uno y tres meses de alquiler. Alquilar unos meses le da tiempo para conocer los barrios, aclarar su derecho a comprar y seguir la evolución de los precios antes de decidir.
Trámites en chino, verificación del título, visitas que organizar: un proyecto inmobiliario en Pekín es difícil de llevar desde Francia. Un buscador de vivienda de Remoters instalado en Pekín puede buscar según sus criterios, visitar los inmuebles por usted, revisar los documentos con usted y ayudarle a preparar su decisión, tanto si elige comprar como si prefiere alquilar primero. El primer contacto y el presupuesto son gratuitos.
Las respuestas breves a las preguntas que se hacen nuestros lectores, pensadas para leerse independientemente del artículo.
Fuentes citadas en este artículo
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