Las reglas para un comprador extranjero, los barrios, obra nueva y de segunda mano, los alquileres y la fiscalidad: lo que hay que saber antes de comprar en El Cairo.
Comprar un apartamento en El Cairo como extranjero es posible, pero el marco está cambiando. Una ley de 1996 limita hoy a los ciudadanos extranjeros a un máximo de dos inmuebles, situados en dos ciudades diferentes. En julio de 2026, el gobierno del primer ministro Moustafa Madbouli anunció que quería levantar estos límites y autorizar a los extranjeros a poseer tantos inmuebles como deseen, donde deseen, con una nueva plataforma en línea para simplificar los trámites.
El mercado, por su parte, hace una pausa. En el primer trimestre de 2026, los diez primeros promotores del país firmaron unos 271.000 millones de libras egipcias (EGP) en ventas, un 6,5 % menos que un año antes, y el número de viviendas vendidas retrocedió cerca de un 15 %, hasta las 15.500 unidades. La consultora The Board Consulting habla de una «corrección saludable»: los compradores se vuelven más selectivos ante la subida de los precios y los ajustes de la moneda.
Antes de lanzarse, conviene resolver cuatro cuestiones: en qué barrio comprar, obra nueva o segunda mano, con qué reglas para un comprador extranjero y con qué presupuesto una vez tenidos en cuenta los gastos y el riesgo de cambio.
El Gran Cairo es una megalópolis de más de 20 millones de habitantes, y cada zona responde a un proyecto distinto.
En la isla de Gezira, en medio del Nilo, Zamalek concentra embajadas, galerías, la Ópera de El Cairo y el Gezira Sporting Club. Garden City, a orillas del Nilo, es más tranquilo y alberga también numerosas embajadas. La oferta es escasa, esencialmente en edificios antiguos, y son las direcciones más caras de la ciudad.
Al sur, Maadi y Maadi Degla atraen a las familias expatriadas por sus calles arboladas, sus comercios y sus colegios internacionales. Un barrio consolidado, apreciado para una residencia principal.
Heliópolis, barrio histórico cercano al aeropuerto internacional y bien conectado con el resto de la ciudad, sigue siendo más asequible que el centro. Nasr City, barrio popular, resulta adecuado para presupuestos pequeños.
Al este, Nuevo Cairo (Fifth Settlement, Katameya Heights) está dominado por urbanizaciones cerradas y vigiladas, con piscinas y zonas verdes, cerca de colegios internacionales. El este de El Cairo sigue siendo el primer polo de ventas del país: unos 130.000 millones de libras en ventas en el primer trimestre de 2026, frente a unos 30.000 millones para el oeste de El Cairo, donde se encuentra Sheikh Zayed City y sus compounds modernos.
La ley de 1996 sigue siendo la referencia mientras la reforma anunciada no esté en vigor: un máximo de dos inmuebles por comprador extranjero, en dos ciudades diferentes. Para una primera compra en El Cairo, este límite plantea pocas veces un problema; cuenta si piensa en varios inmuebles. Compruebe el estado exacto del texto en el momento de firmar, ya que el gobierno anunció el levantamiento de estas restricciones en julio de 2026.
Los trámites han sido durante mucho tiempo lentos, en particular las autorizaciones de seguridad vinculadas a la nacionalidad del comprador. En julio de 2025, el primer ministro anunció una plataforma digital en la que los promotores ofrecen viviendas a los compradores extranjeros: el comprador presenta su solicitud en línea, el promotor se encarga de los trámites y las autorizaciones deben expedirse en pocos días. El pago se hace en dólares y va directamente al sistema bancario egipcio.
Paralelamente, en febrero de 2026 se presentó una plataforma inmobiliaria oficial como la puerta de entrada del Estado para vender inmuebles egipcios a escala internacional, con una base de datos que recoge promotores, intermediarios y compradores.
Los promotores han impulsado el mercado en los últimos años con numerosos lanzamientos y facilidades de pago escalonado. Ante compradores más prudentes, ahora ajustan sus precios, reducen el tamaño de las viviendas y dividen sus proyectos en fases. Comprar sobre plano permite repartir el pago, pero le expone al riesgo de retraso en la entrega: el historial del promotor cuenta tanto como el folleto.
En segunda mano, sobre todo en el centro de la ciudad, hay un punto que merece una atención especial: los contratos regulados llamados «old rent». La ley n.º 164 de 2025 organiza su salida progresiva: subida obligatoria del 15 % anual a partir de septiembre de 2026 y liberalización completa de los contratos de vivienda al término de un periodo transitorio de siete años, es decir, dentro de unos seis años. Un apartamento ocupado por un inquilino con un contrato antiguo no queda libre de inmediato y su alquiler sigue siendo muy inferior al del mercado durante ese periodo.
Si piensa alquilar su inmueble, mire los alquileres de cerca. Según el índice de alquileres de El Cairo publicado por el observatorio Marsad Omran en julio de 2026, el alquiler mediano solicitado alcanza los 10.000 EGP al mes en el segundo trimestre de 2026, un 15 % más en un semestre, a partir de más de 18.000 anuncios en 26 barrios. Las diferencias son considerables: de 3.500 EGP al mes en Al-Marg a 31 veces más en Zamalek. Los alquileres se han disparado un 55 % en Zamalek, pero han retrocedido un 25 % en Nuevo Cairo, donde la oferta en compounds es abundante. El estudio recuerda que los alquileres anunciados no reflejan necesariamente los realmente pagados.
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Las respuestas breves a las preguntas que se hacen nuestros lectores, pensadas para leerse independientemente del artículo.
Fuentes citadas en este artículo
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