Precios de entrada por barrio, impuestos de transmisión y verificaciones antes de firmar: los consejos para comprar un inmueble en Ciudad del Cabo (Cape Town).
Comprar un inmueble en Ciudad del Cabo (Cape Town) está abierto a los extranjeros, y son muchos los que lo hacen. Según Lightstone, que ha analizado las transacciones de los últimos diez años, la provincia del Cabo Occidental registra la mayor proporción de compradores extranjeros del país, el 7,8 % de las ventas, y representan el 12,7 % de las compras de inmuebles de más de un millón de rands en el área metropolitana de Ciudad del Cabo. En valor, Ciudad del Cabo encabeza la lista: unos 153.000 millones de rands de inmuebles comprados por extranjeros en el periodo, frente a 107.000 millones en Johannesburgo.
Es un mercado de vendedores. En el primer trimestre de 2026, las viviendas se vendieron más deprisa en Ciudad del Cabo que en Johannesburgo en todos los tramos de precio, también según Lightstone. Entre 1,5 y 2 millones de rands, un inmueble permanecía anunciado 16 días en mediana; entre 3 y 4 millones, el plazo pasó de 48 días a principios de 2024 a 20 días a principios de 2026. Los inmuebles de más de 6 millones son los que más tardan en venderse, 49 días en mediana, y es ahí donde la negociación sigue siendo posible: uno de cada cinco vendedores ha bajado allí su precio anunciado.
Antes de lanzarse, hay que saber, por tanto, dónde se sitúan los precios de entrada según los barrios, cuánto cuesta la compra en gastos e impuestos, y qué puntos verificar en un inmueble que quizá solo pueda visitar una vez.
Ciudad del Cabo es una de las metrópolis más caras del país para una primera compra. Según la red Seeff, el precio medio de una primera compra ronda allí entre 1 y 1,5 millones de rands, por superficies a menudo más pequeñas que en Durban o Johannesburgo. Solo el 27 % de los compradores tiene menos de 35 años.
La fachada atlántica, de De Waterkant a Llandudno pasando por Sea Point, Fresnaye, Bantry Bay, Clifton, Bakoven y Camps Bay, concentra a los compradores extranjeros. Los inmuebles de entrada de gama más pequeños se venden allí entre 1,35 y 1,95 millones de rands. Sea Point es el barrio que ha registrado más ventas a extranjeros en Ciudad del Cabo (1.118 en diez años), con un valor medio de 5,4 millones de rands. En la gama más alta, Bakoven y Camps Bay cuentan con cerca del 50 % de compradores extranjeros, a 16 o 17 millones de rands de media, y en Llandudno, dos de cada tres ventas fueron a extranjeros.
El centro, con sus apartamentos en propiedad horizontal (sectional title), atrajo a un 39 % de compradores extranjeros sobre 1.259 transacciones en diez años, a menudo para vivir allí parte del año o para alquilar. Los barrios del City Bowl, como Gardens, Oranjezicht y Tamboerskloof, son céntricos y muy demandados por los jóvenes profesionales.
Cercanos al centro y en plena transformación, estos barrios ofrecen inmuebles de entrada de gama entre 900.000 y 1,95 millones de rands. Son muy apreciados por estudiantes y jóvenes profesionales, lo que los convierte también en un mercado de alquiler activo.
Los corredores norte y este siguen siendo los más asequibles: Goodwood y Parow entre 650.000 y 1,5 millones de rands, Kraaifontein entre 950.000 y 1,3 millones, Brackenfell entre 1,4 y 1,8 millones. Al sur, Claremont, Rondebosch y Newlands son residenciales y están cerca de la University of Cape Town, mientras que Constantia, de gama más alta, cuenta con un 43 % de compradores extranjeros para un valor medio de 19,5 millones de rands.
El comprador paga un impuesto de transmisiones (transfer duty) a la administración tributaria sudafricana, la SARS. La escala vigente desde el 1 de abril de 2025 se prorroga sin cambios a partir del 1 de abril de 2026:
Para un apartamento de 3 millones de rands, esto representa 107.356 rands. A este impuesto se suman los honorarios del abogado encargado de la transmisión de la propiedad (conveyancer) y, si pide un préstamo, los gastos de inscripción de la hipoteca: pida un presupuesto por escrito antes de hacer una oferta.
Si piensa alquilar el inmueble, el contexto es favorable. Según el índice PayProp, los alquileres del Cabo Occidental subieron un 9,7 % interanual en el segundo trimestre de 2026, la mayor subida desde finales de 2024, y la provincia sigue siendo la más cara del país. Los impagos están en su nivel más bajo: el 12,3 % de los inquilinos con retraso, el nivel más bajo jamás registrado para una provincia por este índice. Más de una de cada cuatro viviendas alquiladas (27,5 %) supera allí los 15.000 rands al mes.
Antes de contar con el alquiler de temporada, infórmese sobre el reglamento de la comunidad de propietarios: algunas limitan o regulan las estancias cortas, y la demanda turística varía mucho según la estación.
Desconfíe, por último, de los proyectos sobre plano propuestos a distancia por intermediarios desconocidos: verifique la identidad del promotor y no entregue nunca dinero fuera de la cuenta fiduciaria (trust account) de un abogado o de una agencia registrada.
Elegir un barrio, comparar inmuebles y negociar desde Europa, con un desfase de información en un mercado que va deprisa, no es sencillo. Un buscador de vivienda de Remoters instalado en Ciudad del Cabo puede buscar según su presupuesto y su proyecto, visitar los inmuebles en su lugar, señalarle los puntos débiles de una comunidad de propietarios y acompañarle hasta la firma con los profesionales de la transmisión. El primer contacto y el presupuesto son gratuitos.
Las respuestas breves a las preguntas que se hacen nuestros lectores, pensadas para leerse independientemente del artículo.
Fuentes citadas en este artículo
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