Los seis barrios donde alquilar un apartamento en Pekín, los alquileres que hay que prever, las normas del contrato y el registro obligatorio de su dirección a la llegada.
Para alquilar un apartamento en Pekín, la elección del barrio decide casi todo: el alquiler, el tiempo de trayecto y la vida cotidiana. La ciudad es inmensa y está dividida en distritos (qu) de perfiles muy distintos. Seis aparecen en la mayoría de las búsquedas de los extranjeros: Chaoyang, Dongcheng, Xicheng, Haidian, Shunyi y Fengtai. Esta guía los presenta uno por uno y después ofrece los rangos de alquiler, las normas del contrato y los trámites obligatorios a la llegada.
Dos normas que conviene conocer antes de empezar. En primer lugar, todo extranjero que se aloje fuera de un hotel debe registrar su dirección ante la policía en las 24 horas siguientes a su llegada. En segundo lugar, el contrato se redacta por lo general en chino, y es esa versión la que hace fe. Lo demás se prepara: presupuesto, expediente, calendario.
Chaoyang reúne la mayoría de las embajadas, el distrito de negocios (CBD) y la animada zona de Sanlitun. Es el barrio predilecto de los expatriados, con colegios internacionales y una intensa vida internacional. Los alquileres figuran entre los más altos de la ciudad. La buena elección si trabaja en el este o en el CBD.
En torno a la Ciudad Prohibida, Dongcheng combina hutongs, esos callejones de casas con patio interior, y edificios modernos. El entorno es céntrico y está cargado de historia, y los alquileres son elevados en las zonas más demandadas. Las casas tradicionales tienen encanto, pero compruebe la calefacción, el aislamiento y los sanitarios antes de comprometerse.
Vecino de Dongcheng, Xicheng ofrece el mismo ambiente del viejo Pekín en torno al lago Houhai, con fácil acceso al resto de la ciudad. Conviene a quienes prefieren la vida de barrio y aceptan viviendas a veces más antiguas.
Al noroeste, Haidian concentra las grandes universidades, entre ellas la Universidad de Pekín y la Universidad Tsinghua, y el polo tecnológico de Zhongguancun. La zona de Wudaokou es el punto de llegada habitual de los estudiantes y jóvenes profesionales extranjeros. Los alquileres son más asequibles que en el centro.
En la periferia noreste, Shunyi es apreciado por las familias y el personal diplomático por sus villas, sus residencias con seguridad y sus colegios internacionales. El entorno es más tranquilo y verde, pero el coche o los trayectos largos suelen volverse necesarios.
Al suroeste, Fengtai es residencial y más tranquilo, con alquileres inferiores a los del centro y buen acceso al metro. Una opción que considerar si su lugar de trabajo lo permite.
Los alquileres se cuentan en yuanes (CNY) y varían de uno a cinco según la dirección y la categoría. Los rangos siguientes son los de nuestra ficha de la ciudad, elaborados a partir de datos de 2024:
En cuanto a la tendencia, el mercado está tranquilo. Según los datos de la China Index Academy recogidos por Yicai en septiembre de 2026, los alquileres de Pekín retrocedieron muy ligeramente en agosto (-0,03 % en un mes), mientras que volvían a subir en Shanghái y Shenzhen. En este contexto, sigue siendo posible negociar el alquiler o el mobiliario, sobre todo para un contrato de un año.
La electricidad, el agua, el gas y los gastos de administración de la residencia (wuye fei) suelen pagarse por el inquilino, además del alquiler. Se abonan casi siempre mediante una aplicación móvil. Pida una estimación de los gastos antes de firmar, en particular para los apartamentos grandes y las residencias con servicios.
Es el punto que más sorprende. La fianza equivale a entre uno y tres meses de alquiler, y el alquiler se paga a menudo por trimestres, incluso por semestres, por adelantado. Para un apartamento de 10.000 CNY, hay que reunir por tanto 40.000 CNY o más el día de la firma (un mes de fianza y un trimestre por adelantado). Si su empleador reembolsa todo o parte del alquiler, pregunte al propietario si puede facilitar la factura oficial (fapiao): sin ella, la cobertura suele ser imposible.
El alquiler de viviendas está regulado en China por un reglamento nacional del Consejo de Estado, publicado en julio de 2025 y en vigor desde el 15 de septiembre de 2025. Varias de sus normas protegen directamente al inquilino:
Pida una versión bilingüe, chino e inglés: solo la versión china tiene valor jurídico, así que haga que la revise una persona de confianza que hable chino. Compruebe que menciona el alquiler y el ritmo de pago, la fianza y sus condiciones de devolución, el reparto del mantenimiento, los gastos y las condiciones de rescisión. Los contratos se firman casi siempre por seis o doce meses, con opción de renovación.
La gran mayoría de los anuncios, de las conversaciones con los propietarios y de los contratos se hace en mandarín. Existen anuncios en inglés, sobre todo en los grupos de la comunidad extranjera, pero solo representan una parte de la oferta. Algunos principios para avanzar rápido:
Es una obligación de la ley china sobre la entrada y salida del territorio: un extranjero que reside fuera de un hotel, o la persona que lo aloja, debe registrar su lugar de residencia ante la policía del barrio en las 24 horas siguientes a su llegada. El formulario obtenido sirve después para solicitar el permiso de residencia, y el trámite hay que repetirlo en cada mudanza.
Es más sencillo desde el 21 de septiembre de 2026: la Administración Nacional de Inmigración ha extendido a todo el país el registro en línea, en su sitio oficial, en la aplicación «NIA 12367», en el miniprograma de WeChat del mismo nombre o en el miniprograma de Alipay. Acudir a la comisaría sigue siendo posible, y el registro en línea tiene el mismo valor. La primera declaración debe hacerse con la ayuda de la persona que le aloja, en la práctica el propietario: antes de pagar nada, asegúrese de que acepta encargarse de ello con usted.
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Las respuestas breves a las preguntas que se hacen nuestros lectores, pensadas para leerse independientemente del artículo.
Fuentes citadas en este artículo
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