Indice officiel, transactions, segment de prestige et quartiers recherchés : où en sont les prix de l’immobilier à Marrakech en 2026.
Les prix de l’immobilier à Marrakech sont restés presque stables en 2026, mais le volume de ventes a fortement varié. Selon l’indice officiel de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC, les prix ont reculé de 1,5 % au premier trimestre puis progressé de 0,5 % au deuxième. Les transactions, elles, ont chuté de 51,5 % au premier trimestre avant de rebondir de 18,3 % entre avril et juin.
Derrière cette moyenne, le marché est très segmenté. Le haut de gamme (Palmeraie, Amelkis, Hivernage, certains riads de la médina) continue de monter selon les études privées, tandis que l’ensemble du marché évolue lentement. Voici comment lire les chiffres, ce qu’ils disent par type de bien et par quartier, et comment préparer un achat.
L’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) est publié chaque trimestre par Bank Al-Maghrib et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC). Il repose sur les transactions enregistrées à la conservation foncière et suit la méthode des ventes répétées : seuls les biens vendus au moins deux fois sont pris en compte. Cette méthode compare un même bien à lui-même dans le temps et évite de confondre hausse des prix et changement de gamme des biens vendus.
Deux limites à garder en tête : l’indice mesure une évolution (base 100 en 2006), pas un prix au mètre carré, et il n’est pas calculé quand le nombre de transactions est trop faible. Pour un prix au mètre carré, il faut se tourner vers les études privées et les annonces, avec prudence.
À Marrakech, les prix ont baissé de 1,5 % sur le trimestre, avec un repli de 3,5 % pour le résidentiel et de 1,4 % pour les terrains, tandis que les locaux professionnels gagnaient 1,3 %. Les ventes ont reculé de 51,5 % : moins 53,3 % pour le résidentiel, moins 45,3 % pour les terrains. À l’échelle du pays, Hespress rapporte une baisse de l’indice de 2,4 % sur le trimestre et de 40,2 % des transactions.
Entre avril et juin, l’indice de Marrakech progresse de 0,5 %. Le détail par type de bien :
Le rebond ne compense pas la chute précédente : le volume de ventes reste nettement inférieur à celui de fin 2025. Sur la même période, les prix ont progressé de 2,3 % à Tanger, de 1,9 % à Rabat et de 0,5 % à Casablanca. Marrakech se situe donc dans la moyenne basse des grandes villes.
L’indice officiel ne descend pas au niveau du quartier. Les seules données récentes publiées concernent le segment de prestige. D’après l’étude de Knight Frank citée par Le360 en juin 2026, les biens résidentiels haut de gamme s’échangent généralement entre 5 500 et 7 000 euros le mètre carré, et les prix ont gagné de 10 % à 15 % en deux ans dans certains secteurs. L’essentiel du stock disponible sur ce segment est constitué de villas meublées en revente.
Les secteurs recherchés sur ce segment, selon la même étude :
Hors prestige, aucune source publique récente ne donne de prix au mètre carré fiable par quartier. Les fourchettes que vous lirez sur les portails reflètent des prix demandés, pas des prix de vente : comparez toujours plusieurs biens du même secteur avant de faire une offre.
Interrogé par la MAP et cité par TelQuel en mars 2026, le président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers attend pour 2026 une hausse contenue des prix, de 2 % à 5 % à l’échelle nationale, sans flambée ni correction brutale. Il cite l’immobilier touristique de Marrakech et d’Agadir parmi les segments porteurs, en lien avec l’activité touristique et les chantiers de la Coupe du monde 2030. Il relève aussi que plus de la moitié des recherches portent sur des logements de moins de 80 m².
Côté financement, les taux de crédit immobilier tournaient autour de 5 % à 5,2 % début 2026, selon la même source. Une variation d’un point de taux peut réduire jusqu’à 10 % le pouvoir d’achat immobilier d’un ménage.
Enfin, deux projets d’infrastructure soutiennent la demande selon Knight Frank : l’extension prévue de la ligne à grande vitesse entre Casablanca et Marrakech et l’agrandissement de l’aéroport Marrakech-Menara, qui dessert 111 destinations directes.
L’étude de Knight Frank décrit un parcours devenu courant chez les acheteurs étrangers : un séjour à l’hôtel, puis plusieurs mois de location, parfois jusqu’à un an, avant d’acheter. Cette période sert à tester les quartiers, les écoles et la vie quotidienne.
Pour vous faire une idée du budget, les loyers observés en 2024 et 2025 sur les annonces vont de 4 000 à 8 000 dirhams par mois pour un studio ou un T1 non meublé à Guéliz ou à l’Hivernage, de 3 000 à 10 000 dirhams pour un appartement meublé dans la médina, et à partir de 10 000 dirhams dans la Palmeraie. Le bail doit être écrit, et la caution représente en général un à deux mois de loyer.
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Sources citées dans cet article
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