Les prix de l'immobilier à Genève selon l'OCSTAT : évolution des ventes depuis 2024, prix au mètre carré par zone, maisons, et règles d'achat pour un étranger.
Les prix de l'immobilier à Genève comptent parmi les plus élevés de Suisse. Au deuxième trimestre 2026, le prix médian d'un appartement ancien vendu dans le canton atteignait 1,397 million de francs, et celui d'une maison individuelle 2,100 millions, selon l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT). Au mètre carré, un appartement ancien sur le marché libre s'est vendu en 2024 à un prix médian de 10 853 francs, soit 2,5 % de plus qu'en 2023.
Le marché se lit en deux temps. Le nombre de ventes recule ou stagne depuis la fin de la pandémie, mais les prix continuent de monter, et l'activité a repris de la vigueur depuis la fin de 2025. Voici ce que disent les chiffres officiels, comment les prix varient selon le secteur, et ce qu'il faut savoir avant d'acheter depuis la France.
En 2024, l'OCSTAT a enregistré 2 964 transactions immobilières pour une valeur totale de 7,819 milliards de francs. C'est 504 transactions de moins qu'en 2023, le total le plus faible depuis 2019. La valeur, elle, est restée proche de celle de 2023, parce que les prix ont augmenté et que des immeubles entiers de grande valeur ont changé de mains.
Les premières estimations pour 2025 donnent un nombre de ventes stable (2 987) mais une valeur totale en baisse, à 7,444 milliards. Si ces chiffres se confirment, ce serait la quatrième année consécutive de recul de la valeur échangée depuis le sommet de 2021.
Le quatrième trimestre 2025 a été animé, avec 2,461 milliards de francs échangés en 786 transactions. Le mouvement s'est poursuivi en 2026 : 1,869 milliard au premier trimestre, puis 2,002 milliards au deuxième, un niveau un peu supérieur aux mêmes trimestres des trois années précédentes. L'OCSTAT précise que cette hausse vient du renchérissement des biens et de quelques ventes importantes, pas d'un plus grand nombre de transactions : 668 ventes au deuxième trimestre 2026, contre 766 un an plus tôt.
La rareté pèse aussi sur la location. Au 1er juin 2026, le canton comptait 793 logements vacants, dont 682 appartements, pour un taux de vacance de 0,31 %. Pour un acheteur qui veut habiter son bien, cela signifie peu d'offre et une concurrence forte sur les logements bien placés.
À Genève, l'OCSTAT analyse les prix selon les zones d'affectation définies par la loi cantonale. La zone 1 correspond à la Vieille-Ville, à l'intérieur des anciennes fortifications, la zone 2 aux quartiers qui la bordent, et la zone 3 aux secteurs déjà largement urbanisés. L'écart est net :
Dans les zones de développement, l'État contrôle le prix de vente des appartements neufs en propriété par étage (PPE) pendant 10 ans après l'arrivée des premiers occupants, et le propriétaire doit y habiter pendant cette période. Ces logements sont nettement moins chers que le marché libre, mais ils sont vendus par lots et leur nombre varie fortement : ils ne représentaient que 10 % des 1 423 appartements vendus en 2024, la part la plus faible depuis 2006.
Le prix médian d'une maison vendue en 2024 atteignait 2,190 millions de francs, contre 2,138 millions en 2023. Les écarts entre communes sont considérables : 6,200 millions à Cologny, près de quatre fois le prix médian des communes de l'ouest du canton, Champagne et Mandement, à 1,595 million. Pour une maison ancienne, un quart des ventes se situe sous 1,700 million et un quart au-dessus de 3,261 millions. La surface médiane du terrain est de 860 mètres carrés pour une maison ancienne, contre 465 pour une neuve.
En 2024, les particuliers représentaient 53 % de la valeur achetée, à parts presque égales entre acheteurs étrangers (26 %) et suisses (27 %). Les professionnels de l'immobilier et de la construction pesaient 33 %. Côté vendeurs, les particuliers suisses dominent largement (44 % de la valeur), loin devant les particuliers étrangers (9 %).
L'achat d'immeubles par des personnes à l'étranger est encadré par la loi fédérale dite lex Koller (LFAIE). Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a mis en consultation, jusqu'au 15 juillet 2026, un projet qui la durcit. Il prévoit notamment de soumettre à autorisation l'achat d'une résidence principale par les ressortissants d'États qui ne sont ni dans l'Union européenne ni dans l'AELE, avec obligation de revendre dans les deux ans en cas de départ. Il propose aussi de restreindre les logements de vacances et d'interdire aux personnes à l'étranger d'acheter des immeubles commerciaux pour les louer.
Ce projet vise les ressortissants d'États tiers : il ne cible pas les citoyens européens qui viennent vivre en Suisse. Votre situation dépend toutefois de votre nationalité, de votre titre de séjour et de l'usage prévu du bien. Faites-la vérifier par un notaire genevois avant toute promesse d'achat, et suivez l'évolution du texte après la consultation.
Sur un marché où l'offre est rare et où les prix varient du simple au double selon la zone, la connaissance du terrain compte. Un chasseur immo Remoters installé à Genève peut chercher pour vous, visiter, comparer les prix avec les ventes récentes du secteur et préparer la signature avec le notaire. Le premier échange et le devis sont gratuits.
Les réponses courtes aux questions que se posent nos lecteurs, à lire indépendamment de l'article.
Sources citées dans cet article
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